1、市場(chǎng)比較法主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意的問題

　�。�1）因素指數(shù)幅度要與當(dāng)?shù)毓�布或采用的基�?zhǔn)價(jià)報(bào)告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應(yīng)參考基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算宗地地價(jià)的因素修正系數(shù)表中的幅度。

　�。�2）指標(biāo)量化要科學(xué)合理。在確定修正幅度時(shí)，不同用途，其地價(jià)影響因素、影響程度不同。如住宅用地，對(duì)公共交通便捷度的要求較高，修正幅度可定高些；道路通達(dá)度對(duì)住宅用地有影響，但影響程度不如交通便捷度大，即其權(quán)重相對(duì)較小，修正幅度可定低一些。工業(yè)用地道路通達(dá)度對(duì)地價(jià)影響程度大，公共交通便捷度對(duì)其地價(jià)的影響程度相對(duì)較小。

　　2、收益還原法主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意的問題

　�。�1）要具體說明實(shí)際總收益和客觀總收益及估價(jià)時(shí)采用的收益額和相應(yīng)的條件，容易出現(xiàn)的問題有：

　　A.收益的確定不是采用客觀收益，而是采用實(shí)際收益；

　　B.收益不是長(zhǎng)期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益；

　　C.未明確收益內(nèi)涵、取得收益的方式；

　　D.忽略了其他衍生收益，如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益等；

　　E.未考慮房屋的閑置（即空房損失等）。

　　（2）總費(fèi)用中涉及到的項(xiàng)目和各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要具體說明其確定的依據(jù)、確定方法和各項(xiàng)參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)，容易出現(xiàn)的問題有：

　　A.未考慮收益的方式，盲目地確定費(fèi)用；

　　B.確定年折舊費(fèi)時(shí)，缺少對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、殘值率等說明，同時(shí)在計(jì)算年折舊費(fèi)時(shí)，對(duì)折舊年限把握不準(zhǔn)；

　　C.將利息計(jì)入總費(fèi)用中。