（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔質(zhì)量責任

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔質(zhì)量責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)項目建設的主體，是整個活動的組織者。

盡管在建設環(huán)節(jié)許多工作都由勘察設計、施工等單位承擔，出現(xiàn)質(zhì)量責任可能是由于勘察設計、施工或者材料供應商的責任，但開發(fā)商是組織者，其他所有參與部門都是由開發(fā)商選擇的，都和開發(fā)商發(fā)生合同關系，出現(xiàn)問題也理應由開發(fā)商與責任單位協(xié)調(diào)解決。

【例題】無論質(zhì)量問題是由勘察、設計、施工哪個單位造成的，房地產(chǎn)開發(fā)公司都應對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目對購房者承擔責任。（ ）

『正確答案』正確

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責任制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔質(zhì)量責任。參見教材P94。

（二）對質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項目的處理方式

房屋竣工后，必須經(jīng)驗收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，購房人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權退房，給購房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。

應當注意以下幾個問題：

一是購房人在商品房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題。這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權證辦理之前，也可以是房屋所有權證辦理完備之后。只要在合理的使用年限內(nèi)，只要屬于主體結(jié)構(gòu)的問題，都可以申請質(zhì)量部門認定，房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的，均可申請退房。

二是確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，而不是一般性的質(zhì)量問題。房屋質(zhì)量問題有很多種，一般性的質(zhì)量問題主要通過質(zhì)量保修解決，而不是退房。

三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請重新核驗，以質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的結(jié)論為依據(jù)。

四是對給購房人造成損失應當有合理的界定，應只包含直接損失，不應含精神損失等間接性損失。選擇退房還是換房，權利在消費者。

【2011年試題】購房人在取得《房屋所有權證》后，經(jīng)確認房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的，仍有權退房。（ ）

『正確答案』正確

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責任制度。商品房交付使用后，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權退房。這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權證辦理之前，也可以是房屋所有權證辦理完畢之后。主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題與使用時間關系不大，主要是設計和施工原因造成的，因而只要在合理的使用年限內(nèi)，均可申請退房。參見教材P94。