房估知識點：影響商務辦公房地產價格的因素

1.影響商務辦公房地產價格的區(qū)位狀況

（1）集聚程度

商務辦公房地產的集聚程度對其價值產生很大影響，因為商務機構的大量集聚必然會擴大該區(qū)域的知名度和影響力，推動該區(qū)域高檔寫字樓的建設并形成一定的規(guī)模，區(qū)域的知名度、寫字樓的知名度反過來影響這一區(qū)域中機構的知名度。

因此，寫字樓特別是甲級寫字樓集聚的區(qū)域，其寫字樓的租金水平往往很高，如廣州的天河北路商務區(qū)集聚了中信廣場、時代廣場等一批甲級寫字樓，吸引了國外的大型企業(yè)及其辦事機構、國外駐穗辦事機構，世界500強企業(yè)分支機構、國內大型企業(yè)及其辦事機構，中信廣場的租金水平成為廣州寫字樓的最高水平。

通常情況下，城市商務區(qū)及其等級往往是根據(jù)寫字樓的集聚程度來劃分的，中央商務區(qū)往往是高檔次寫字樓大量集聚的區(qū)域，也是寫字樓租金水平最高的區(qū)域。如上海寫字樓主要集聚在陸家嘴、外灘、虹橋、南京西路、淮海中路、徐家匯六個區(qū)域，從而形成了陸家嘴商務辦公區(qū)，外灘商務辦公區(qū)、虹橋商務辦公區(qū)、南京西路商務辦公區(qū)、淮海中路商務辦公區(qū)、徐家匯商務辦公區(qū)。

其中陸家嘴商務辦公區(qū)的甲級寫字樓無論從數(shù)量還是從建筑面積來說都遙遙領先于其他商務辦公區(qū)而成為上海的商務辦公區(qū)，其寫字樓的租金水平最高。虹橋、南京西路、淮海路、外灘等區(qū)域是僅次于陸家嘴商務辦公區(qū)的次一級商務辦公區(qū)。相比而言，徐家匯商務辦公區(qū)的甲級樓供應量較少，甲級商務辦公樓面積大大少于以上區(qū)域，為第三級商務辦公區(qū)。其他區(qū)域無論是甲級寫字樓的數(shù)量、寫字樓規(guī)模及影響力都較小，為低級別商務辦公區(qū)。因此對寫字樓進行估價時，應分析估價對象所處區(qū)域寫字樓的集聚程度、商務辦公區(qū)等級以確定其租金水平。

（2）交通條件

能否方便、快捷到達辦公地點，能否方便、快捷與客戶交流、會談是從事辦公行業(yè)特別是企業(yè)公司總部選擇辦公場所的重要條件之一。一座大型的寫字樓建筑往往能容納成千上萬的人在里面辦公，這就要求寫字樓特別是高檔寫字樓必須具有很好的通達性，其交通連接需要在三維空間展開，即具有地下、地面及空間交通體系，此外是否有足夠的停車場地也會影響到寫字樓的易接近性。因此寫字樓所處區(qū)域的交通可達性、通達性、易接近性是影響其價值的重要區(qū)位狀況。

（3）周圍環(huán)境

商務辦公房地產既不像商業(yè)房地產那樣要求周圍環(huán)境繁華熱鬧，也不像居住房地產那樣要求周圍環(huán)境優(yōu)美幽靜，但要求周圍環(huán)境整潔氣派，有現(xiàn)代化的都市氣氛，而不能雜亂無章。

（4）樓層

與商業(yè)房地產一樣，樓層對商務房地產價值也產生較大影響，但影響的方向不同。商業(yè)房地產樓層越高價值越小，而商務房地產樓層越高價值越大，租金水平越高，這與辦公環(huán)境有關，樓層越高，景觀、空氣質量越好，被干擾的機會越小。

2.影響商務辦公房地產價格的主要實物狀況

（1）外觀形象

聲望或形象在商業(yè)活動中非常重要，一個公司往往會注重自身形象，而公司辦公場所的形象則直接影響公司的形象，因此有良好外觀形象的商務辦公房地產會大大吸引實力強的企業(yè)，我們可以看到中心城市中那些標志性的建筑往往都是寫字樓，如上海的金茂大廈，廣州的中信廣場，而這些標志性建筑的使用者幾乎是國內外的企業(yè)及其辦事機構，其租金價格往往是城市中最高的。商務辦公房地產的外觀主要包括：建筑物高度、體量、造型、外墻面裝修等。

（2）內部裝修

與外觀一樣，內部裝修也對商務辦公房地產的價值有重要影響。商務辦公房地產的內部裝修主要體現(xiàn)在大堂、走廊、內墻面、燈具等。商務辦公房地產大堂的外觀、平面設計和燈光布置等往往是其特色的綜合體現(xiàn)。

（3）設備與設施

商務辦公房地產的使用者對建筑物內的設備、設施系統(tǒng)非常重視，主要包括動力、通訊、運輸、電子等設備設施。這些設備設施是否齊備、是否高效運行都是影響商務辦公房地產價值的重要因素，如垂直交通對于商務辦公房地產非常重要，因此電梯的數(shù)量、質量、速度、安裝位置直接影響到商務辦公房地產的吸引力。

（4）智能化程度

隨著電子商務的興起，企業(yè)對網(wǎng)絡設施的要求迅速提高，以網(wǎng)絡為載體，各種智能辦公解決方案也在日新月異地發(fā)展，因此寫字樓也必須能夠提供完善的智能化辦公條件才具有吸引力。同時智能化程度的高低也是衡量寫字樓等級的重要指標之一，如甲級寫字樓，其智能化程度需達到3A以上，最好達到5A，即須具備BAS樓宇自動化系統(tǒng)、OAS辦公自動化系統(tǒng)、FAS消防自動化系統(tǒng)、SAS安防自動化系統(tǒng)、CAS通信自動化系統(tǒng)。

（5）物業(yè)服務水平

對于商務房地產、特別是甲級寫宇樓而言，物業(yè)服務水平的高低對其價值產生很大影響，因為它直接關系到能否吸引大公司、大財團、國內外高級辦事機構進駐，直接影響到寫字樓租金水平，因此通常甲級寫字樓都是聘請的服務企業(yè)公司進行管理。

（6）租戶類型

入住同一商務房地產的租戶間的相互影響，會增加或減低他們各自的形象和聲譽，大廈內的主要租戶，往往決定了一幢商務房地產的租戶類型，當主要租戶是知名企業(yè)及其辦事機構，就會吸引同類及其相關聯(lián)企業(yè)進駐，從而提高大廈的知名度，其價值也得到迅速提高。

2017年房地產估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學習參考，祝大家學習愉快、考試順利！