1.土地面積

面積過小而不利于利用的土地，單價(jià)較低。

但面積過小的土地與相鄰?fù)恋睾喜⒑髸?huì)大大提高相鄰?fù)恋氐睦脙r(jià)值。

土地面積如果過大，單價(jià)也可能較低。面積較大，總價(jià)高，會(huì)減少潛在購買者數(shù)量。面積過大的土地在利用時(shí)需要拿出較多的土地用于道路等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，會(huì)減少可利用的土地面積。

土地面積大小的合適度因不同地區(qū)、不同消費(fèi)習(xí)慣而有所不同。（適度規(guī)模，用規(guī)模經(jīng)濟(jì)解釋）

例如，某個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)如果普遍接受高層樓房，則在該地區(qū)較大面積土地的利用價(jià)值要高于較小面積土地的利用價(jià)值，因而較大面積土地的單價(jià)會(huì)高于較小面積土地的單價(jià)。相反，如果該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)僅能接受體量較小的建筑，則較大面積土地的單價(jià)會(huì)低于較小面積土地的單價(jià)。

2.土地形狀

土地形狀是否規(guī)則，對(duì)地價(jià)也有一定的影響。

形狀不規(guī)則的土地相對(duì)于形狀規(guī)則的土地來說，其價(jià)格一般要低。通常為改善形狀不規(guī)則土地的利用，多采取土地調(diào)整或重劃措施。

土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價(jià)值提高，地價(jià)立即隨之上漲，說明了土地形狀對(duì)地價(jià)的影響。

【例題】土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價(jià)值提高，地價(jià)上漲，這說明了（ ）對(duì)土地價(jià)值的影響。

A.土地區(qū)位 B.土地形狀

C.土地面積 D.地勢(shì)起伏

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價(jià)值提高，地價(jià)立即隨之上漲，這從另一方面說明了土地形狀對(duì)地價(jià)的影響。土地整理或重劃，解決的是土地形狀不規(guī)則的問題。參見教材P123。

3.地形、地勢(shì)

由于地面的高低起伏、平坦程度等會(huì)影響房地產(chǎn)的開發(fā)成本、利用價(jià)值或者景觀等，從而影響其價(jià)格。一般地說，平坦的土地，價(jià)格較高；高低不平的土地，價(jià)格較低。但是，如果土地過于平緩，往往不利于地面水的匯集和排除。

在其他狀況相同的情況下，地勢(shì)高的房地產(chǎn)的價(jià)格一般高于地勢(shì)低的房地產(chǎn)的價(jià)格，因?yàn)榈貏?shì)低不僅下雨時(shí)容易積水、潮濕，而且會(huì)影響建筑物的氣勢(shì)、可視性。氣勢(shì)、可視性對(duì)寫字樓都很重要，可視性對(duì)商鋪很重要。

4.地質(zhì)

地質(zhì)狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)，有無不良地質(zhì)現(xiàn)象等。地基承載力是指土地可負(fù)荷物品的能力，特別是指在保證地基穩(wěn)定的條件下，建筑物的沉降量不超過允許值的地基承載能力。

對(duì)城市建設(shè)用地，地基（工程地質(zhì)）狀況對(duì)地價(jià)的影響較大。

對(duì)于建設(shè)用地來說，一般情況下，地質(zhì)堅(jiān)實(shí)，承載力較大，有利于建筑使用，地價(jià)就高；反之，地價(jià)則低。

地基（工程地質(zhì)）狀況好的，需要的地基加固處理等費(fèi)用低，從而地價(jià)高；相反，則地價(jià)低。

5.土壤

土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。（武漢的毒地事件）

6.土地開發(fā)程度

熟地的價(jià)格要高于生地的價(jià)格；“七通一平”土地的價(jià)格高于“五通一平”土地的價(jià)格；“五通一平”土地的價(jià)格高于“三通一平”土地的價(jià)格。