簡(jiǎn)要地說(shuō)，收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。具體地說(shuō)，收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，類似于根據(jù)利息倒推出本金，稱為資本化。根據(jù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式不同，或者說(shuō)資本化類型的不同，收益法分為報(bào)酬資本化法（yield capitalization）和直接資本化法（direct capitalization）。報(bào)酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（discounted cash flow analysis，DCF），即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，然后利用合適的報(bào)酬率將未來(lái)各期的凈收益折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。直接資本化法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的收益，然后將未來(lái)第一年的收益除以合適的資本化率或乘以合適的收益乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。其中，將未來(lái)第一年的收益乘以合適的收益乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，具體稱為收益乘數(shù)法。