《鞍山市住宅專項維修資金管理辦法》業(yè)經2010年11月8日鞍山市第十四屆人民政府第75次常務會討論通過，現(xiàn)予公布，自公布之日起施行。

　　2011年2月11日

　　第一章　總則

　　第一條　為加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）等法律、法規(guī)和規(guī)章，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條　鞍山市市區(qū)內的住宅專項維修資金交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

　　第三條　本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅（含商品住宅、經濟適用房、安居房、拆遷安置住房、集資建房、保障性住房和公有住房房改出售后的住宅）共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、中修及更新、改造的資金。

　　本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內產權人或者單幢住宅內產權人及與之結構相連的非住宅產權人共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本辦法所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅產權人或者住宅產權人及有關非住宅產權人共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　住宅共用部位、共用設施設備的日常維修養(yǎng)護費用從日常維修費或者物業(yè)服務費中列支；私有房屋自用部位和自用設施設備的維修養(yǎng)護及更新改造費用，由產權人自行承擔。

　　第四條　鞍山市房產局負責全市住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督管理工作。

　　鞍山市住宅專項維修資金管理中心（以下簡稱市維修資金管理中心）具體負責住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督工作。

　　鞍山市財政局負責對住宅專項維修資金的管理使用進行監(jiān)督管理。

　　第五條　住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。

　　第二章　交存和統(tǒng)籌

　　第六條　下列物業(yè)的產權人應當按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修資金：

　�。ㄒ唬┳≌�，但一個產權人所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外；

　　（二）住宅小區(qū)內的非住宅和住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅。

　　第七條　商品住宅、非住宅在辦理入住手續(xù)前，產權人應當按照購房金額2.5％的比例向市房產局交存住宅專項維修資金。

　　經濟適用房、安居房、拆遷安置住房、集資建房和保障性住房的產權人在辦理入住手續(xù)前，應當?shù)绞蟹慨a局指定的評估機構進行評估，并按照評估價2.5％的比例向市房產局交存住宅專項維修資金。

　　公有住房房改出售的，產權人應當在辦理房屋所有權證時，按照房屋的建筑面積以當?shù)噩F(xiàn)行房改成本價2％的比例向市房產局交存住宅專項維修資金。該部分住宅專項維修資金屬于產權人所有。

　　同一房屋中包含多種產權類別的，按照建筑面積最大的產權類別交存住宅專項維修資金。

　　公有住房房改出售的，售房單位應當在收到售房款之日起30日內，按照售房款25％的比例提取住宅專項維修資金，并將提取的住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。該部分住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

　　第八條　原由國有單位自建而現(xiàn)已棄管的房屋，住宅專項維修資金沒有建立或者建立不足的，其剩余公有住房房改所得資金全部用作住宅專項維修資金，由市房產局統(tǒng)籌使用。

　　第九條　房屋所有權轉讓時，產權人應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況，并且出具有效證明。該房屋結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，應當將個人交存的住宅專項維修資金余額退還。

　　第三章　賬戶設置和管理

　　第十條　對住宅、非住宅的產權人交存的住宅專項維修資金實行三級賬戶管理。市房產局與商業(yè)銀行（以下稱專戶管理銀行）簽訂托管協(xié)議，設置本市住宅專項維修資金第一級賬戶；每個物業(yè)管理區(qū)域設置第二級賬戶；按產權人的房屋產籍號設置第三級賬戶。

　　對售房單位提取的住宅專項維修資金實行二級賬戶管理。售房單位與專戶管理銀行簽訂托管協(xié)議，設置住宅專項維修資金第一級賬戶；每個物業(yè)管理區(qū)域設置第二級賬戶。

　　第十一條　業(yè)主大會成立前，住宅、非住宅的產權人交存的住宅專項維修資金，由市房產局代管。業(yè)主大會成立后，應當按照下列規(guī)定劃轉住宅、非住宅的產權人交存的住宅專項維修資金：

　　（一）由業(yè)主委員會代表業(yè)主大會在專戶管理銀行設置住宅專項維修資金賬戶。住宅專項維修資金賬戶應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設置。

　　申請設置住宅專項維修資金賬戶時，應當提交下列材料：

　　1.開戶申請；

　　2.業(yè)主委員會成立的備案批件；

　　3.物業(yè)管理區(qū)域內產權人明細表；

　　4.業(yè)主委員會公章；

　　5.業(yè)主委員會主任的私章、身份證及戶口簿。

　　（二）業(yè)主大會設置賬戶后，市房產局應當在30日內核對相關信息，并且通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內產權人交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主大會設置的住宅專項維修資金賬戶，并且將有關明細移交給業(yè)主委員會。

