房估知識點：房地產(chǎn)投資項目可行性研究特點

房地產(chǎn)投資項目可行性研究屬于房地產(chǎn)投資項目開發(fā)的前期工作。房地產(chǎn)投資項目可行性研究也是房地產(chǎn)估價師經(jīng)常要做的一項工作，這項工作與一般的房地產(chǎn)估價既有不同，又有密切聯(lián)系。

房地產(chǎn)投資項目可行性研究與一般的房地產(chǎn)估價的最大不同在于：可行性研究主要是以評價項目能否安全可靠獲取投資收益為目的，而一般的房地產(chǎn)估價則以評估房地產(chǎn)的價值為目的。

二者的聯(lián)系則在于：可行性研究一般都需要預測項目建成后的市場價值，這正是一般的房地產(chǎn)估價所要做的工作。

房地產(chǎn)投資項目可行性研究和一般的投資項目可行性研究也有一個關鍵的區(qū)別。這里講的一般投資項目指其他生產(chǎn)行業(yè)的投資項目，以工業(yè)投資項目為主。工業(yè)投資項目的投資-回收過程是：項目建成之后成為生產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品，產(chǎn)品銷售之后獲得收益，進而回收投資和獲得投資回報。

而房地產(chǎn)投資項目（以建成后全部銷售的房地產(chǎn)項目為例）的投資-回收過程則是：項目建成之后形成產(chǎn)品，產(chǎn)品銷售之后獲得收益，進而回收投資和獲得投資回報。也就是說：房地產(chǎn)項目完成之后直接形成產(chǎn)品，而一般工業(yè)投資項目完成之后是形成企業(yè)。這導致房地產(chǎn)項目的投資測算過程和一般工業(yè)項目的投資測算過程是有所區(qū)別的，主要的區(qū)別在一般工業(yè)項目投資測算過程中的固定資產(chǎn)攤銷和企業(yè)運營過程中的流動資產(chǎn)占用的測算，在房地產(chǎn)項目投資測算時的表現(xiàn)形式是不同的。

但從目前的實踐情況看，并未將房地產(chǎn)投資的上述特點反映出來。

目前房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的主要依據(jù)是建設部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，這個評價方法的基本過程和用于一般工業(yè)項目投資可行性分析的《關于建設項目經(jīng)濟評價工作的若干規(guī)定》、《建設項目經(jīng)濟評價方法》、《建設項目經(jīng)濟評價參數(shù)》（由國家發(fā)展改革委和建設部發(fā)布）等文件是一樣的，并未充分體現(xiàn)上述房地產(chǎn)投資的特點，這有待今后加以改進。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學習參考，祝大家學習愉快、考試順利！