2019年房地產估價師考試時間為10月19日、20日，建設工程教育網特別整理了《房地產基本制度與政策》科目的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學習有所助益！

房地產抵押權的實現

1.實現的方式

債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產所得的價款優(yōu)先受償。

協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求法院撤銷該協(xié)議。

抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押房地產。抵押房地產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣財產經過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價；未作評估的，參照市價確定，并應當征詢當事人的意見。

2.多個抵押清償順序

同一房地產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產所得的價款依照以下規(guī)定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；抵押權已登記的先于未登記的受償；抵押權未登記的，按照債權比例清償。

3.特殊情況的處理

（1）對于設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。

（2）房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。

（3）土地承包經營權、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押的，實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地所有權的性質和土地用途。

（4）抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產。

4.實現抵押權時應注意的問題

抵押權人應當在主債權訴訟時效期內行使抵押權，未行使的，人民法院不予保護。

人民法院對已經依法設定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應給予被執(zhí)行人六個月的寬限期。

被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出。

在金錢債權執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：（可以強制執(zhí)行）

（1）對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；

（2）執(zhí)行依據生效后，被執(zhí)行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；

（3）申請執(zhí)行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。