2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試將在2016年10月15、16日進(jìn)行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復(fù)習(xí)更有針對(duì)性，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》科目的知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢(mèng)想成真！

對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益狀況的描述，一般先分為土地權(quán)益狀況和建筑物權(quán)益狀況兩大部分，然后分別說(shuō)明各部分的狀況。

（一）土地權(quán)益狀況描述

對(duì)土地權(quán)益狀況的描述，主要說(shuō)明下列方面：

（1）土地所有權(quán)狀況：說(shuō)明是國(guó)有土地還是集體土地。對(duì)于集體土地，說(shuō)明土地所有權(quán)由誰(shuí)行使。例如，估價(jià)對(duì)象土地為農(nóng)民集體所有，由××村集體經(jīng)濟(jì)組織（××村民委員會(huì)、××村民小組、××鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織）代表集體行使所有權(quán)。

（2）土地使用權(quán)狀況：

①說(shuō)明是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及其權(quán)利人。對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán)，說(shuō)明是劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，還是出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。對(duì)于出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，還要說(shuō)明土地使用期限及起止日期、剩余期限、續(xù)期的有關(guān)規(guī)定或約定，到期后對(duì)收回的建筑物是否予以補(bǔ)償?shù)取?

②說(shuō)明是單獨(dú)所有還是共有。對(duì)于共有的，說(shuō)明是按份共有還是共同共有及共有人情況。對(duì)于按份共有的，說(shuō)明每個(gè)共有人享有的份額。

（3）土地使用管制情況：說(shuō)明是建設(shè)用地還是農(nóng)用地、未利用地。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，主要說(shuō)明規(guī)劃條件，包括：①土地用途；②容積率或建筑控制規(guī)模；③建筑高度；④建筑密度；⑤綠地率；⑥其他要求，例如配套建設(shè)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等要求。

（4）土地利用現(xiàn)狀：說(shuō)明土地上是否有房屋、林木等土地附著物。

（5）出租或占用情況：說(shuō)明有無(wú)出租或占用情形。對(duì)于已出租的，還要說(shuō)明承租人、租賃期限及起止日期、租金水平等。

（6）他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況：說(shuō)明是否設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)等。

（7）其他特殊情況：說(shuō)明①土地所有權(quán)或者土地使用權(quán)是否不明確或者歸屬有爭(zhēng)議。②土地取得手續(xù)是否不齊全。③是否為臨時(shí)用地或違法占地。為臨時(shí)用地的，批準(zhǔn)期限是多長(zhǎng)，是否已超過(guò)了批準(zhǔn)期限。④是否被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制。⑤是否未達(dá)到法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。⑥是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或者不得作為出資的財(cái)產(chǎn)。⑦是否有拖欠建設(shè)工程價(jià)款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范圍。

（二）建筑物權(quán)益狀況描述

對(duì)建筑物權(quán)益狀況的描述，主要說(shuō)明下列方面：

（1）房屋所有權(quán)狀況：

①說(shuō)明房屋所有權(quán)人。

②說(shuō)明房屋所有權(quán)是單獨(dú)所有還是共有、建筑物區(qū)分所有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)。對(duì)于共有的，說(shuō)明是按份共有還是共同共有及共有人情況。對(duì)于按份共有的，說(shuō)明每個(gè)共有人享有的份額。

（2）出租或占用情況：說(shuō)明有無(wú)出租、占用情形。對(duì)于已出租的，說(shuō)明承租人、租賃期限及起止日期、租金水平等。

（3）他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況：說(shuō)明是否設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)等。

（4）其他特殊情況：說(shuō)明①房屋所有權(quán)是否不明確或者歸屬有爭(zhēng)議。②房屋建設(shè)手續(xù)是否不齊全。③是否為臨時(shí)建筑或違法建筑。為臨時(shí)建筑的，批準(zhǔn)的使用期限是多長(zhǎng)，是否已超過(guò)批準(zhǔn)的使用期限。④是否被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制。⑤是否未達(dá)到法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。⑥是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或者不得作為出資的財(cái)產(chǎn)。⑦是否有拖欠建設(shè)工程價(jià)款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范圍。

（5）其他。例如物業(yè)管理情況，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約等。因?yàn)橥晟频奈飿I(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)重要因素。