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2013-10-09 09:09 【大 中 小】【打印】【我要糾錯(cuò)】
《上海市居住房屋租賃管理辦法》已經(jīng)2011年6月20日市政府第111次常務(wù)會(huì)議通過(guò),現(xiàn)予公布,自2011年10月1日起施行。
二○一一年七月七日
第一條 (目的和依據(jù))
為了加強(qiáng)本市居住房屋租賃管理,規(guī)范居住房屋租賃行為,保護(hù)居住房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益,促進(jìn)居住房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《上海市房屋租賃條例》和其他有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。
第二條。ㄟm用范圍)
本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的居住房屋租賃及其相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)。
第三條。ǘx)
本辦法所稱的居住房屋租賃,是指出租人將居住房屋交付承租人居住使用,并由承租人按照雙方協(xié)商確定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付租金的行為。
第四條。ㄔ瓌t)
居住房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、合法和誠(chéng)實(shí)信用的原則。
本市鼓勵(lì)和支持居住房屋租賃當(dāng)事人建立長(zhǎng)期、穩(wěn)定的房屋租賃關(guān)系。
第五條 (管理部門)
市房屋行政管理部門是本市居住房屋租賃的行政主管部門。區(qū)、縣房屋行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)居住房屋租賃的具體監(jiān)督管理工作,業(yè)務(wù)上受市房屋行政管理部門領(lǐng)導(dǎo)。
公安部門負(fù)責(zé)居住房屋租賃的治安管理、消防管理和居住房屋租賃當(dāng)事人的居住登記。
工商行政、衛(wèi)生、質(zhì)量技監(jiān)、食品藥品監(jiān)督、文廣影視等行政管理部門負(fù)責(zé)查處利用租賃居住房屋進(jìn)行無(wú)證無(wú)照經(jīng)營(yíng)的行為。
本市稅務(wù)、民政、人口計(jì)生、建設(shè)、規(guī)劃等行政管理部門按照各自職責(zé),協(xié)同實(shí)施本辦法。
第六條。▽俚毓芾恚
區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)將居住房屋租賃管理納入社區(qū)綜合管理的范圍。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)居住房屋租賃事務(wù)和糾紛,承擔(dān)居住房屋租賃合同(以下簡(jiǎn)稱租賃合同)登記備案工作。
居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好居住房屋租賃管理工作,督促居住房屋租賃當(dāng)事人遵守國(guó)家和本市有關(guān)居住房屋租賃管理的規(guī)定。
第七條。ㄗ赓U當(dāng)事人)
居住房屋的出租人應(yīng)當(dāng)是依法取得房地產(chǎn)權(quán)證或者其他合法權(quán)屬證明的房屋所有權(quán)人,以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利人。
居住房屋的承租人可以是境內(nèi)外的自然人、法人或者其他組織,但法律、法規(guī)另有規(guī)定的,從其規(guī)定。
出租人不得向不能提供身份證件的自然人、不能提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者其他批準(zhǔn)文件的法人和其他組織出租居住房屋。
第八條。ń钩鲎夥课莸那樾危
出租的居住房屋的結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)安全、牢固,并具備供水、供電等必要的生活條件。有下列情形之一的居住房屋,不得出租:
。ㄒ唬⿲儆谶`法建筑的;
(二)被鑒定為危險(xiǎn)房屋的;
(三)不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的;
。ㄋ模┻`反規(guī)定,改變房屋使用性質(zhì)的;
。ㄎ澹┓伞⒎ㄒ(guī)、規(guī)章規(guī)定不得出租的其他情形。
第九條。ㄗ钚〕鲎鈫挝唬
出租居住房屋,應(yīng)當(dāng)以一間原始設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位,不得分隔搭建后出租,不得按照床位出租。
原始設(shè)計(jì)為廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等其他空間的,不得出租供人員居住。
第十條。ㄗ畹腿司凶饷娣e)
出租居住房屋,居住使用人的人均居住面積不得低于5平方米。
前款所稱居住面積,是指原始設(shè)計(jì)為居住空間的房間的使用面積。
第十一條。谐鲎夤芾恚
在同一居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),同一出租人出租的居住房屋居住使用人達(dá)到15人以上的,出租人應(yīng)當(dāng)明確管理人員,并將管理人員聯(lián)系方式報(bào)房屋所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處設(shè)置的社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心。
居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的居住房屋,不得出租用作單位的集體宿舍。
第十二條。ㄗ赓U合同)
居住房屋租賃,租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立書面租賃合同。租賃合同包括下列主要內(nèi)容:
(一)租賃當(dāng)事人(包括居住使用人)的姓名、住所、有效身份證件的種類及號(hào)碼;
。ǘ┓课葑、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況;
。ㄈ┳赓U用途;
。ㄋ模┓课萁桓度掌;
。ㄎ澹┳赓U期限和續(xù)租;
(六)租金標(biāo)準(zhǔn)、支付方式和期限;
。ㄆ撸┪飿I(yè)服務(wù)費(fèi)及水、電、煤、通訊等公用事業(yè)費(fèi)的承擔(dān);
。ò耍┓课菔褂靡蠛途S修責(zé)任;
。ň牛┓课莘颠時(shí)的狀態(tài);
。ㄊ┻`約責(zé)任和爭(zhēng)議解決方式;
。ㄊ唬┳赓U當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。
市房屋行政管理部門和市工商行政管理部門應(yīng)當(dāng)制定租賃合同示范文本,并在政府網(wǎng)站上公開(kāi)。
第十三條 (登記備案)
租賃合同訂立后30日內(nèi),租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心辦理租賃合同登記備案,但通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)訂立租賃合同的,由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代為辦理租賃合同登記備案。
