第一章 總 則

　　第一條 為了加強我市城市住宅區(qū)的物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理行為，創(chuàng)造優(yōu)美整潔、文明安全、舒適方便的居住環(huán)境，發(fā)揮物業(yè)最大的社會、環(huán)境和經(jīng)濟效益，根據(jù)法律、法規(guī)和國家、省建設行政部門關(guān)于城市居住區(qū)物業(yè)管理的規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市城區(qū)（含建制鎮(zhèn)、獨立工礦區(qū)）范圍內(nèi)城市居民住宅區(qū)的物業(yè)管理。

　　第三條 本辦法所稱住宅區(qū)，是指以住宅為主體，具備相應的配套設施、設備、場地及非住宅房屋的居民生活區(qū)、住宅組團、綜合性大樓等。 本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或使用人。 本辦法所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的設施、設備及場地。 本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理公司根據(jù)本辦法和住宅區(qū)業(yè)主的委托，對住宅區(qū)的物業(yè)以經(jīng)營的方式進行修繕、維護及其他與之相關(guān)的專業(yè)化管理服務活動。 本辦法所稱物業(yè)管理公司（以下稱物業(yè)公司），是指按僉程序成立并具有相應資質(zhì)條件的經(jīng)營物業(yè)管理服務業(yè)務的經(jīng)濟實體。

　　第四條 市房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理工作的主管部門（以下稱物管部門）。其主要職責： （一）貫徹實施國家、省及本市有關(guān)物業(yè)管理工作的政策、法規(guī)和規(guī)范性文件； （二）對全市城鎮(zhèn)物業(yè)管理工作進行調(diào)查研究，向市人民政府提出建設性意見，經(jīng)批準后組織實施； （三）負責本市物業(yè)公司的資質(zhì)審查、審批、業(yè)務指導、監(jiān)督和年檢工作； （四）制定本市住宅區(qū)物業(yè)管理的技術(shù)標準； （五）參與制定本市物業(yè)管理的收費辦法； （六）負責對各縣（市）區(qū)物業(yè)管理工作的業(yè)務指導。

　　第五條 市人民政府成立焦作市物業(yè)管理指導委員會（辦公室設在市房產(chǎn)管理部門），指導直轄市物業(yè)管理工作。 規(guī)劃、建設、工商、物價、公安、郵電、供電等部門和住宅區(qū)所在地人民政府應共同配合物管部門做好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

　　第六條 本市物業(yè)管理工作納入城市建設管理。物管部門應當參加市政府規(guī)劃建設聯(lián)席辦公會議，可以提前介入住宅區(qū)建設管理，并參加竣工綜合驗收，負責審查物業(yè)管理有關(guān)事項。

　　第七條 住宅區(qū)業(yè)主應當遵守國家法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法，并按規(guī)定繳納物業(yè)管理費用，享有住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利和業(yè)務。

　　第二章 業(yè)主委員會和物業(yè)公司

　　第八條 住宅區(qū)應依照本辦法成立業(yè)主委員會。 業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。業(yè)主委員會在物管部門和住宅區(qū)所在地街道辦事處指導下，由住宅區(qū)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，組成人員應至少是五人的奇數(shù)，住宅區(qū)設有居委會的，應吸收居委會一名代表參加。業(yè)主委員會人員組成應報物管部門備案。主任、副主任由業(yè)主委員會委員選舉，必要時，由物管部門提名，委員會通過。業(yè)主委員會每屆任期三年。 業(yè)主委員會可根據(jù)需要向政府社團登記主管部門申請法人登記。 業(yè)主委員會應代表住宅區(qū)業(yè)主，依照本辦法和業(yè)主委員會章程，行使住宅區(qū)管理監(jiān)督權(quán)。

　　第九條 業(yè)主委員會的權(quán)利 （一）制定業(yè)主委員會章程，維護業(yè)主的合法權(quán)益； （二）決定選聘或解聘物業(yè)公司； （三）審議物業(yè)公司制定的年度管理計劃和物業(yè)管理服務的重大措施；（四）監(jiān)督、檢查物業(yè)公司的各項管理工作和物業(yè)管理合同的執(zhí)行情況。 業(yè)主委員會的義務：

　�。ㄒ唬﹨f(xié)助物業(yè)公司落實各項管理措施；（二）會同物管部門監(jiān)督物業(yè)管理資金的使用和管理；（三）接受業(yè)主、物管部門、政府有關(guān)部門的監(jiān)督； （四）直轄市業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾。

