浙江省人民政府關(guān)于促進

　　住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的通知

　　浙政發(fā)[2003]50號

　　各市、縣（市、區(qū)）人民政府，省政府直屬各單位：

　　近年來，隨著我省住宅與房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展和城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深入，城鎮(zhèn)居民居住條件得到了明顯改善，城市化進程和經(jīng)濟發(fā)展得到了有力地推動，住宅與房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我省國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。但是，我省在住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中還存在一些問題，城鎮(zhèn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理，住房保障制度還不夠完善。市場行為還有待規(guī)范，一些城鎮(zhèn)特別是部分大中城市住房有效供給不足，價格上漲過快，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求還不相適應(yīng)。根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號）精神，為加強對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控和監(jiān)管，促進我省住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)特作如下通知：

　　一、進一步明確住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導思想和目標

　　住宅與房地產(chǎn)業(yè)市場潛力大，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，經(jīng)濟帶動力強，與人民群眾生活密切相關(guān)。進一步發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)，完善住房供應(yīng)體系，建立健全住房保障制度，是實踐“三個代表”重要思想，加快全面建設(shè)小康社會，不斷提高人民群眾生活水平和質(zhì)量的必然要求；是擴大內(nèi)需，促進消費，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施。各級政府和有關(guān)部門要充分認識住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要意義，研究制定相關(guān)政策措施，努力實現(xiàn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

　　今后一個時期，我省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導思想是：堅持按照加快全面建設(shè)小康社會、率先基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化的要求，使住宅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟社會的發(fā)展相適應(yīng)；堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系，努力消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；堅持以需求為導向，調(diào)整優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，加快建立和完善適應(yīng)不同消費群體需求的住房供應(yīng)體系和住房保障制度；堅持以人為本，著力提高住宅建設(shè)水平，不斷改善人民群眾的住房條件和居住環(huán)境；堅持加強宏觀調(diào)控，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定。

　　我省2004年到2007年住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要預期目標：今后四年，全省城鎮(zhèn)新建竣工商品住宅8000萬平方米，到2007年底，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達到24平方米；到2007年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達到4％左右；加大經(jīng)濟適用住房建設(shè)力度，今后四年，全省新建竣工經(jīng)濟適用住房100O萬平方米以上，全面實施城鎮(zhèn)廉租住房制度；積極推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，加快國家康居示范小區(qū)建設(shè)，提高住宅建設(shè)科技含量，逐步提高全裝修成品房供應(yīng)的比重；加快發(fā)展規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)，新建住宅小區(qū)全部實行物業(yè)管理，原有住宅小區(qū)到2007年底70％左右實行物業(yè)管理。

　　二、優(yōu)化住房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快建立健全住房保障制度

　　各地要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應(yīng)政策，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，進一步加大經(jīng)濟適用住房和普通商品住房的建設(shè)力度，全面實施廉租住房制度，積極探索各種有效的途徑和方式，加快建立健全住房保障制度，努力解決中低收入家庭特別是困難群眾的居住問題，更大程度地滿足廣大群眾的居住需求。

　�。ㄒ唬┘哟蠼�(jīng)濟適用住房建設(shè)力度。經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和供應(yīng)，是緩解住房供求矛盾、平抑市場房價、解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難的重要途徑之一。尚未進行經(jīng)濟適用住房建設(shè)的市、縣（市、區(qū)），2004年必須盡快開展這項工作。各地應(yīng)根據(jù)當?shù)貙��?jīng)濟適用住房的實際需要，合理安排經(jīng)濟適用住房的建設(shè)規(guī)模。要著力解決經(jīng)濟適用住房計劃數(shù)大而竣工量低的問題，已列入計劃的，要加快前期工作，盡早開工建設(shè)；已開工的，要加快建設(shè)進度，盡快交付使用。要建立和完善經(jīng)濟適用住房計劃調(diào)控體系，各地對列入計劃的經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目，必須按計劃完成。當?shù)卣�府要�?yōu)先保證經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地的供應(yīng)。對不實施經(jīng)濟適用住房建設(shè)或不按計劃實施經(jīng)濟適用住房建設(shè)的地區(qū)，省計劃、建設(shè)、國土資源等部門要采取必要的措施。

　　各地要通過土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、政府承擔小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、控制開發(fā)貸款利率、落實稅收優(yōu)惠政策等措施，切實降低經(jīng)濟適用住房建設(shè)成本。經(jīng)濟適用住房建設(shè)，要依法通過招投標方式確定開發(fā)單位和建設(shè)主體。其面積標準應(yīng)以中小套型為主，嚴格控制大戶型。

