2017房估《案例與分析》知識點：房地產抵押估價的注意事項

2017-01-16 13:51 來源：建設工程教育網

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房估知識點：房地產抵押估價的注意事項

由于房地產抵押的特殊性，其在適用法規(guī)依據、估價原則、考慮因素、參數選擇、報告說明、風險分析與風險提示等方面與其他目的的估價有所不同。

房地產抵押估價服務于金融（銀行）業(yè)的抵押貸款、擔保業(yè)務，金融（銀行）業(yè)本身需要的是安全、穩(wěn)健、謹慎。

房地產估價機構和估價師處在中介的位置，須注意抵貸雙方的風險，規(guī)避估價機構及估價師的風險，在抵押估價中要更加嚴格地執(zhí)行《房地產估價規(guī)范》和《房地產抵押估價指導意見》，采取客觀、謹慎，甚至偏保守的做法，使估價結果客觀、公正、合理、合法，切忌不實估價，切忌高（虛）估算。這是房地產抵押估價最重要的特點及注意事項，其他注意事項還有：

（一）估價目的

房地產抵押估價目的統一表述為：為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而估價房地產抵押價值。

（二）價值時點

因設定抵押時點在估價時是不確定的，估價時點原則上為完成估價對象實地查勘之日。估價委托合同對價值時點另有約定的從其約定，但實地查勘時應了解估價對象在價值時點時的（過去或未來）狀況，并在"估價的假設和限制條件"中假定估價對象在價值時點的狀況與完成實地查勘之日的狀況一致。

（三）價值類型

房地產抵押估價目的統一表述為：抵押價值是估價對象假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值減去注冊房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值。

市場價值是估價對象經適當營銷后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。

法定優(yōu)先受償款是指假定在價值時點實現抵押權時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括已抵押擔保的債權數額、發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款、其他法定優(yōu)先受償款。

（四）估價對象抵押的合法性分析

估價師首先要確定估價對象是否可以作為抵押房地產。這里包括估價師從專業(yè)角度審視估價對象的合法性、他項權利狀況、可轉讓（流通或拍賣）性、可抵押登記生效等。這樣就從合法性上確保了抵押房地產的安全性，從基本條件上減少風險。

但實際也會遇到一些問題，最常見的有權證不齊；權證所有（使用）權人名稱與委托人現名稱不符；權證上的法定用途和規(guī)劃面積與實際不符；出讓合同的建筑面積與規(guī)劃批準不符；已全部或部分設定抵押權，并未到期；有共有權人但沒有共有權人同意抵押的聲明；不可抵押的人防面積不清；房產證房產登記表上的違章臨時建筑；房屋使用多年卻無所有權證；分割出的抵押物不合理（缺少獨立性）等。

這時應及時將意見反饋給銀行和委托人，提出和商議合法的解決辦法。但是，如果缺少土地或房屋的權證，在建工程沒有或缺少合法建設批件，在建工程未出具發(fā)包人與承包人及監(jiān)理方簽署的在價值時點是否拖欠建筑工程款的書面說明（承諾函），房屋已竣工使用多年未辦理竣工驗收或無產權證，屬于不合法的或其他不得抵押的房地產范疇的，應促其解決，解決不了的只能不評。

（五）合理確定假設前提和限制條件

應當針對估價對象的具體情況合理且有依據地明確相關假設和限制條件，如合法性的延續(xù)、用途與面積等主要數據不一致時估價所采用的依據說明、已設定抵押權的部位及其擔保的債權數額、已存在抵押權的解押前提、已知不存在的他項權利等的確定、估價人員知悉的特定的法定優(yōu)先受償款的確定、存在拖欠建筑工程價款的數額、對估價結果有重大影響的其他因素等。房地產估價師和估價機構在進行抵押估價時，應當實事求是，勤勉盡責，不得濫用和任意設定假設前提和限制條件。

（六）把握市場風險防止高估

為了防止高估抵押房地產價值，在估價過程中重點是把握好市場狀況，若在價值時點時當地同類房地產市場有過熱（或泡沫）現象，估價師要頭腦清醒，特別謹慎、保守估價，因一旦泡沫破裂市場價值理性回歸，抵押物價值會急速下降。