　　第十條 設立物業(yè)公司應當具備下列條件：

　　（一）有自己的名稱和組織機構(gòu)；（二）有固定的經(jīng)營服務場所； （三）有符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定數(shù)額的資本金； （四）有足夠數(shù)量的專業(yè)技術(shù)人員和服務人員； （五）其它有關(guān)條件。 物業(yè)公司經(jīng)物管部門資質(zhì)審查，取得《焦作市物業(yè)管理公司資質(zhì)等級證書》，向工商行政管理部門申請，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。 物業(yè)公司享受國家和省、市對第三產(chǎn)業(yè)再就業(yè)和社區(qū)服務的優(yōu)惠政策。

　　第十一條 物業(yè)公司的權(quán)利； （一）根據(jù)有關(guān)法規(guī)和本辦法，制定住宅區(qū)物業(yè)管理制度，報業(yè)主委員會批準后執(zhí)行；（二）依據(jù)合法的物業(yè)管理制度或物業(yè)管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理并按有關(guān)規(guī)定收取管理服務費用； （三）制止違反本辦法和管理制度的行為； （四）要求業(yè)主委員會協(xié)助管理； （五）選聘專營公司，承擔專項管理業(yè)務。 物業(yè)公司的義務：（一）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營； （二）接受業(yè)主委員會和住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主的監(jiān)督； （三）重大的管理措施應提交業(yè)主委員會審議并經(jīng)業(yè)主委員會認可； （四）接受物管部門、政府有關(guān)部門的監(jiān)督指導。

　　第十二條 物業(yè)公司應當與業(yè)主委員會或業(yè)主簽訂《物業(yè)管理合同》�！段飿I(yè)管理合同》使用統(tǒng)一的合同文本。 物業(yè)管理合同應當明確下列事項： （一）業(yè)主委員會、業(yè)主和物業(yè)公司的名稱、住所； （二）管理范圍和管理項目； （三）管理內(nèi)容和標準； （四）管理費用； （五）雙方權(quán)利和義務； （六）合同期限； （七）違約責任； （八）合同終止和解除的約定； （九）當事人雙方約定的其他事項。

　　第十三條 物業(yè)管理合同和住宅區(qū)物業(yè)管理制度，須報物管部門備案。

　　第十四條 物業(yè)管理的主要內(nèi)容： （一）對住宅區(qū)的房屋及其附屬設施、設備的維修、養(yǎng)護； （二）對住宅區(qū)的公共設施、共用設備進行維護；（三）負責維護住宅區(qū)的公共環(huán)境衛(wèi)生； （四）維護住宅區(qū)的公共綠化； （五）維護住宅區(qū)的公共秩序，配合業(yè)主委員會與當?shù)毓�安派出所搞好住宅區(qū)的安全保衛(wèi)工作； （六）根據(jù)業(yè)主的要求開展國家法律、法規(guī)允許的專項有償服務；（七）接受住宅區(qū)業(yè)主委員會或業(yè)主委托的其他管理業(yè)務。

　　第三章 物業(yè)的使用與維修管理

　　第十五條 住宅區(qū)的房屋及其配套設施必須統(tǒng)一規(guī)劃，同步建設。

　　第十六條 住宅區(qū)竣工后，由市建設主管部門組織相關(guān)部門按城市規(guī)劃和住宅區(qū)建設標準進行綜合驗收，驗收合格后應當委托物業(yè)公司接收管理。

　　第十七條 移交住宅區(qū)時，開發(fā)建設單位應向物管部門或業(yè)主委員會提交下列文件資料（可以是檔案館提供的復印件）： （一）住宅區(qū)平面規(guī)劃圖，竣工總平面圖；（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備和配套設施的竣工圖； （三）地下管網(wǎng)施工圖； （四）其他必要的文件資料。 無上述文件資料的，應由開發(fā)建設單位重新測繪，注明實際測繪時間后移交。

　　第十八條 新建的住宅區(qū)，開發(fā)建設單位應在居民入住前六十日報經(jīng)物管部門同意，自行或選聘物業(yè)公司實行住宅區(qū)物業(yè)管理。選聘物業(yè)公司，應當按照本辦法簽訂物業(yè)管理合同，合同期一般為二年。 業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會選聘物業(yè)公司，原物業(yè)公司在同等條件下有優(yōu)先承攬權(quán)。