　　經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。各級政府要合理確定并向社會公布經(jīng)濟適用住房購買對象的收入標準和其他條件，有關(guān)部門要嚴格審核購房對象的資格。物價管理部門要嚴格審定經(jīng)濟適用住房銷售價格。購買經(jīng)濟適用住房應(yīng)以自住為目的，各地應(yīng)嚴格經(jīng)濟適用住房上市準入條件，上市轉(zhuǎn)讓期限自取得經(jīng)濟適用住房所有權(quán)之日起不得低于三年。經(jīng)濟適用住房銷售實行申請、審批和公示制度，具體辦法由各級政府制定。

　　（二）繼續(xù)加快普通商品住房建設(shè)。要面向全社會，面向市場需求，繼續(xù)增加普通商品住房供應(yīng)，提高其在市場供應(yīng)中的比例。各地要根據(jù)當?shù)厥袌鲂枨螅�適時調(diào)控土地供應(yīng)量，通過完善房地產(chǎn)項目土地招標拍賣掛牌制度，以及對房地產(chǎn)開發(fā)項目實行綜合評標等措施，有效地調(diào)控土地價格；繼續(xù)清理并逐步減少住房建設(shè)和消費的行政事業(yè)性收費項目，多渠道降低建設(shè)成本，努力使普通商品住房價格與大多數(shù)居民家庭的購買住房支付能力相適應(yīng)。各級政府應(yīng)根據(jù)當?shù)貙嶋H，制定相應(yīng)的具體政策措施。

　�。ㄈ�）加快全面實施廉租住房制度。這是解決城鎮(zhèn)最低生活保障家庭住房困難的主要途徑。尚未實施廉租住房制度的市、縣（市、區(qū)），要盡快建立并實施這項制度，切實做到應(yīng)保盡保，嚴格標準，規(guī)范管理。以財政預算資金為主，多渠道籌措資金，形成穩(wěn)定規(guī)范的廉租住房保障資金來源。各地要結(jié)合當?shù)刎斦�承受能力和居民住房的實際情況，合理確定廉租住房保障水平，通過租賃補貼、實物配租、租金核減等方式，切實保障應(yīng)保對象的基本居住需求。實物配租的房源可以通過收購騰空舊公有住房或新建廉租住房解決。新建廉租住房執(zhí)行經(jīng)濟適用住房的有關(guān)政策。

　�。ㄋ模┓e極探索解決中低收入家庭特別是困難群眾居住問題的其他途徑。在加大經(jīng)濟適用住房建設(shè)力度、全面實施廉租住房制度的同時，要積極探索做好住房保障工作的有效途徑和方式。要研究采取購房與租房并舉、先租后購。房地租售分離等政策措施，探索采用市場運作方式建設(shè)一批租用房等辦法，既可以用于解決中低收入家庭特別是困難群眾的房源問題，也可以為降低商務(wù)成本，引進人才創(chuàng)造人居條件。

　　各級政府在編制和審批近期建設(shè)規(guī)劃中，要依據(jù)城市總體規(guī)劃，合理確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例，優(yōu)先落實經(jīng)濟適用住房、新建廉租住房、危舊房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷安置用房建設(shè)項目，并合理配置市政配套設(shè)施。規(guī)劃行政主管部門要提前將近期擬開發(fā)建設(shè)區(qū)塊的規(guī)劃設(shè)計條件向社會公開，接受社會監(jiān)督。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴格按照政府批準的土地用途和規(guī)劃條件進行開發(fā)建設(shè)，任何部門和單位不得擅自調(diào)整和更改。對房地產(chǎn)開發(fā)中各種違反城市規(guī)劃法律法規(guī)的行為，要依法查處，并追究有關(guān)責任人的責任。

　　（二）加強對土地市場的調(diào)控和管理。住房建設(shè)用地供應(yīng)要與人民群眾的住房需求相銜接，適時適度地調(diào)控土地供應(yīng)量。普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供不應(yīng)求、房價漲幅過大的地區(qū)，特別是部分大中城市，要相應(yīng)地增加土地供應(yīng)量。

　　各地要建立健全房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃供應(yīng)制度，房地產(chǎn)開發(fā)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度計劃。要堅持土地集中統(tǒng)一供應(yīng)和管理，不得下放土地審批權(quán)限。利用原劃撥土地進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須納入政府統(tǒng)一供地渠道，嚴禁私下交易。對經(jīng)營性用地應(yīng)實行凈地招標、拍賣和掛牌供給，提高土地供應(yīng)效率。規(guī)范土地評標辦法，有條件的可以推行綜合評標。

