2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第三章的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益!

　　名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格(必考)

　　名義價(jià)格是表面上的價(jià)格，能直接觀察到。

　　實(shí)際價(jià)格，在名義價(jià)格基礎(chǔ)上進(jìn)行計(jì)算或處理才能得到。價(jià)值時(shí)點(diǎn)的一次性支付的價(jià)格。

　　(1)未扣除價(jià)格因素的價(jià)格為名義價(jià)格，扣除了價(jià)格因素后的價(jià)格是實(shí)際價(jià)格。

　　(2)在買房贈送裝修、家具、車位、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等的情況下，未減去相應(yīng)價(jià)值的價(jià)格為名義價(jià)格，減去了相應(yīng)價(jià)值后的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。

　　(3)交易當(dāng)事人不實(shí)申報(bào)成交價(jià)格是名義價(jià)格，真實(shí)的成交價(jià)格是實(shí)際價(jià)格。

　　(4)買賣雙方因?yàn)榧s定稅費(fèi)的承擔(dān)方式不同，也可能導(dǎo)致實(shí)際價(jià)格與名義價(jià)格的不符。

　　(5)在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格是名義價(jià)格。在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格，或者折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。

　　【重點(diǎn)】名義價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的換算

　　根據(jù)資金的時(shí)間價(jià)值的換算，將發(fā)生在不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流折算到同一時(shí)點(diǎn)，即為實(shí)際價(jià)格。

　　一套建筑面積為100m2、單價(jià)為3000元/m2、總價(jià)30萬元的住宅，在買賣中的付款方式可能有下列幾種：

　　(1)要求在成交日期一次性付清。

　　(2)如果在成交日期一次性付清，則給予一定的折扣，如優(yōu)惠5%。

　　(3)以抵押貸款方式支付，如首期支付房價(jià)的30%(即9萬元)，余款向銀行申請抵押貸款，貸款期限15年，貸款年利率8%，按月等額償還貸款本息。

　　(4)從成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中支付10萬元，第三期于第一年年末支付10萬元。

　　(5)從成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中支付10萬元，第三期于第一年年末支付10萬元。采取這種分期支付價(jià)款的，買方在支付第二期、第三期付款時(shí)，應(yīng)按照支付第一期價(jià)款之日中國人民銀行公布的貸款利率，向賣方支付利息。

　　(6)約定在成交日期后的某個(gè)日期一次性付清，如在第一年年末一次性付清。

　　在上述第一、三、五種付款方式下，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格相同，單價(jià)均為3000元/m2，總價(jià)均為30萬元。

　　在第二種情況下，名義單價(jià)為3000元/m2，名義總價(jià)為30萬元;實(shí)際單價(jià)為3000×(1-5%)=2850(元/m2)，實(shí)際總價(jià)為28.5萬元。

　　在第四種情況下，名義單價(jià)為3000元/m2，名義總價(jià)為30萬元;實(shí)際總價(jià)為10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28(萬元)(假定年折現(xiàn)率為5%)，實(shí)際單價(jià)為2928元/m2。

　　在第六種情況下：名義單價(jià)為3000元/m2，名義總價(jià)為30萬元;實(shí)際總價(jià)為30÷(1+5%)=28.57(萬元)(假定年折現(xiàn)率為5%)，實(shí)際單價(jià)為2857元/m2。

　　總結(jié)：打折，延期付款(延遲期內(nèi)不付利息)都會導(dǎo)致實(shí)際價(jià)格低于名義價(jià)格。

　　分期付款，延期付款(延遲期內(nèi)付利息)不管怎么安排還款方式，實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格都是一致的。