　　第十九條 業(yè)主應當按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定，本著有利于物業(yè)使用、安全方便、公平合理和原則，正確處理供水、排水、供暖、供氣、通行、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。

　　第二十條 業(yè)主應當遵守下列規(guī)定： （一）不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外觀、改變房屋用途； （二）不得占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或者改變公共設施的使用性質(zhì)； （三）不得在住宅院落、走道、樓梯間、平臺、屋面等共用部位存放物品；（四）不得侵占綠地或損毀綠地設施； （五）不得亂設攤點、亂建集貿(mào)市場； （六）不得亂倒垃圾、雜物；（七）不得在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫； （八）不得排放有毒有害物質(zhì)或發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲； （九）不得隨意停放車輛； （十）不得違章搭建；（十一）不得飼養(yǎng)家禽、家畜； （十二）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　第二十一條 業(yè)主裝修住宅，應事先告知物業(yè)公司。物業(yè)公司應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，并對裝修住宅活動進行監(jiān)督管理，發(fā)現(xiàn)違反本辦法第二十條的行為，應當勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應當及時告知業(yè)務委員會，提交政府有關(guān)部門處理。

　　第二十二條 物業(yè)的維修責任，按照下列規(guī)定劃分：（一）住宅自用部位和自用設備的維修，費用由業(yè)主承擔。 自用部位是指住宅戶門以內(nèi)業(yè)主自用的房間、陽臺、開井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位。 自用設備是指住宅戶門以內(nèi)業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣、暖氣管道、電線等設備。 （二）住宅共用部位和共用設備的維修，由整幢住宅的業(yè)主共同負責，物業(yè)公司具體組織實施。 共用部位是指一幢住宅內(nèi)部由整幢住宅的業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、走廊通道、房屋基礎、承重墻體、梁柱、室外墻面、屋面等部位。 共用設備是指一幢住宅內(nèi)部由整幢住宅的業(yè)主共同使用的供水、排水、供暖、燃氣管道、供電照明、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備。 （三）公共設施的維修，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主共同負責，物業(yè)公司具體組織實施。 公共設施是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由業(yè)主共同使用的道路、綠地、路燈、化糞池、垃圾箱、變電站、住宅區(qū)圍墻等設施。 住宅的共用部位、共用設備和公共設施屬人為損壞的，由責任人負責維修。找不到責任人的，由物業(yè)公司負責。

　　第二十三條 住宅區(qū)內(nèi)相關(guān)專業(yè)部門的責任區(qū)分： （一）供水部分：單元總表（含）以外由供水單位負責； （二）下水部分：住宅區(qū)與周邊市政道路管網(wǎng)接頭處以外，由市政部門負責；（三）供電部分：進房屋單元戶表（含）以外由部門負責；（四）供熱、天然氣、路燈、通信電視的管道、線路等由各專業(yè)部門負責維護管理；（五）環(huán)衛(wèi)：住宅區(qū)規(guī)劃用地內(nèi)道路、房屋周圍綠化帶、樓道等公共環(huán)境的清掃，垃圾箱、道清運，由物業(yè)公司負責。垃圾：配有獨立垃圾轉(zhuǎn)運站的住宅區(qū)，由物業(yè)公司負責送到垃圾處理廠，享受市財政對環(huán)衛(wèi)部門的供給標準；無獨立配套垃圾轉(zhuǎn)運站的住宅區(qū)內(nèi)垃圾，由物業(yè)公司送到附近轉(zhuǎn)運站； （六）住宅區(qū)內(nèi)違章建筑的整治由規(guī)劃部門負責，物業(yè)公司配合；（七）住宅區(qū)綠化建設與管理由建設單位負責或業(yè)主委員會委托物業(yè)公司負責實施；（八）住宅區(qū)內(nèi)公廁的日常管理、維護、清挖、清運、消毒由環(huán)衛(wèi)部門負責； （九）住宅區(qū)內(nèi)機動車、非機動車存車處、停車場等交通設施的維修、管理由物業(yè)公司負責；（十）住宅區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作由當?shù)毓�安機關(guān)負責，物業(yè)公司做好安全巡視、門衛(wèi)值班工作、發(fā)生案件及時報公安機關(guān)處理；（十一）住宅區(qū)內(nèi)集市、攤點設置由物業(yè)公司在工商行政管理部門指導下統(tǒng)一規(guī)劃、管理。