租賃合同登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃關(guān)系終止的,租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi),到原登記備案部門辦理租賃合同登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。
第十四條。ㄗ赓U信息系統(tǒng))
市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)推進(jìn)建設(shè)租賃合同登記備案信息系統(tǒng),實(shí)行網(wǎng)上登記備案,并納入房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)。
第十五條 (租金)
居住房屋租賃的租金標(biāo)準(zhǔn),由租賃當(dāng)事人在租賃合同中約定。承租人應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃合同約定,按時(shí)支付租金。
居住房屋租賃期限為1年或者1年以下的,租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同中一次性約定租金標(biāo)準(zhǔn);租賃期限為1年以上的,每年只能調(diào)整一次租金標(biāo)準(zhǔn)。但租賃合同中對(duì)租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整另有約定的,從其約定。
租賃合同期間,出租人不得單方面提高租金標(biāo)準(zhǔn)。
出租人根據(jù)承租人的要求裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施、設(shè)備的,雙方可以協(xié)商調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)。
第十六條 (租賃保證金)
出租人可以按照租賃合同約定的數(shù)額,向承租人收取租賃保證金;未約定數(shù)額的,租賃保證金不得超過(guò)2個(gè)月的租金。
第十七條。ㄞD(zhuǎn)租)
承租人可以按照租賃合同的約定轉(zhuǎn)租房屋;未約定的,承租人轉(zhuǎn)租房屋應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的書面同意。
居住房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)符合本辦法第八條、第九條、第十條的規(guī)定。
轉(zhuǎn)租人違反本條第一款、第二款規(guī)定的,出租人可以解除租賃合同,收回房屋并要求賠償損失。
居住房屋轉(zhuǎn)租的,應(yīng)當(dāng)按照本辦法第十二條、第十三條的規(guī)定訂立租賃合同,并辦理登記備案。
居住房屋轉(zhuǎn)租后,承租人不再居住使用的,可以與出租人協(xié)商解除租賃合同,由出租人與次承租人直接訂立租賃合同。
第十八條。ɡm(xù)租)
居住房屋在租賃期間屆滿后繼續(xù)出租的,承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。
租賃合同對(duì)續(xù)租已經(jīng)作出約定的,從其約定。未約定的,出租人不再繼續(xù)出租的,應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿前1個(gè)月通知承租人;未提前1個(gè)月通知的,原租賃合同繼續(xù)有效,但租賃期限為不定期。
出租人提出解除前款規(guī)定的不定期租賃合同的,應(yīng)當(dāng)至少提前1個(gè)月書面通知承租人。
第十九條。ㄙI賣不破租賃)
房屋租賃期間,因買賣、交換、贈(zèng)與、繼承等發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的,新的房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同,不得以房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移為由要求終止租賃合同。
第二十條。▋(yōu)先購(gòu)買權(quán))
房屋租賃期間,出租人出售房屋的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃合同約定的期限事先通知承租人;未約定的,應(yīng)當(dāng)至少提前3個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。承租人在收到通知后15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的,視作放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
出租人出售房屋的,應(yīng)當(dāng)就出售房屋需要實(shí)地看房的時(shí)間等內(nèi)容與承租人進(jìn)行協(xié)商,并不得妨礙承租人對(duì)房屋的正常使用。
第二十一條。ɡ^續(xù)租賃)
承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同繼續(xù)租賃該房屋。
第二十二條。ê贤獬
居住房屋租賃期間,任何一方當(dāng)事人不得擅自解除租賃合同,但租賃合同約定的解除條件成就、租賃當(dāng)事人協(xié)商一致或者存在法律規(guī)定合同解除情形的除外。
承租人未按照居住房屋使用性質(zhì)使用房屋的,出租人可以解除合同。
第二十三條 (出租人的義務(wù))
居住房屋的出租人應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù):
。ㄒ唬┎轵(yàn)承租人及居住使用人的身份證件,并按照公安部門的要求,登記承租人的姓名、身份證件的種類和號(hào)碼;
。ǘ┒酱、配合居住使用人按照國(guó)家和本市的有關(guān)規(guī)定,及時(shí)辦理居住登記;
。ㄈ┫驑I(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供承租人的聯(lián)系方式,告知并督促承租人及居住使用人遵守小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約;
。ㄋ模┌l(fā)現(xiàn)承租人及居住使用人利用承租的居住房屋從事無(wú)證無(wú)照經(jīng)營(yíng)的,及時(shí)報(bào)告工商行政等有關(guān)部門;
。ㄎ澹┴(fù)責(zé)出租房屋及其提供的設(shè)施、設(shè)備的安全,告知安全使用事項(xiàng),并定期進(jìn)行安全檢查和維護(hù),及時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除安全隱患;
。┡浜嫌嘘P(guān)部門開(kāi)展對(duì)承租人及居住使用人違法違規(guī)行為的調(diào)查、制止及處罰等工作。
第二十四條 (承租人的義務(wù))
居住房屋的承租人應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù):
。ㄒ唬┤鐚(shí)向出租人告知居住使用人的姓名、身份證件的種類和號(hào)碼,并按照規(guī)定辦理居住登記;增加居住使用人的,還應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意,并不得違反本辦法第十條第一款的規(guī)定;
(二)遵守業(yè)主管理規(guī)約,不得損害相鄰業(yè)主的合法權(quán)益;
