第一條 為規(guī)范城市房屋拆遷估價行為，維護拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》、《福建省城市房屋拆遷管理條例》、國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》以及《福建省城市房屋拆遷貨幣補償暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定本規(guī)范。

　　第二條 在本省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行的房屋拆遷估價活動，適用本規(guī)范。

　　第三條 本規(guī)范所稱房屋包括房屋及其占用的土地。

　　第四條 房屋拆遷補償估價報告只作為房屋拆遷貨幣補償?shù)囊罁?jù)。估價報告中估價目的載明為“房屋拆遷補償估價”。

　　第五條 房屋拆遷補償估價的價值定義是被拆除房屋無權(quán)利負擔(dān)的房地產(chǎn)公開市場價值，不考慮抵押、租賃等權(quán)利限制的影響。

　　第六條 房屋拆遷補償估價的估價時點為房屋拆遷許可證核發(fā)之日。延長拆遷期限的，估價時點為批準延長拆遷期限之日。

　　第七條 被拆遷房屋用途、建筑面積、占地面積等以其證件和證明材料確認，并由委托人提供。被拆遷人應(yīng)當(dāng)向拆遷人提供相應(yīng)的證明材料。

　　第八條 房屋拆遷補償估價不包括房屋二次裝飾價值。

　　委托人書面要求對房屋二次裝飾價值估價的，應(yīng)當(dāng)按照房屋所在地的房屋裝飾工程定額標準，單獨評定其裝飾的重置價格和成新程度。

　　房屋裝飾估價應(yīng)當(dāng)單獨出具估價報告。

　　第九條 違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予估價。

　　未超過批準期限的臨時建筑物，按照批準的剩余使用年限確定其建筑物殘值。

　　第十條 房屋拆遷補償估價應(yīng)當(dāng)進行實地勘察，詳實記錄勘估對象狀況，必要時應(yīng)當(dāng)對勘估對象進行照相或錄相。

　　第十一條 房屋拆遷估價遵從房、地整體性原則，本規(guī)范第十三條規(guī)定的除外。

　　第十二條 房屋拆遷補償估價原則上以市場比較法確定估價對象的公開市場價值，不能適用市場比較法的，應(yīng)當(dāng)采用《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及本規(guī)范規(guī)定的、適宜選用的其他估價辦法。

　　采用市場比較法估價的，應(yīng)在同一區(qū)域內(nèi)選擇三個以上的類似房屋交易例進行比較修正，交易例的交易時間距離估價時點應(yīng)不超過一年。采用基準價格修正法確定基準價格的，應(yīng)選取4個以上可比實例。

　　可比實例的成交單價一般相差不應(yīng)超過20%.

　　第十三條 采用成本法進行估價的，應(yīng)當(dāng)采取房地分別估價的方式，評估出房地產(chǎn)市場價格。房屋占用范圍內(nèi)的土地價格應(yīng)采用市場比較法、成本法或基準地價修正等方法求取。

　　建筑物重置價格的費用構(gòu)成應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。建筑、安裝工程費應(yīng)運用工料測量法或分部分項法求取。

　　房屋折舊以直線折舊法計算。不適用的，可以使用成新折扣法計算。房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨計算折舊。

　　第十四條 采用收益法評估時，應(yīng)當(dāng)選擇二種以上估價方法進行估價。估價結(jié)果的確定應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。

　　第十五條 住宅房屋估價應(yīng)當(dāng)選用市場比較法，無法選用市場比較法的，可以選用成本法進行估價。評估價值確定需綜合考慮地段、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、戶型、環(huán)境、景觀、成新和小區(qū)配套等因素對房屋價格的影響。

　　第十六條 能搜集充分成交案例并有符合規(guī)定要求可比實例的非住宅房屋，應(yīng)當(dāng)采用市場比較法進行估價。

　　不能適用市場比較法的，可以采用收益法進行估價。難以確定房屋收益的，采用成本法等其他方法進行估價。

　　房屋收益應(yīng)按照房屋的租金收益確定。房屋的租金收益按照其同一經(jīng)營用途、同一區(qū)域的社會平均收益水平修正確定。

　　非住宅房屋包括商場、店鋪、旅館、辦公、金融、娛樂、餐館、服務(wù)業(yè)和工廠、站場碼頭、倉庫堆棧、學(xué)校、文化館、影劇院、福利院、醫(yī)院、公共設(shè)施用房等經(jīng)營性和非經(jīng)營性房屋。

　　第十七條 在建工程估價應(yīng)當(dāng)采用成本法。在建工程土地估價以政府管理部門批準的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)，在建工程建設(shè)進度以房屋拆遷管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準。

　　第十八條 房屋拆遷補償估價的貨幣單位應(yīng)當(dāng)精確到人民幣元。

　　第十九條 房屋拆遷補償估價報告應(yīng)經(jīng)兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字并加蓋估價機構(gòu)公章后方具法律效力。

　　第二十條 估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料與估價報告（含技術(shù)報告）共同整理存檔：

　�。ㄒ唬┕纼r委托合同；

　�。ǘ�）拆遷許可證；

　�。ㄈ�）估價對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；

　�。ㄋ模┕纼r對象的實地查勘記錄、照片等資料；

　�。ㄎ澹┛杀葘嵗�的實地查勘記錄、照片等資料；

　�。�六）確定估價結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；

　　（七）其它涉及估價項目的一切必要資料。

　　估價報告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留十年。

　　第二十一條 依法代管房屋、產(chǎn)權(quán)不明房屋以及產(chǎn)權(quán)糾紛房屋的拆遷補償估價，估價機構(gòu)應(yīng)將估價報告、房屋狀況描述以及證照材料等提交委托人一并辦理證據(jù)保全手續(xù)。

　　第二十二條 凡房屋拆遷估價中涉及原始成本、建筑設(shè)備、工程造價等專業(yè)技術(shù)工作的，估價機構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機構(gòu)協(xié)助估價。

　　第二十三條 安置房（即產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋）的估價依照本規(guī)范進行。

　　本規(guī)范未作規(guī)定的，應(yīng)按照國家房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十四條 本規(guī)范由福建省建設(shè)廳負責(zé)解釋。

　　第二十五條 本規(guī)范自2003年1月1日起施行。