　　四、繼續(xù)深化住房制度改革，搞活房地產(chǎn)市場

　�。ㄒ唬┤�面推行住房分配貨幣化。嚴格執(zhí)行停止住房實物分配的有關(guān)規(guī)定，進一步完善住房分配貨幣化政策，推動住房補貼發(fā)放工作。要認真核定住房補貼標準，根據(jù)當?shù)刈》績r格、補貼資金需求和財力可能，加大住房補貼資金籌集力度。直管公房和財政負擔單位公房出售的凈收入，要按照收支兩條紋管理的有關(guān)規(guī)定，統(tǒng)籌用于發(fā)放住房補貼。

　�。ǘ�）加大住房公積金制度的實施力度。要認真貫徹國務(wù)院《住房公積金管理條例》和有關(guān)通知精神，進一步加強住房公積金管理工作。加快推進住房公積金管理機構(gòu)調(diào)整工作，進一步健全住房公積金監(jiān)管體系，切實加大監(jiān)管力度。所有行政機關(guān)、企事業(yè)單位和社會團體都要按照有關(guān)法規(guī)規(guī)定，實施住房公積金制度。當前，要重點推進在私營、外資等非公有制企業(yè)建立住房公積金制度，努力提高這項制度的覆蓋面。要加強住房公積金的歸集、使用與管理，充分發(fā)揮其在職工住房消費中的互助作用，加大個人住房公積金貸款的工作力度，幫助中低收入家庭購買住房。要建立住房公積金置業(yè)擔保體系，切實防范貸款風險。要加強住房公積金行政執(zhí)法和監(jiān)督，切實保障包括非公有制企業(yè)職工在內(nèi)的廣大職工的合法權(quán)益。

　�。ㄈ�）進一步搞活住房二、三級市場。要認真清理影響住房上市交易的政策性障礙，鼓勵居民換購住房。除法律、法規(guī)和國家、省定政策另有規(guī)定和原公房出售合同約定外，各地不得擅自對已購公有住房、普通商品住房和私有房屋上市轉(zhuǎn)讓設(shè)置限制條件。各地可以適當降低已購公有住房上市出售的土地收益繳納標準。以房改成本價購買的公有住房上市出售時，原產(chǎn)權(quán)單位原則上不再參與所得收益分配。要簡化市場準入手續(xù)，加快發(fā)展房屋租賃市場。依法加強房屋租賃合同登記備案管理。

　　五、加強信貸監(jiān)管，保持房地產(chǎn)金融穩(wěn)健運行

　　積極發(fā)揮金融對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用。要嚴格執(zhí)行國家有關(guān)住房金融管理的各項規(guī)定，認真審查房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款條件，加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金的監(jiān)管。對于符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)項目，要繼續(xù)加大信貸支持力度，及時發(fā)放貸款。對不符合條件的項目，銀行不得發(fā)放任何形式貸款。切實加強對房地產(chǎn)項目資本金和信貸資金使用方向的監(jiān)督管理，防止挪作他用。切實加強個人房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的管理，嚴格審查個人住房貸款發(fā)放條件，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，對不同購房情況的個人住房貸款實行相應(yīng)的利率。加快建立個人征信系統(tǒng)，及時防范個人住房信貸風險。

　　六、加強行業(yè)監(jiān)管，規(guī)范市場行為

　　（一）繼續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。各地各有關(guān)部門要繼續(xù)加大對房地產(chǎn)市場秩序的專項整治力度，重點查處合同欺詐、虛假廣告、中介不實，以及商品房面積和質(zhì)量方面等消費者投訴較為突出的問題。加快房地產(chǎn)行業(yè)信用體系建設(shè)，進一步強化社會信用監(jiān)督。

　　進一步整頓土地市場秩序。對已辦理出讓手續(xù)的經(jīng)營性房地產(chǎn)項目用地的開發(fā)利用情況要加強監(jiān)督檢查，近期各地要進行一次全面清查。對開發(fā)商手中囤積的土地要依照有關(guān)法規(guī)，督促其限期開發(fā)，對無力開發(fā)及閑置土地，超過法律規(guī)定期限的，要依法收回。嚴禁將以科技、教育等產(chǎn)業(yè)名義所取得的享受優(yōu)惠政策的土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，嚴禁任何單位和個人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地。對越權(quán)批地、利用集體土地變相搞房地產(chǎn)開發(fā)，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與集體經(jīng)濟組織私下協(xié)議圈占土地等違法違規(guī)行為，要依法嚴厲查處。切實加強源頭管理，有效遏制并防范房地產(chǎn)交易中的各種腐敗行為。

　�。ǘ�）完善市場監(jiān)管制度。各地要加強對房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開發(fā)項目審批管理，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度、項目手冊制度，積極推行業(yè)主工程款支付擔保制度。支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購和重組，形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業(yè)和企業(yè)集團。凡不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)和個人，不得參與房地產(chǎn)項目招投標和從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。嚴格規(guī)范房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓行為。已批準的房地產(chǎn)項目，確需變更用地性質(zhì)和規(guī)劃指標的。必須按規(guī)定程序重新報批。