對某些房地產抵押貸款后重估時，應根據監(jiān)測抵押房地產市場價格變化、掌握抵押價值或抵押凈值變化情況及有關信息披露等的需要，定期或在房地產市場價格變化較快、抵押房地產狀況發(fā)生較大改變時，對抵押房地產的市場價格或市場價值、抵押價值或抵押凈值等進行重新評估，并應為抵押權人提供相關風險提示。

在建工程不是房地產成品，建成使用獲得收益尚需時日，這期間不確定因素很多，是否能順利完工、是否能獲得房屋所有權證、未來市場及營銷如何等均不確定。在建工程難以準確確定形象進度、土建安裝設備的實際進度、工程款支付狀況、能否實現相應的全部利潤，所以評估應預測謹慎，足額考慮后續(xù)期間的成本、費用、利息、利潤，準確估價現狀成本。

土地的估價（包括房地產其中的劃撥地和集體土地）不確定性也較大；尤其是偏遠地帶的土地、空置閑置土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)集體建設用地。評估時應準確把握地價的構成和地價水平，防止高估。

對預期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，對預期不確定的收益或升值因素可較少或不予考慮，如：收益法中預期升值收益或不確定的收益應較少考慮，一般采用凈收益不變的公式計算。報酬率取值要根據風險程度合理選取。

（七）估價中的謹慎原則

選用估價方法時，盡量將成本法作為一種方法，尤其是收益性房地產的收益價格較高時，應使積算價格成為收益價格的補充；在有價無市或存在長期低（偏離市場）租金租約的房地產，則應更加重視收益價格。

確定估價結果時采用兩種方法估價結果的簡單平均值還是加權平均值，應根據市場情況決定，一般選用簡單平均值。

在估價中選取可比實例、確定修正系數；預測未來現金流、確定報酬率；預測未來開發(fā)完成后價值、折現率、續(xù)建費用；確定地價水平、基準地價修正系數、開發(fā)建造成本費用、利潤率、成新率等時，保持客觀、謹慎的尺度，使估價結果客觀、公正、合理。

在運用比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應當對可比實例進行必要的實地查勘。

在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。

在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率不應偏低。

在運用假設開發(fā)法估價時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估開發(fā)成本、有關費稅和利潤。

房地產估價行業(yè)組織已公布報酬率、利潤率等估價參數值的，應當優(yōu)先選用；不選用的，應當在估價報告中說明理由。

（八）市場變現能力分析

根據《房地產抵押估價指導意見》："房地產抵押估價報告應當包括估價對象的變現能力分析。"

變現能力是指假定在價值時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。1）估價對象的通用性、獨立使用性、可分割轉讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產市場狀況等影響變現能力的因素及其對變現能力的影響，2）假定估價對象在價值時點拍賣或者變賣時最可能實現的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；3）變現的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。

拍賣變現時的費用、稅金，主要有強制拍賣費用、拍賣傭金、訴訟律師費、交易手續(xù)費、評估費、登記費和合同公證費；營業(yè)稅及附加、印花稅、應補繳的土地出讓價款等。報告中應加以提示。

由于以上原因，房地產估價師進行房地產抵押估價活動時，應當掌握抵押房地產的特點，并關注和收集相關市場上各類房地產在快速變現情況下的數據資料，通過統計分析等手段，對抵押房地產的市場流動性及快速變現能力進行定性分析。經過分析，如果確認抵押房地產本身及市場因素造成變現能力較差，更要加以提示。

（九）估價對象風險提示

估價對象風險提示分析主要包括：

1）關注房地產抵押價值未來下跌的風險，對預期可能導致房地產抵押價值下跌的因素進行分析說明；

2）評估續(xù)貸房地產的抵押價值時，對房地產市場已發(fā)生的變化予以考慮說明；

3）估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響；

4）抵押期間可能產生的房地產信貸風險關注點；

5）合理使用評估價值；

6）定期或在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估等。

（十）其他

根據當地抵押登記的需要，有的需分列土地與建筑物的抵押價值。