2016年房地產(chǎn)估價師考試將在2016年10月15、16日進(jìn)行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復(fù)習(xí)更有針對性，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價案例與分析》科目的知識點(diǎn)，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢想成真！

（一）估價對象實(shí)物狀況描述與分析

1.土地實(shí)物狀況描述

（1）名稱：XX區(qū)盈溪路彩怡街20號201房共用土地

（2）四至：東臨盈溪路，南臨其他建筑物，西臨匯彩路，北臨其他建筑物；

（3）面積：估價對象共用地面積為4250.5831m2；

（4）用途：住宅用地；

（5）形狀：土地形狀為較規(guī)則長方形；

（6）地勢：估價對象所在地塊地勢較平坦；

（7）開發(fā)程度：至價值時點(diǎn)，土地開發(fā)程度達(dá)到宗地紅線內(nèi)外“五通”（通路、通電、通訊、給水、排水）及場地平整，已建有多棟住宅樓。

2.建筑物實(shí)物狀況分析

（1）名稱及坐落：XX區(qū)盈溪路彩怡街20號201房（盈彩美居匯彩軒一座）。

（2）規(guī)模：房地產(chǎn)建筑面積為96.2831m2。

（3）房屋用途：居住用房。

（4）建筑結(jié)構(gòu)及層數(shù)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)12層。

（5）設(shè)備設(shè)施：樓宇配備1臺客梯、自動噴淋消防系統(tǒng)、可視電子系統(tǒng)、24小時保安、電子防盜門，設(shè)施設(shè)備完善。

（6）裝飾裝修：估價對象外墻貼條形瓷磚；內(nèi)部裝修情況：客廳地面鋪地磚，內(nèi)墻貼墻紙，天花為鋁扣板吊頂；房間地面鋪實(shí)木地板，內(nèi)墻貼墻紙，天花為木板裝飾吊頂；衛(wèi)生間、廚房地面鋪防滑地磚，內(nèi)墻貼瓷片到頂，天花為鋁扣板，室內(nèi)安裝有防盜門、實(shí)心木門、落地玻璃窗、鋁合金窗。

（7）層高：約3m。

（8）空間布局：共三房二廳一廚一衛(wèi)雙陽臺，布局規(guī)則。

（9）建成時間：約2003年。

（10）使用及維護(hù)狀況：目前自住，維護(hù)狀況較好。

（11）完損狀態(tài)：無明顯的損毀狀況，現(xiàn)狀良好，使用正常，屬完好房，約八成五新。

（二）估價對象權(quán)益狀況描述與分析

1.土地權(quán)益狀況描述

根據(jù)委托方提供的《房地產(chǎn)權(quán)證》（粵房地證字第C4020192號）等資料記載顯示：

（1）土地所有權(quán)狀況：未記載，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，確定為國家所有；

（2）土地使用權(quán)狀況：國有土地使用權(quán)，使用權(quán)人為徐一峰；

（3）他項權(quán)利設(shè)立情況：根據(jù)委托方提供的《聲明》等相關(guān)資料，至價值時點(diǎn)估價對象未設(shè)定有抵押權(quán)；

（4）土地使用管制：住宅用地；

（5）其他特殊情況：無。

2.建筑物權(quán)益狀況描述

根據(jù)委托方提供的《房地產(chǎn)權(quán)證》（粵房地證字第C4020192號）等資料記載顯示：

（1）房屋所有權(quán)狀況：房屋所有權(quán)人為徐一峰；

（2）他項權(quán)利設(shè)立狀況：根據(jù)房產(chǎn)證記載及委托方提供的《聲明》等相關(guān)資料，至價值時點(diǎn)估價對象未設(shè)定有抵押權(quán)；

（3）出租或占有情況：自用，無出租或占用情況；

（4）其他特殊情況：無記載。

（三）估價對象區(qū)位狀況描述與分析

1.位置狀況描述

（1）坐落：估價對象位于XX區(qū)盈彩美居匯彩軒一座；

（2）方位：東、南面臨盈溪路，西面臨匯彩路，北面臨盈匯路；

（3）距離：距離楊桃公園約1.3公里、地鐵五號線三溪站約2公里，與所在地市一級的（醫(yī)院、中學(xué)、電影院、行政服務(wù)中心等）重要設(shè)施距離多數(shù)在5公里以上，服務(wù)半徑較長；

（4）臨街（路）狀況：臨盈溪路。

（5）朝向：北向，望內(nèi)街；

（6）樓層：位于第2層。

2.交通狀況描述

（1）道路狀況：估價對象所在小區(qū)東、南面臨盈溪路，西面臨匯彩路，北面臨盈匯路。主要由盈溪路及中山大道構(gòu)成其對外交通路網(wǎng)；

（2）出入可利用的交通工具：附近設(shè)有東圃客運(yùn)站、珠村站公交車站，有B3路、B6路、B5路等多路會交車及出租車經(jīng)過，交通比較便捷；

（3）交通管制情況：無交通管制。

（4）停車方便程度：周邊物業(yè)以商業(yè)、住宅小區(qū)為主，盈彩美居設(shè)有地下車庫及臨路停車位，停車方便。

3.環(huán)境狀況描述

（1）自然環(huán)境：周邊主要為商業(yè)街和住宅小區(qū)，靠近楊桃公園及珠江，自然環(huán)境較好。

（2）人文環(huán)境：周邊主要為商業(yè)街和住宅小區(qū)，人文環(huán)境一般。

（3）景觀：周邊有楊桃公園等，估價對象望小區(qū)內(nèi)街，景觀一般。

4.外部配套設(shè)施狀況描述

（1）基礎(chǔ)設(shè)施：估價對象共用地塊開發(fā)紅線內(nèi)外“五通”（通上水、通下水、通電、通路、通訊），宗地紅線內(nèi)土地平整，基礎(chǔ)設(shè)施完善。

（2）公共服務(wù)設(shè)施：估價對象附近有中興花園、麗都花園、領(lǐng)會國際公寓等小區(qū)以及XX明珠中英文學(xué)校、XX市XX區(qū)盈彩幼兒園、中國工商銀行、超市等，生活配套設(shè)施和公共配套設(shè)施比較齊全。

5.區(qū)位狀況分析

估價對象位于XX區(qū)是XX市八、九十年代崛起的新區(qū)，位于XX市老城區(qū)東部，是建設(shè)中的XX市城市中心區(qū)。按照XX市發(fā)展的總體規(guī)劃，XX區(qū)是XX沿珠江向東延伸帶狀發(fā)展的第二組團(tuán)，是XX市東南部大經(jīng)濟(jì)規(guī)劃區(qū)的重要組成部分，又是XX市正在建設(shè)的新城市中心。XX區(qū)是XX市歷史形成的高新科研產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，結(jié)合總體發(fā)展規(guī)劃、

XX區(qū)將是未來XX市的文化科技、體育娛樂、商業(yè)金融中心，并以XX東站-XX體育中心-珠江新城-赤崗新領(lǐng)事館區(qū)為軸心構(gòu)成新的XX城市中軸線。XX新區(qū)已完善建設(shè)大量的基礎(chǔ)配套設(shè)施，形成了以南北交通干線XX大道，東西干道黃埔大道、中山大道、XX路，以及地鐵1號線組成的道路體系。

估價對象位于盈彩美居匯彩軒一座，周邊生活配套設(shè)施和公共配套設(shè)施齊全，所在區(qū)域居住氛圍較好，與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)。鑒于估價對象所在區(qū)域有較突出的區(qū)位優(yōu)勢，區(qū)位狀況將有利于估價對象房地產(chǎn)價值的平穩(wěn)增值。