估價過程：

　　1）基準(zhǔn)地價是某一級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)分用途的土地使用權(quán)平均價格；基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是依估價對象所處土地級別的基準(zhǔn)地價，結(jié)合區(qū)域因素、個別因素等修正系數(shù)的調(diào)整，得到估價對象土地價格的一種方法。

　　2）《XXXX市城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新》測算區(qū)范圍是XXXX，面積XXXXkm.共分為商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地，其中商業(yè)分為XX級，住宅為XX級，工業(yè)為XX級。該《XXXX市城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新》于XXXX年XXXX月通過XXXX省國土資源廳組織的鑒定驗收并經(jīng)XXXX市人民政府公布實行。

　　3）XXXX市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價是指土地用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，容積率設(shè)定為城區(qū)商業(yè)平均容積率1.8，土地開發(fā)程度為紅線外五通（即通上、下水、電、路、訊）及紅線內(nèi)場地平整條件下的級別內(nèi)的土地使用權(quán)平均價格。

　　采用基準(zhǔn)地價計算商業(yè)用地宗地地價的公式為，Pi=P×（1+k）×y×t×kij×f式中Pi——待估宗地地價P——待估宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價K、y、t、kij、f——宗地地價修正系數(shù)和年期、期日、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施條件修正系數(shù)。

　　估價對象設(shè)定用途為商業(yè)用地，處于XXXX市商業(yè)用地三級地內(nèi)，其基準(zhǔn)地價水平1200～1600元/㎡.

　　4）編制估價對象各因素條件說明、優(yōu)劣度及修正系數(shù)表

　�、僭谠u估中，根據(jù)《XXXX市城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新》及估價對象的具體條件，我們選擇了以下因素：（略），并進行了期日、使用年期、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施條件等項修正。

　�、诟鶕�(jù)《XXXX市城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新》，商業(yè)用地二級地地價修正幅度說明表和宗地地價影響因素修正幅度表（略），根據(jù)影響估價對象地價的因-素條件分析，確定待估宗地各因素條件說明、優(yōu)劣度及修正系數(shù)表。