　　第二十四條 有關(guān)專業(yè)施工單位在住宅區(qū)從事工程建設或檢修時，應事先通知物業(yè)公司，并遵守住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定。損壞住宅區(qū)公共設施的，應當恢復原狀或者按規(guī)定賠償。 物業(yè)公司按合同約定對委托管理范圍的公共設施實行維修、養(yǎng)護，應事先征得專業(yè)部門的同意，并接受專業(yè)部門的指導。

　　第二十五條 住宅的共用部位、共用設備維修時，相鄰業(yè)主應予以配合。因相鄰業(yè)主阻撓維修造成其他業(yè)主財產(chǎn)損失的，由造成損失的責任人賠償。 因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主的自用部位、自用設備或者其他財產(chǎn)損失的，由造成損失的責任人賠償。 第四章 物業(yè)管理經(jīng)費及專用房屋

　　第二十六條 住宅區(qū)應設立物業(yè)管理資金，用于住宅區(qū)公共設施的重大維修、更新及購買物業(yè)管理營業(yè)用房。其主要來源是： （一）開發(fā)建設單位為保證住宅區(qū)物業(yè)管理的正常進行，在辦理拆遷許可證、商品房預（銷）售許可證批準手續(xù)前，應當按房屋平均售價1%標準向市人民政府繳納住宅區(qū)物業(yè)管理資金，該項資金，計入建設成本。 非完全配套的住宅區(qū)和1000平方米以上的零星項目，除應當按照上述標準繳納物業(yè)管理資金外，還應繳納缺建項目資金。根據(jù)建設部設計規(guī)范及有關(guān)規(guī)定，缺建項目費的標準為： 1、公廁：每千戶建45平方米，按住宅區(qū)建筑面積每平方米0.8元繳納； 2、垃圾轉(zhuǎn)運站：服務半徑不大于200米，按住宅區(qū)建筑面積每平方米25元繳納； 3、存車庫：每戶應建3平方米，按住宅區(qū)建筑面積每平方米15元繳納，統(tǒng)一建設集體車庫； 4、綠地：每人平均1平方米，按每平方米10元繳納； 5、硬化：非綠地即硬化，每平方米硬化面積按35元繳納； 6、封閉：按封閉圍墻實際長度，每米繳納200元。 1997年1月至本辦法發(fā)布之日起建成項目按本辦法補繳物業(yè)管理資金和缺建項目費。由市物管部門設立專戶集中管理。新建住宅區(qū)暫元物業(yè)公司進駐管理的，仍由開發(fā)建設單位負責管理。（二）按建設部建房[97]第65號文件規(guī)定，從全市房改售房款中提取出相應部門，一次繳付物管部門，主要用于舊住宅區(qū)治理改造、完善配套建設共用部位、共用設備維修補助。

　　第二十七條 物業(yè)管理資金，原則上只能作為住宅區(qū)公共設施大修理及更新使用。根據(jù)住宅區(qū)管理情況，需要動用物業(yè)管理資金時，物業(yè)公司應編造計劃和方案，報業(yè)主委員會審議批準后，由物管理部門撥付。

　　第二十八條 住宅區(qū)業(yè)主應繳納房屋維修養(yǎng)護專項費用，專門用于住宅共用部位、共用設備的維修養(yǎng)擴。該專項費用由房屋產(chǎn)權(quán)人逐月按建筑面積0.1元/平方米繳納，由物業(yè)公司按幢、單元收繳、記帳，集中于物管部門設立的專用帳戶，按當年銀行活期存款計息，財產(chǎn)歸繳納人。使用時，由物業(yè)公司提出維修、養(yǎng)護方案、預算，經(jīng)業(yè)主委員會審查，報物管部門批準后使用，維修時按誰受益、誰出資和公平負擔的原則，沖減受益產(chǎn)權(quán)人的專項費用，該費用不足時，由產(chǎn)權(quán)人另付。 該專項費用的收支情況每半年公布一次，日常維修養(yǎng)護后應及時公布專項費用支出情況；業(yè)主變更的，原業(yè)主未使用的專項費用全部退還，由新業(yè)主補齊原業(yè)主退還部門，并繼續(xù)繳納。物業(yè)管理資金和房屋維修養(yǎng)護專項費用由物管部門印制專用票據(jù)，單獨建帳，具體使用管理辦法由市物管部門會同市財政部門提出方案，報市人民政府批準后實施。