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會發(fā)生合并、分立或者撤銷時，當事人持相關材料到市房產局辦理住宅專項維修資金賬戶變更手續(xù)后方可到專戶管理銀行進行賬戶變更或者銷戶。

　　第四章　本金及利息管理

　　第十二條　住宅專項維修資金可以按照國家有關規(guī)定用于購買國債或者定期存儲。其所得增值收益應當用于共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造。業(yè)主大會應當在設置住宅專項維修資金賬戶之前，在市維修資金管理中心的指導下，對存儲的種類、方式、期限等相關事項形成書面決議。

　　利用產權人交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業(yè)主大會同意。

　　利用從公有住房房改售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據(jù)售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。

　　第十三條　住宅專項維修資金第三級賬戶利率按照中國人民銀行掛牌公告的活期儲蓄存款利率執(zhí)行，利息每年年末結算一次。

　　第十四條　下列資金應當轉入住宅專項維修資金第二級賬戶滾存使用：

　　（一）住宅專項維修資金的第二級賬戶存儲利息；

　　（二）利用住宅專項維修資金定期存儲或者購買國債的增值收益；

　　（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的產權人所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；

　　（四）共用設施設備報廢后回收的殘值。

　　第五章　使用和分攤管理

　　第十五條　住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。產權人對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

　　第十六條　使用住宅、非住宅的產權人交存的住宅專項維修資金，應當具備下列條件：

　　（一）已成立業(yè)主委員會并備案；

　　（二）業(yè)主委員會設置住宅專項維修資金賬戶并已按照規(guī)定劃轉住宅專項維修資金；

　�。ㄈ�）住宅專項維修資金足額交存，或者有部分住宅專項維修資金已交存，未交存的相關產權人補交住宅專項維修資金或者書面承諾按照分攤額承擔費用；

　　（四）需要修繕的共用部位、共用設施設備保修期滿，并且符合住宅專項維修資金使用范圍。

　　第十七條　業(yè)主大會成立后，需要使用住宅專項維修資金的，按照下列程序辦理：

　�。ㄒ唬┯蓸I(yè)主委員會會同物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案。使用方案應當包括擬大修、中修和更新、改造的項目、工程預算書、工程進度計劃、修繕涉及范圍內住宅專項維修資金交存情況及擬分攤情況說明，并且提交擬定的具有資質的施工企業(yè)及其選定方法。

　　根據(jù)工程項目要求，需要聘請審計機構、監(jiān)理機構的，同時提交擬定的具有資質的審計機構、監(jiān)理機構及其選定方法。

　�。ǘ�）由業(yè)主大會依法討論通過使用方案。業(yè)主委員會將使用方案提交業(yè)主大會討論，討論完善后，通過使用方案。經修繕涉及范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上且占產權人總數(shù)2/3以上的產權人同意后，形成書面決議。同時，告知物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會，聽取社區(qū)居民委員會的建議，接受其監(jiān)督。業(yè)主委員會將相關材料一并報市維修資金管理中心備案。

　　涉及書面征求產權人意見的，表決票可以通過直接和留置兩種方式送達。采取留置方式送達涉及的建筑面積及產權人數(shù)，不得超過修繕涉及范圍內總建筑面積及產權人數(shù)的15％。

　　（三）由業(yè)主委員會會同物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案。業(yè)主委員會應當與施工企業(yè)簽訂施工合同。施工企業(yè)應當按照施工合同全額墊款進行施工。

　�。ㄋ模┕こ探Y束后，由業(yè)主委員會會同物業(yè)服務企業(yè)進行竣工驗收并出具書面證明。工程保修期滿后，由物業(yè)服務企業(yè)負責日常維修養(yǎng)護。

　�。ㄎ澹┕こ炭⒐を炇蘸细窈�，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當將工程決算結果向全體產權人公示。第三方審計機構進行工程決算審計的，審計結果應當一并進行公示。

　�。�六）公示期滿后，業(yè)主委員會持相關材料到市維修資金管理中心辦理備案手續(xù)。市維修資金管理中心受理備案后，應當將住宅專項維修資金支出額按照本辦法第二十一條的規(guī)定具體分攤，計入相關產權人住宅專項維修資金第三級賬戶。專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至施工企業(yè)。

