2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試將在2016年10月15、16日進(jìn)行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復(fù)習(xí)更有針對(duì)性，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》科目的知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢(mèng)想成真！

　　1.商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類

商務(wù)辦公樓，俗稱寫字樓，是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。寫字樓的業(yè)主往往以行之有效的物業(yè)管理，以出租經(jīng)營(yíng)的方式達(dá)到房地產(chǎn)保值、增值和收益的目的。寫字樓的使用者是指能夠支付租金的，進(jìn)行管理、技術(shù)、專業(yè)服務(wù)和文書處理的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，如金融機(jī)構(gòu)、貿(mào)易、咨詢服務(wù)公司等。

寫字樓可從不同角度、按照不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類和分級(jí)。

按建筑面積的大小不同，寫字樓可分為小型、中型和大型寫字樓，其中建筑面積在1萬(wàn)平方米以下的為小型寫字樓；建筑面積在1～3萬(wàn)平方米的為中型寫字樓；建筑面積在3萬(wàn)平方米以上的為大型寫字樓，稱為大型寫字樓，有些大型寫字樓的建筑面積可達(dá)10萬(wàn)平方米以上。

按使用功能不同，可將寫字樓分為：

①單純型寫字樓，即寫字樓基本上只有辦公一種功能，沒(méi)有其他功能（展示廳、餐飲等）；

②商住型寫字樓，即既可以辦公還可以住宿；

③綜合型寫字樓，即以辦公為主，同時(shí)又有其他多種功能，如展示廳、商場(chǎng)、公寓、餐飲等功能。

按寫字樓所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力不同，可將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)檔次。其中①甲級(jí)寫字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況和建筑質(zhì)量?jī)?yōu)良，收益能力強(qiáng)，有完善的物業(yè)服務(wù)；②乙級(jí)寫字樓具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況和建筑質(zhì)量良好，建筑物的功能不是最先進(jìn)的，建筑物存在自然磨損，收益能力低于新落成的同類寫字樓；③丙級(jí)寫字樓是已使用年限較長(zhǎng)，建筑物存在明顯的物理磨損和功能陳舊，租金水平較低，但仍保持一定的出租率。

不同類型的寫字樓其價(jià)值相差很大，如廣州市的甲級(jí)寫字樓中信廣場(chǎng)，其租金水平達(dá)110～140元/m2•月，而大部分的乙級(jí)寫字樓的租金水平基本在40～70元/m2•月，因此對(duì)寫字樓物業(yè)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)依賴專業(yè)知識(shí)對(duì)寫字樓的類型、檔次進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷。

當(dāng)然，隨著時(shí)代的發(fā)展，寫字樓的分類和分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)也在發(fā)生變化。目前寫字樓市場(chǎng)流行兩大評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，即甲級(jí)寫字樓和5A寫字樓。但其實(shí)，無(wú)論是甲級(jí)寫字樓還是5A寫字樓，國(guó)際和國(guó)內(nèi)都沒(méi)有固定而統(tǒng)一的界定標(biāo)準(zhǔn)。在實(shí)際生活中，要結(jié)合寫字樓所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為承租人提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和承租人類型等來(lái)判斷寫字樓的檔次。

2.商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點(diǎn)

（1）所處區(qū)位好，規(guī)模大

寫字樓多建在以經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、信息為中心的大中城市，同時(shí)，有相當(dāng)規(guī)模的面積，辦公單位集中，人口密度大，寫字樓集聚的區(qū)域往往是城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁、交易量大、信息快而多，交易成功率高，吸引眾多知名企業(yè)及其國(guó)內(nèi)外辦事機(jī)構(gòu)進(jìn)駐的區(qū)域。因此估價(jià)對(duì)象是否處于城市寫字樓集聚的區(qū)域?qū)ζ鋬r(jià)值會(huì)產(chǎn)生很大影響。

（2）多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善

寫字樓特別是甲級(jí)寫字樓大多為高檔次高層建筑，有良好的建筑和現(xiàn)代化的設(shè)備，不僅外部有自己獨(dú)特的線條、格局、色彩和裝飾等建筑風(fēng)格，而且內(nèi)部一般都配有先進(jìn)的設(shè)備，如中央空調(diào)、高速電梯、高靈敏的系統(tǒng)化通訊等。此外，現(xiàn)代寫字樓還提供各種功能，如前臺(tái)服務(wù)、大小會(huì)議室、酒吧、商場(chǎng)、餐廳、車庫(kù)等。因此對(duì)寫字樓估價(jià)時(shí)，應(yīng)對(duì)寫字樓的建筑、功能、設(shè)施配套進(jìn)行詳細(xì)查看。

（3）出租經(jīng)營(yíng)為主，多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

大多數(shù)寫字樓以出租為主，出租率或占有率的高低是該寫字樓的生命線，而出租率的高低與物業(yè)服務(wù)的好壞休戚相關(guān)，因此很多寫字樓業(yè)主委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和代理出租。