房估知識點：房地產(chǎn)估價的必要性

1.專業(yè)估價存在的前提--獨一無二、價值量大

一種資產(chǎn)如果不具有獨一無二的特性，相同的很多，價格普遍存在、人人皆知，通過簡單的比較，便可以得知，就不需要專業(yè)估價。

一種資產(chǎn)雖然具有獨一無二的特性，但如果價值量不夠大，聘請專業(yè)機構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價的花費與資產(chǎn)本身的價值相比較高，甚至超過資產(chǎn)本身的價值，聘請專業(yè)機構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價顯得不經(jīng)濟，則也不需要專業(yè)估價。

2.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價

真正需要專業(yè)估價的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)資源、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機器設(shè)備、無形資產(chǎn)等。具體就房地產(chǎn)來說，由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二和價值量大等特性，房地產(chǎn)市場是典型的不完全市場。

"完全市場"條件：①同質(zhì)商品；②買者賣者人數(shù)眾多；③進出市場自由；④買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預(yù)測未來的價格；⑤就成交總額而言，單個買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的；⑥買者和賣者無串通共謀行為；⑦消費者追求總效用最大化，銷售者追求總利潤最大化；⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動。

不符合任何一條，就是不完全市場。純粹的完全市場在現(xiàn)實中幾乎不存在。

房地產(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性不符合第①條和第④條。另外，房地產(chǎn)實物無法移動，不符合第⑧條。因此，房地產(chǎn)市場是典型的不完全市場。

不完全市場，有許多阻礙房地產(chǎn)價格合理形成的因素，不會自動地形成常人容易識別的適當價格，需要房地產(chǎn)估價師提供市場信息，進行替代市場的估價，推動房地產(chǎn)價格正?；?，促進公平交易，保障當事人合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場秩序。

3.房地產(chǎn)估價在估價中占主體地位

（1）房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)數(shù)量相對較少

房地產(chǎn)數(shù)量龐大，社會保有量（存量）和每年的新增量（增量）都很大。房地產(chǎn)是我國居民保有財富的主要手段和工具之一。

（2）房地產(chǎn)需要估價的情形

房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)主要是發(fā)生交易行為，在交易的情況下需要估價。房地產(chǎn)除了交易行為，還有抵押、征收、稅收、保險等行為。這些活動都需要房地產(chǎn)估價。對房地產(chǎn)估價的需求遠遠大于對其他資產(chǎn)估價的需求。

（3）房地產(chǎn)估價還能提供咨詢顧問服務(wù)，這使得房地產(chǎn)估價行業(yè)有著更廣闊的發(fā)展空間。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！