　　發(fā)生的審計、監(jiān)理等項費用從住宅專項維修資金中列支。

　　第十八條　因客觀原因未能選舉產生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)1/2的，在新一屆業(yè)主委員會產生之前，由管房單位作為責任單位，參照本辦法第十七條的規(guī)定組織使用住宅專項維修資金。其中，業(yè)主委員會的職責由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導和監(jiān)督下代為行使。

　　第十九條　發(fā)生危及房屋安全、人身財產安全等影響房屋正常使用功能的緊急情況，需要立即采取緊急措施對共用部位、共用設施設備進行大修、中修和更新、改造的，由市房產局組織代修，維修費用從相關產權人住宅專項維修資金第三級賬戶中列支。

　　第二十條　公有住房房改出售后，售房單位從售房款中提取的住宅專項維修資金本金及利息由售房單位統(tǒng)籌使用。

　　（一）該部分住宅專項維修資金本金支出以幢為單位，按照每幢房屋的剩余使用年限分年度列支。該幢房屋住宅專項維修資金每年產生的利息一并統(tǒng)籌支出使用。

　　（二）售房單位每年計劃統(tǒng)籌支出的住宅專項維修資金總額等于各單幢房屋每年住宅專項維修資金計劃支出額與城維費投資之和。

　�。ㄈ�）每年年初，售房單位應當編制本年度住宅專項維修資金使用計劃。在每年年末，由售房單位上一級主管部門組織工程竣工驗收，審計決算。本金支出額按幢分攤到戶。結余或者超支部分均轉入下一年度列支。

　　第二十一條　住宅、非住宅的產權人交存的住宅專項維修資金的支出，應當按照下列規(guī)定，以修繕涉及范圍內產權人所擁有的專有部分占修繕涉及范圍內建筑物總面積的比例進行分攤：

　　（一）物業(yè)管理區(qū)域內樓房外共用部位、共用設施設備的住宅專項維修資金支出，由修繕涉及范圍內全體產權人按照其所擁有的專有部分占修繕涉及范圍內建筑物總面積的比例分攤。

　�。ǘ�）單幢樓房的共用部位、共用設施設備的住宅專項維修資金支出，由該幢樓房內全體產權人按照其所擁有的專有部分占該幢樓房總面積的比例分攤。

　�。ㄈ�）專屬于一個單元（層）的共用部位、共用設施設備的住宅專項維修資金支出，由該單元（層）內全體產權人按照其所擁有的專有部分占該單元（層）總建筑面積的比例分攤。

　�。ㄋ模�專屬于一個單元內單側立廳的共用部位、共用設施設備的住宅專項維修資金支出，由該單元內該側立廳全體產權人按照其所擁有的專有部分占該單元該側立廳總建筑面積的比例分攤。

　　第二十二條　使用住宅專項維修資金涉及尚未售出的住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設單位或者公有住房管房單位應當按照修繕涉及范圍內尚未售出住宅、非住宅或者公有住房的建筑面積占修繕涉及范圍內總建筑面積的比例，分攤大修、中修和更新、改造費用。

　　第二十三條　多種產權類別房屋使用住宅專項維修資金，按照下列規(guī)定分攤：

　�。ㄒ唬┕�有住房與住宅或者非住宅之間使用住宅專項維修資金，由相關產權人按照建筑面積的比例進行分攤。

　�。ǘ�）售后公有住房之間使用住宅專項維修資金，由相關產權人按照住宅專項維修資金金額的比例進行分攤。

　　第二十四條　下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

　　（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用。

　�。ǘ�）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用。

　　（三）應當由當事人承擔的因人為損壞的住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用。

　�。ㄋ模└鶕�(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。

　　第六章　補交和續(xù)籌

　　第二十五條　未交存住宅專項維修資金的，應當按照本辦法的規(guī)定補交住宅專項維修資金。

　　未按規(guī)定足額交存住宅專項維修資金的，在房屋所有權轉讓時，應當補交住宅專項維修資金。

　　設置住宅專項維修資金第二級賬戶后，由市維修資金管理中心和業(yè)主委員會或者代為行使業(yè)主委員會職責的社區(qū)居民委員會通知尚未交存住宅專項維修資金的產權人，或者在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示，在3個月內補交住宅專項維修資金。

　　經業(yè)主大會同意，定期存儲或者購買國債所得增值收益，可以用于墊付未足額交存住宅專項維修資金的產權人應當承擔的工程款。在相應產權人交存住宅專項維修資金后，其應當承擔的工程款轉入所得增值收益中。