(三)不得利用承租的居住房屋從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
。ㄋ模┖侠怼踩褂梅课菁霸O(shè)施、設(shè)備,不得擅自改變房屋使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)或者實(shí)施其他違法搭建行為。
第二十五條。▽(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的要求)
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市有關(guān)居住房屋租賃管理的規(guī)定,向租賃當(dāng)事人宣傳房屋租賃、實(shí)有人口服務(wù)和管理等政策,并引導(dǎo)租賃當(dāng)事人使用租賃合同示范文本。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得居間、代理不符合本辦法規(guī)定的居住房屋租賃業(yè)務(wù),不得對(duì)租賃當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋租金等信息以賺取差價(jià)。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員承租其居間、代理的居住房屋的,不得收取傭金。
第二十六條。ù斫(jīng)租)
本市鼓勵(lì)專業(yè)代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)接受房屋所有權(quán)人或者法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利人的委托,以自己的名義按照委托合同的約定,出租居住房屋,獲取收益。具體管理規(guī)定由市房屋行政管理部門會(huì)同相關(guān)部門另行制定。
第二十七條。I(yè)主自我管理)
業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后,可以根據(jù)本居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋租賃情況,制定相應(yīng)的管理措施納入管理規(guī)約,并可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體實(shí)施。
居住房屋租賃當(dāng)事人違反業(yè)主管理規(guī)約、損害他人合法權(quán)益的,業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求當(dāng)事人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。
第二十八條。▽(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處的要求,將居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋租賃情況,報(bào)送房屋所在地社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)租賃當(dāng)事人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員有違法違規(guī)行為的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以勸阻、制止,并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或者有關(guān)部門。
第二十九條。m紛解決)
出租人、承租人、相鄰業(yè)主在房屋租賃活動(dòng)中發(fā)生糾紛的,應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決;協(xié)商不成的,可以向人民調(diào)解委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解,也可以依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。符合規(guī)定條件的,可以依法向法律援助機(jī)構(gòu)申請(qǐng)法律援助。
第三十條 (已有處罰規(guī)定的處理)
違反本辦法規(guī)定的行為,法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的,依照有關(guān)規(guī)定處理。
第三十一條。▽(duì)違反最小出租單位和最低承租面積的處理)
違反本辦法第九條、第十條第一款規(guī)定,不符合最小出租單位和最低人均承租面積規(guī)定的,由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令責(zé)任人限期改正;逾期不改正的,可處以5000元以上3萬(wàn)元以下罰款。
第三十二條。▽(duì)租賃當(dāng)事人未按規(guī)定登記備案的處理)
違反本辦法第十三條規(guī)定,租賃當(dāng)事人未在期限內(nèi)辦理租賃合同登記備案手續(xù)的,由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,對(duì)個(gè)人處以1000元以下罰款,對(duì)單位處以1000元以上1萬(wàn)元以下罰款。
第三十三條 (對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未按規(guī)定登記備案的處理)
違反本辦法第十三條第一款規(guī)定,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未辦理登記備案的,由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處以3000元以上3萬(wàn)元以下罰款。
第三十四條。▽(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人違反經(jīng)紀(jì)管理規(guī)定的處理)
違反本辦法第二十五條第二款規(guī)定,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員居間、代理不符合本辦法規(guī)定的居住房屋租賃業(yè)務(wù)的,由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正,并暫停房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的網(wǎng)上備案資格;逾期不改正的,對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以1000元以上1萬(wàn)元以下罰款,對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)取消網(wǎng)上備案資格,并處以3000元以上3萬(wàn)元以下罰款。
第三十五條。ü膊块T的處罰職責(zé))
租賃當(dāng)事人、居住使用人違反治安管理、居住登記管理等規(guī)定的,由公安部門按照有關(guān)規(guī)定處理。
第三十六條。▍⒄者m用)
公有居住房屋轉(zhuǎn)租及其監(jiān)督管理,參照適用本辦法。
第三十七條。ㄊ┬腥掌冢
本辦法自2011年10月1日起施行。2004年8月30日上海市人民政府發(fā)布的《上海市居住房屋租賃管理實(shí)施辦法》同時(shí)廢止。
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