　　第二十九條 開發(fā)建設單位在移交住宅區(qū)時，應向業(yè)主委員會無償提供物業(yè)管理辦公用房。3萬平方米以上的為120平方米。其產(chǎn)權(quán)歸國家所有。 開發(fā)建設單位按住宅區(qū)建筑面積0.3%至0.5%的比例，以成本價一次性提供住宅區(qū)經(jīng)營用房，資金從物業(yè)管理資金中支付，其產(chǎn)權(quán)歸國家所有，由物管部門劃撥給業(yè)主委員會，并由業(yè)主委員會委托物業(yè)公司經(jīng)營使用，其收入用于補充住宅區(qū)的管理費用。

　　第三十條 物業(yè)公司應當按照物價部門會同物管部門共同核定的收費項目和標準，逐月收取物業(yè)管理服務費。 業(yè)主應當按照物業(yè)管理合同的規(guī)定按時繳納。

　　第三十一條 物業(yè)管理服務費的用途主要包括：（一）管理人員的工資和規(guī)定提取的福利費； （二）公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費；（三）綠化管理費； （四）清潔衛(wèi)生費； （五）辦公費； （六）保安費； （七）物業(yè)公司固定資產(chǎn)折舊費；（八）法定稅費； （九）其他經(jīng)物價、物管部門和業(yè)主委員會認可的合理支出。

　　第三十二條 物業(yè)公司收取物業(yè)管理服務費，應當使用物管部門統(tǒng)一印制的專用票據(jù)，收支項目應每半年公布一次，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三十三條 物管部門、住宅區(qū)業(yè)主委員會有權(quán)對物業(yè)管理各項費用的收取和使用情況進行檢查與監(jiān)督。

　　第五章 罰則

　　第三十四條 業(yè)主違反本辦法第二十條規(guī)定之一的，由物業(yè)公司予以制止、批評教育、限期改正、恢復原狀、責成賠償損失。

　　第三十五條 對拒絕繳納各項應交費用的業(yè)主，物業(yè)公司可限期繳納，逾期不繳納者，可提前10日告知，給予必要的服務限制措施。連續(xù)6個月以上拒繳者，物業(yè)公司可依照合同規(guī)定向人民法院申請強制追繳。

　　第三十六條 物業(yè)公司違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，物業(yè)管理部門或者法律、法規(guī)授權(quán)的有關(guān)部門可對其予以警告、責令限期改正、賠償損失，并按有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定處以罰款： （一）房屋及公共設施、設備維修不及時的；（二）管理制度不健全、管理混亂的； （三）擅自擴大收費范圍、提高收費標準的； （四）私搭亂建、改變物業(yè)和公共設施用途的； （五）不履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定義務的； （六）未經(jīng)市物管部門資質(zhì)認證而從事物業(yè)管理活動的。

　　第三十七條 經(jīng)年度考核檢查，物業(yè)公司承擔的管理項目達不到規(guī)定指標的，由物管部門給予通報批評，并限期達到規(guī)定的管理指標，逾期不改正的，由市物管部門予以資質(zhì)降級直至吊銷其資質(zhì)證書。

　　第三十八條 開發(fā)建設單位有下列行為之一的，由物管部門會同有關(guān)部門責令限期履行，逾期仍未履行的，由物管部門申請人民法院強制追繳。 （一）未按規(guī)定提供物業(yè)管理資金、缺建項目資金的； （二）未按規(guī)定提供物業(yè)管理辦公用房、經(jīng)營用房的。

　　第三十九條 物業(yè)公司擅自將物業(yè)管理經(jīng)費挪作他用，物管部門應當責令改正；物管部門違反規(guī)定，挪用資金的，由財政、審計部門責令改正，對直接責任人員由有權(quán)機關(guān)給予行政處分。構(gòu)成犯罪的，交司法機關(guān)追究刑事責任。

　　第四十條 當事人對物管部門或其他有關(guān)部門的具體行政行為不服的，可以按照《行政復議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復議或者提起行政訴訟。 當事人在法定期限內(nèi)不申請復議，不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，物管部門或其他有關(guān)部門可申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第六章 附 則

　　第四十一條 零星分散的城市居民住宅區(qū)參照本辦法執(zhí)行。各縣（市）人民政府可參照本辦法制定管理措施。

　　第四十二條 本辦法執(zhí)行中的具體應用總是由市房產(chǎn)管理部門負責解釋。

　　第四十三條 本辦法自發(fā)布之日起施行。