2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第二章第二節(jié)，房產(chǎn)估價(jià)師涉及考點(diǎn)比較多，記憶起來也比較困難。我們可以對(duì)這些知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第二章第二節(jié)，希望對(duì)各位有所幫助。

　　第二節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓

　　一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念(考點(diǎn)、重點(diǎn))

　　建設(shè)用地使用權(quán)出讓簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi) 出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租。

　　土地使用權(quán)出讓的含義一般包括以下內(nèi)容：

　　(1)土地使用權(quán)出讓，也稱批租或土地一級(jí)市場(chǎng) ，由國家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán) 。

　　(2)經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對(duì)土地?fù)碛姓加?、使用、收益、處分?quán);土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場(chǎng)，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動(dòng)，但地下埋藏物歸國家所有 。

　　(3)土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。

　　(4)集體土地不經(jīng)征收不得出讓 。

　　(5)土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有期限 的特點(diǎn)。

　　【例題】按照法律規(guī)定，(　)可以出讓國有土地使用權(quán)。

　　A.國家

　　B.擁有國有土地使用權(quán)的事業(yè)單位

　　C.擁有國有土地使用權(quán)的開發(fā)企業(yè)

　　D.擁有國有土地使用權(quán)的個(gè)人

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念。土地使用權(quán)出讓，也稱批租或土地一級(jí)市場(chǎng)，由國家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán)。參見教材P27。

　　【例題】城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地出讓，應(yīng)具備的法定條件是(　)。

　　A.由國家先行征收

　　B.先轉(zhuǎn)讓給國家

　　C.經(jīng)集體土地所有者同意

　　D.經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織2/3以上的成員同意

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念。集體土地不經(jīng)征收不得出讓。參見教材P27。

　　二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃、方式和年限

　　(一)出讓計(jì)劃的擬定和批準(zhǔn)權(quán)限

　　土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃，根據(jù)省級(jí)人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)，擬定年度出讓國有土地總面積方案，并且有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定，按照國務(wù)院的規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。

　　(二)建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式

　　《物權(quán)法》規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。

　　《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。

　　《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第11號(hào)，以下簡(jiǎn)稱11號(hào)令)增加了國有土地使用權(quán)掛牌出讓方式。11號(hào)令規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓。 除此之外其他用途的土地供應(yīng)計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)拍賣或者掛牌方式出讓。出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前20日 在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。

　　2007年9月，國土資源部對(duì)11號(hào)令中有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修改發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第39號(hào)，以下簡(jiǎn)稱39號(hào)令)。39號(hào)令第四條第一款規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓 ”，進(jìn)一步明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。

　　招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠信的原則。

　　掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請(qǐng)截止時(shí)間，應(yīng)當(dāng)為掛牌出讓結(jié)束日前2天。

　　標(biāo)底或者底價(jià)的特殊規(guī)定：

　　(1)市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或者底價(jià)。

　　(2)標(biāo)底或者底價(jià)不得低于國家規(guī)定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

　　(3)確定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣和掛牌的起叫價(jià)、起始價(jià)、底價(jià)，投標(biāo)、競(jìng)買保證金，應(yīng)當(dāng)實(shí)行集體決策。

　　(4)招標(biāo)標(biāo)底和拍賣掛牌的底價(jià)，在招標(biāo)開標(biāo)前和拍賣掛牌出讓活動(dòng)結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密。

　　【例題】工業(yè)用地使用權(quán)出讓方式不包括(　)。

　　A.招標(biāo)方式

　　B.掛牌方式

　　C.劃撥方式

　　D.協(xié)議方式

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃和方式。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式;39號(hào)令第四條第一款規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。參見教材P28。

　　【例題】下列項(xiàng)目用地必須辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)的是(　)。

　　A.“鳥巢”場(chǎng)館建設(shè)用地

　　B.國家大劇院建設(shè)用地

　　C.地方政協(xié)辦公用地

　　D.上市公司辦公用地

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃和方式。39號(hào)令第四條第一款規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。參見教材P28。

　　【例題】我國當(dāng)前國有土地使用權(quán)出讓的主要方式有(　)。

　　A.協(xié)議

　　B.招標(biāo)

　　C.拍賣

　　D.掛牌

　　E.授權(quán)經(jīng)營

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃和方式。我國當(dāng)前國有土地使用權(quán)出讓方式包括協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌。參見教材P28。

　　【2013年試題】下列建設(shè)項(xiàng)目用地中，屬于應(yīng)采用拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓的有(　)。

　　A.旅游設(shè)施用地

　　B.商品住宅開發(fā)用地

　　C.廉租住房用地

　　D.高新技術(shù)研發(fā)用地

　　E.煙草企業(yè)用地

　　『正確答案』ABDE

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃和方式。39號(hào)令第四條第一款規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。參見教材P28。

　　【2014年試題】下列建設(shè)項(xiàng)目中，應(yīng)采取招標(biāo)等公開競(jìng)價(jià)方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的有(　)。

