房估知識(shí)點(diǎn)：城市用地評(píng)價(jià)

1.城市用地的自然條件評(píng)價(jià)

城市建設(shè)用地的自然條件評(píng)價(jià)主要從工程地質(zhì)、水文、氣候、地形和用地適用性等幾個(gè)方面進(jìn)行。

（1）工程地質(zhì)條件

1）建筑土質(zhì)與地基承載力

地基承載力對(duì)于建設(shè)用地的選擇和各類工程建設(shè)項(xiàng)目的合理布局，以及工程建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性，影響很大。

2）地形條件

結(jié)合地形條件，合理規(guī)劃城市各類用地和布局各項(xiàng)建設(shè)工程，對(duì)于節(jié)約土地和減少平整土石方工程投資，城市管理，意義重大。

3）沖溝（由間斷流水在地層表面沖刷形成的溝槽，沖溝的發(fā)育地區(qū)，水土流失嚴(yán)重。地表水導(dǎo)流或通過(guò)綠化工程防止水土流失）

4）滑坡與崩塌。一種物理工程地質(zhì)現(xiàn)象。滑坡體在風(fēng)化、地下水以及重力作用下，滑動(dòng)。山區(qū)或丘陵地區(qū)。

5）巖溶。地下可溶性巖石在含有二氧化碳、硫酸鹽、氯等化學(xué)成分地下水的溶解與侵蝕下，巖石內(nèi)部形成空洞。

6）地震。

（2）水文及水文地質(zhì)條件

1）水文條件

江河湖泊等地面水體，城市水源，水路運(yùn)輸，改善氣候，稀釋污水，美化環(huán)境，洪水。

2）水文地質(zhì)條件

水文地質(zhì)條件一般是指地下水的存在形式，含水層的厚度、礦化度、硬度、水溫及水的流動(dòng)狀態(tài)等條件。

（3）氣候條件

1）太陽(yáng)輻射

2）風(fēng)象

根據(jù)城市多年風(fēng)向觀測(cè)記錄匯總繪制的風(fēng)向頻率圖和平均風(fēng)速圖，稱為風(fēng)玫瑰圖。

3）氣溫（日溫差，降溫或采暖）

4）降水與濕度（排水、防洪、濕度）

（4）地形條件

（5）城市用地適用性評(píng)價(jià)

指以城市建設(shè)用地為基礎(chǔ)，綜合各項(xiàng)用地的自然條件以及整個(gè)用地的工程措施的可能性與經(jīng)濟(jì)性，對(duì)用地質(zhì)量進(jìn)行的評(píng)價(jià)。

根據(jù)城市用地適用性評(píng)價(jià)結(jié)論，分為三類。

一類用地：適于修建的用地：地形坡度10度以下；土質(zhì)能滿足建筑物地基承載力的要求；地下水位低于建筑物的基礎(chǔ)埋置深度；沒(méi)有被百年一遇洪水淹沒(méi)的危險(xiǎn)；沒(méi)有沼澤現(xiàn)象或采用簡(jiǎn)單工程措施可以排除地面積水的地段；沒(méi)有沖溝、滑坡、崩塌、巖溶等不良的地質(zhì)現(xiàn)象的地段。

二類用地：基本上可以修建的用地：土質(zhì)較差；地下水位距地表面的深度較淺；洪水輕度淹沒(méi)區(qū)，淹沒(méi)深度不超過(guò)1～1.5m，需采用防洪措施；地形坡度較大；地表面有較嚴(yán)重的積水現(xiàn)象；有輕微的活動(dòng)性沖溝、滑坡等不良地質(zhì)現(xiàn)象。

三類用地：不適于修建的用地：地基承載力小于60kPa和厚度在2m以上的泥炭層或流砂層的土壤，需要采取很復(fù)雜的人工地基和加固措施才能修建；地形坡度超過(guò)20度以上，布置建筑物很困難；經(jīng)常被洪水淹沒(méi)，淹沒(méi)深度超過(guò)1.5m；有嚴(yán)重的活動(dòng)性沖溝、滑坡等不良地質(zhì)現(xiàn)象，若采取防治措施需花費(fèi)很大工程量和工程費(fèi)用；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)價(jià)值很高的豐產(chǎn)農(nóng)田，具有開采價(jià)值的礦藏埋藏，給水水源衛(wèi)生防護(hù)地段，其他永久設(shè)施和軍事設(shè)施等。

2.城市用地的建設(shè)條件評(píng)價(jià)

組成城市各項(xiàng)物質(zhì)要素的現(xiàn)有狀況與他們?cè)诮趦?nèi)建設(shè)或改進(jìn)的可能以及它們的服務(wù)水平與質(zhì)量。更強(qiáng)調(diào)人為因素的影響。

（1）城市用地布局結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)

1）城市用地布局結(jié)構(gòu)是否合理（城市各功能部分的組合與構(gòu)成的關(guān)系，以及所反映的城市總體運(yùn)營(yíng)的效率與和諧性）；

2）城市用地布局結(jié)構(gòu)能否適應(yīng)發(fā)展；

3）城市用地分布對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響；

4）城市內(nèi)外交通系統(tǒng)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)性、矛盾與潛力；

5）城市用地結(jié)構(gòu)是否體現(xiàn)出城市性質(zhì)的要求，或是反映出城市特定自然地理環(huán)境和歷史文化積淀的特色。

（2）城市市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施評(píng)價(jià)（公共服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施）

（3）社會(huì)、經(jīng)濟(jì)構(gòu)成評(píng)價(jià)

1）工程準(zhǔn)備條件

地形改造、防洪、改良土壤、降低地下水位、制止侵蝕和沖溝的形成、防止滑坡

2）外部環(huán)境條件

經(jīng)濟(jì)地理?xiàng)l件、交通運(yùn)輸條件、供電條件、供水條件

3.城市用地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

根據(jù)城市土地的經(jīng)濟(jì)和自然兩方面的屬性及其在城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所產(chǎn)生的作用，綜合評(píng)定土地質(zhì)量?jī)?yōu)劣差異，為土地使用與安排提供依據(jù)。

（1）城市土地的基本特征

1）土地承載力

2）區(qū)位

宏觀區(qū)位

中觀區(qū)位（城市內(nèi)部不同地段土地的相對(duì)位置及相互關(guān)系）

微觀區(qū)位（具體使用的土地在城市中的具體位置及周邊的條件）

（2）區(qū)位評(píng)價(jià)

1）根據(jù)區(qū)位條件對(duì)土地的作用方式，建立城市土地評(píng)價(jià)的基本思路。

2）從分析區(qū)位條件入手，取得土地評(píng)價(jià)的因素/因子體系。（土地區(qū)位、城市設(shè)施、環(huán)境優(yōu)劣度）

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