　　第二十六條　住宅專項維修資金第二級或者第三級賬戶資金余額不足應當交存總額的30％時，產權人應當續(xù)籌住宅專項維修資金。

　　住宅專項維修資金續(xù)籌的具體標準，由業(yè)主委員會或者代為行使業(yè)主委員會職責的社區(qū)居民委員會擬定，提交業(yè)主大會討論通過。續(xù)籌后的住宅專項維修資金余額，不得低于房屋現(xiàn)行評估價的2.5％。

　　產權人應當按照業(yè)主大會續(xù)籌住宅專項維修資金的決議，在業(yè)主大會討論通過后30日內，持房屋所有權證到專戶管理銀行交存住宅專項維修資金。

　　第七章　監(jiān)督審計

　　第二十七條　業(yè)主委員會應當每年至少一次向全體產權人公布下列情況：

　�。ㄒ唬┳≌瑢ｍ椌S修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

　�。ǘ�）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；

　　（三）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

　　產權人對公布的情況有異議的，可以要求復核。

　　第二十八條　專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受產權人、公有住房房改售房單位對其賬戶中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

　　專戶管理銀行應當每月向市維修資金管理中心及業(yè)主委員會報送住宅專項維修資金對賬單。市維修資金管理中心及業(yè)主委員會對住宅專項維修資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。

　　第二十九條　住宅專項維修資金的票據(jù)使用、會計核算和財務管理，應當執(zhí)行財政部門的有關規(guī)定，并接受市財政局的監(jiān)督檢查。

　　第三十條　住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

　　第八章　法律責任

　　第三十一條　逾期不交存、不續(xù)籌住宅專項維修資金的，由業(yè)主委員會或者代為行使業(yè)主委員會職責的社區(qū)居民委員會對其按日征收0.5％。的滯納金。征收的滯納金，轉入住宅專項維修資金第二級賬戶，用于住宅共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造。

　　相關產權人拒不交存、續(xù)籌住宅專項維修資金的，業(yè)主委員會或者利害關系人可以依法提起訴訟。

　　第三十二條　公有住房售房單位未按本辦法第七條第五款的規(guī)定提取和存儲住宅專項維修資金的，或者未按本辦法第二十二條的規(guī)定分攤大修、中修和更新、改造費用的，由市房產局責令限期改正。

　　第三十三條　開發(fā)建設單位未按本辦法第二十二條的規(guī)定分攤大修、中修和更新、改造費用的，由市房產局責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。

　　第三十四條　挪用住宅專項維修資金的，由市房產局追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　物業(yè)服務企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情節(jié)嚴重的，除按照前款規(guī)定予以處罰外，還應當由市房產局吊銷或者提請頒發(fā)資質證書的部門吊銷其資質證書。

　　業(yè)主委員會或者代為行使業(yè)主委員會職責的社區(qū)居民委員會違反本辦法第十七條的規(guī)定，有隱瞞捏造事實、提供虛假材料等侵犯業(yè)主合法權益的行為的，依法追究相關人員的法律責任。

　　第三十五條　市房產局、市財政局工作人員利用職務之便，收受他人財物，不依法履行監(jiān)督管理職責的，給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第九章　附則

　　第三十六條　本辦法中下列用語的含義：

　�。ㄒ唬┳杂貌课�、自用設施設備，是指進戶門以內由產權人獨自使用的衛(wèi)生潔具、門窗、非承重墻、內墻面、地面、頂棚和陽臺等。

　�。ǘ�）大修，是指需拆換部分主體結構和房屋設備且一次費用在該項目新建造價的50％以上的工程。

　　（三）中修，是指需拆換少量主體構件，進行局部維修且一次費用在該項目新建造價的20％以上，并且保持原房的規(guī)模與結構的工程。

　　（四）更新、改造，是指對損壞、老化嚴重、達到使用壽命的原有共用設施設備進行更換或者局部改進，恢復或者完善設施設備的使用性能的工程。

　　第三十七條　海城市、臺安縣、岫巖滿族自治縣住宅專項維修資金管理工作可以參照本辦法執(zhí)行。

　　第三十八條　本辦法自公布之日起施行�！栋吧绞腥嗣裾�府辦公廳關于印發(fā)鞍山市住宅專項維修資金管理辦法的通知》（鞍政辦發(fā)[2008]56號）同時廢止。