　　A.工業(yè)廠房

　　B.公益設(shè)施

　　C.娛樂場(chǎng)館

　　D.城市基礎(chǔ)設(shè)施

　　E.高檔酒店

　　『正確答案』ACE

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃和方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等方式進(jìn)行出讓。參見教材P28。

　　【2011年試題】經(jīng)營性國有土地使用權(quán)可以通過(　)方式取得。

　　A.行政劃撥

　　B.招標(biāo)出讓

　　C.拍賣出讓

　　D.協(xié)議出讓

　　E.掛牌出讓

　　『正確答案』BCE

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃和方式。國有土地使用權(quán)出讓有四種形式，包括招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議。經(jīng)營性項(xiàng)目必須通過競(jìng)爭(zhēng)方式獲得土地，即招、拍、掛。參見教材P28。

　　1.招標(biāo)出讓方式

　　招標(biāo)出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。

　　投標(biāo)、開標(biāo)依照下列程序進(jìn)行：

　　(1)投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。出讓人在投標(biāo)截止時(shí)間前收到的方為有效。標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)對(duì)標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。

　　(2)出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開標(biāo)，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。投標(biāo)人少于三人的，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動(dòng)。

　　(3)評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù) 。評(píng)標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。

　　(4)招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。按照價(jià)高者得的原則確定中標(biāo)人的，可以不成立評(píng)標(biāo)小組，由招標(biāo)主持人根據(jù)開標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。對(duì)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。

　　2.拍賣出讓方式

　　拍賣出讓是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。出讓方用叫價(jià)的辦法將土地使用權(quán)一般拍賣給出價(jià)最高者(競(jìng)買人)。

　　拍賣出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，它適用于區(qū)位條件好，交通便利的繁華市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。

　　競(jìng)買人不足三人，或者競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止拍賣。

　　主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交。

　　3.掛牌出讓方式

　　掛牌時(shí)間不少于10個(gè)工作日 ，掛牌期間，土地管理部門可以根據(jù)競(jìng)買人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅度。

　　掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場(chǎng)宣布最高報(bào)價(jià)及其報(bào)價(jià)者，并詢問競(jìng)買人是否愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)。有競(jìng)買人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，通過現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)確定競(jìng)得人。

　　掛牌主持人連續(xù)三次報(bào)出最高掛牌價(jià)格，沒有競(jìng)買人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，按照下列規(guī)定確定是否成交：在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)不低于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交;在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人;報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外;在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或者均不符合其他條件的，掛牌不成交。

　　4.協(xié)議出讓方式

　　協(xié)議出讓方式指政府作為土地所有者(出讓人)與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。這種方式適用于非盈利性的某些特殊用地。

　　國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃公布后，需要使用土地的單位和個(gè)人可以根據(jù)國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布的時(shí)限內(nèi)，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請(qǐng)，市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布計(jì)劃接受申請(qǐng)的時(shí)間不得少于30日。

　　由于協(xié)議出讓不適用于房地產(chǎn)用地，其程序在此不作詳述。

　　【例題】下列用地中，可以采取協(xié)議方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的是(　)。

　　A.商業(yè)用地

　　B.商品住宅用地

　　C.非盈利的社會(huì)團(tuán)體用地

　　D.娛樂用地

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃和方式。協(xié)議出讓方式指政府作為土地所有者(出讓人)與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。這種方式適用于非盈利性的某些特殊用地。參見教材P31。

　　【例題】某國土資源管理局準(zhǔn)備于2007年10月25日以招標(biāo)方式出讓一塊國有土地，按照規(guī)定，應(yīng)該在2007年(　)前發(fā)布。

　　A.10月18日

　　B.10月10日

　　C.10月5日

　　D.9月25日

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃和方式。出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前20日在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。參見教材P28。

　　以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競(jìng)得人后，中標(biāo)人、競(jìng)得人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金。出讓人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書或者與競(jìng)得人簽訂成交確認(rèn)書。

　　受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。

　　【例題】某國土資源管理局準(zhǔn)備于2007年10月25日以招標(biāo)方式出讓一塊國有土地，按照規(guī)定，應(yīng)該在2007年(　)前發(fā)布。

　　A.10月18日

　　B.10月10日

　　C.10月5日

　　D.9月25日

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃和方式。出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前20日在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。參見教材P28。

　　以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競(jìng)得人后，中標(biāo)人、競(jìng)得人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金。出讓人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書或者與競(jìng)得人簽訂成交確認(rèn)書。

　　受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。

　　【2014年試題】受讓人未繳清全部國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。(　)

　　『正確答案』正確

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃和方式。土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。參見教材P31。

　　中標(biāo)人、競(jìng)得人有下列行為之一的，中標(biāo)、競(jìng)得結(jié)果無效;造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任：提供虛假文件隱瞞事實(shí)的;采取行賄、惡意串通等非法手段中標(biāo)或者競(jìng)得的。國土資源行政主管部門的工作人員在招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(zhǎng)的一段是時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生，抓緊時(shí)間購買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭(zhēng)取更多的機(jī)會(huì)。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽課>