　�。ㄈ�）要積極探索，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系。要加強房地產(chǎn)市場統(tǒng)計工作，完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。各地各有關(guān)部門要及時向社會公布住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和行業(yè)發(fā)展政策，定期向社會披露未來一定時期的土地供應(yīng)總量、房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)模、區(qū)位等信息，及時發(fā)布房地產(chǎn)市場運行情況，以引導企業(yè)理性投資，消費者理性消費。各地房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系建設(shè)所需要政府承擔的費用，由各地財政結(jié)合當?shù)匦畔⒒�系統(tǒng)和電子政務(wù)建設(shè)一并落實。

　　（四）嚴格審批商品房預售項目，建立健全預售款監(jiān)管制度。各地建設(shè)、房地產(chǎn)行政管理部門要嚴格按照規(guī)定的條件審批商品房預售項目。凡未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，以及土地使用權(quán)已經(jīng)抵押、未達到規(guī)定的形象進度等不符合預售條件的項目不得批準預售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“內(nèi)部認購”或其他非法方式進行預售的，有關(guān)部門要予以制止，并依法給予處罰。要積極推行按套內(nèi)建筑面積或按套銷售商品房。盡快建立商品房預售款監(jiān)管制度，切實加強對預售款使用方向的監(jiān)督管理，防止挪作他用。要加強商品房預售項目審批后的跟蹤管理。已經(jīng)批準預售的房地產(chǎn)項目，在核發(fā)預售證時，應(yīng)在土地使用權(quán)證上予以注明，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再用于其他項目辦理抵押貸款。

　　（五）發(fā)展和規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)。積極發(fā)展各類新興房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)和服務(wù)品種，支持信譽良好、品牌優(yōu)勢明顯的房地產(chǎn)中介企業(yè)加快發(fā)展。進一步規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)估價師執(zhí)（職）業(yè)資格制度，為消費者提供規(guī)范便捷的服務(wù)。未取得營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)中介資格證書或備案證的中介機構(gòu)，不得從事中介業(yè)務(wù)。堅決制止一些單位和部門強制消費者接受中介服務(wù)以及指定中介服務(wù)機構(gòu)的行為。各級工商、房地產(chǎn)行政主管部門要加強對中介機構(gòu)的監(jiān)管，規(guī)范中介機構(gòu)的服務(wù)行為。

　　（六）加快推行物業(yè)管理服務(wù)，進一步提高物業(yè)管理服務(wù)水平。要認真貫徹執(zhí)行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，因地制宜采取扶持措施，加快推進物業(yè)管理服務(wù)的市場化、專業(yè)化和社會化發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)要切實增強為業(yè)主服務(wù)的意識，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。各級房地產(chǎn)等有關(guān)部門要加強對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督管理，及時查處物業(yè)管理中的違法違規(guī)行為，對只收費、不服務(wù)或多收費、少服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，要依法取消或降低其資質(zhì)。進一步建立健全公開、公平、公正的物業(yè)管理服務(wù)招投標制度，理順物業(yè)管理服務(wù)價格體系。要建立健全物業(yè)維修基金管理制度，加強物業(yè)維修基金的使用管理。

　　七、加強組織領(lǐng)導，健全工作機制

　　宏觀調(diào)控、市場監(jiān)管和住房保障，是社會主義市場經(jīng)濟條件下政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域的主要職能。各級政府和各有關(guān)部門要積極探索，勇于實踐，切實履行好這些職能。要把住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的全局統(tǒng)籌規(guī)劃，適時適度地把握好調(diào)控的力度和方向，加強計劃、建設(shè)規(guī)劃、土地、財政、金融、價格等調(diào)控手段之間的協(xié)調(diào)配合，不斷提高調(diào)控能力和調(diào)控實效；要進一步完善市場監(jiān)管制度，提高監(jiān)管水平，切實維護企業(yè)和消費者的合法權(quán)益；要進一步強化政府的住房保障職能，切實做到工作到位、政策到位、資金到位、保障到位。

　　進一步加強對住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的組織領(lǐng)導，建立健全工作機制。省政府決定，建立省住宅與房地產(chǎn)業(yè)工作聯(lián)席會議制度，由省建設(shè)廳牽頭，會同有關(guān)部門研究解決房地產(chǎn)市場運行和行業(yè)發(fā)展中遇到的有關(guān)重大問題，制定相關(guān)的政策措施。各級政府也要建立相應(yīng)的工作機制或協(xié)調(diào)機構(gòu)，從當?shù)貙嶋H出發(fā)，完善房地產(chǎn)市場調(diào)控辦法，促進住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

　　浙江省人民政府

　　二○○三年十二月三十一日