2007年《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》考前輔導(dǎo)筆記二
第二講 房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律重點難點:
本章主要講述了房地產(chǎn)市場的概念、市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo),特性與功能及房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律,朋友們要重點掌握房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)、細分方式,以及反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)。理解房地產(chǎn)市場的概念,特性和功能,房地產(chǎn)周期循環(huán)的規(guī)律。
2.1 房地產(chǎn)市場概述作為房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者或為其提供顧問服務(wù)的專業(yè)人員,要想準(zhǔn)確地分析房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀,把握房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢及其對房地產(chǎn)投資的影響,有必要了解房地產(chǎn)市場的基本概念。
2.1.1 房地產(chǎn)市場的概念房地產(chǎn)市場的定義:房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问?。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)中對房地產(chǎn)市場的定義,則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者,以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。
與一般市場相同,房地產(chǎn)市場也是由參與房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機構(gòu)等要素構(gòu)成的。這些要素反映著房地產(chǎn)市場運行中的種種現(xiàn)象,決定并影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展與未來趨勢。
2.1.2 房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境在整個市場經(jīng)濟體系中,房地產(chǎn)市場并不是孤立存在的,它時刻受到社會經(jīng)濟體系中各方面因素的影響,同時也會對這些因素產(chǎn)生反作用。按照這些影響因素的性質(zhì),我們將其分為八類,包括社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。
(1)社會環(huán)境,是指一定時期和一定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu),家庭的數(shù)量及其結(jié)構(gòu),各地的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點等。
?。?)政治環(huán)境,是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對待外資的態(tài)度等,它涉及資本的安全性,是投資者最敏感的問題。
(3)經(jīng)濟環(huán)境,是指在整個經(jīng)濟系統(tǒng)內(nèi),存在于房地產(chǎn)業(yè)之外,而又對房地產(chǎn)市場有影響的經(jīng)濟因素和經(jīng)濟活動。例如城市或區(qū)域總體經(jīng)濟發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等。
?。?)金融環(huán)境,是指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源,這種支持主要指所能提供的金融服務(wù)、金融支持的力度和狀況等。
?。?)房地產(chǎn)法律制度環(huán)境,是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則,包括現(xiàn)行法律與相關(guān)政策等。
?。?)技術(shù)環(huán)境,是指一個國家或地區(qū)的技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展動向等。
?。?)資源環(huán)境,指影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件。
?。?)國際環(huán)境,是指國外發(fā)生的事情、狀況或關(guān)系。國際環(huán)境是一種動態(tài)的過程,是國家以外的結(jié)構(gòu)體系對一國的影響和一國對國家以外結(jié)構(gòu)體系的影響所做出的反應(yīng)兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個互動過程。
2.1.3 房地產(chǎn)市場的影響因素
2.1.3.1 影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素房地產(chǎn)市場發(fā)展與社會經(jīng)濟環(huán)境的依存程度不斷增長。影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素有:社會因素,包括傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素;經(jīng)濟因素,包括經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等;政策因素,包括房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費政策、房地產(chǎn)金融政策、房地戶產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價格政策。
2.1.3.2 影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會經(jīng)濟力量包括:
?。?)金融業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在作為產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)時,金融資本供給方的決策會直接影響房地產(chǎn)市場的價格,進而影響市場供給及人們對房地產(chǎn)租金價格水平的預(yù)期,從而導(dǎo)致市場空置情況及實際租金水平的變化。
?。?)信息、通訊技術(shù)水平的提高。
?。?)生產(chǎn)方式和工作方式。
(4)人文環(huán)境的變化。
?。?)自然環(huán)境的變化。
?。?)政治制度的變遷。住房問題的社會政治性特征,使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領(lǐng)中的重要內(nèi)容(如香港回歸后,政府提出每年建設(shè)8.5萬套住宅的計劃,對香港房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠的影響)。
2.1.4 房地產(chǎn)市場的參與者房地產(chǎn)市場的參與者主要由市場中的買賣雙方以及為其提供支持和服務(wù)的人員或機構(gòu)組成。這些參與者分別涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程、交易過程和使用過程。每個過程內(nèi)的每一項工作或活動,都是由一系列不同的參與者來分別完成的。按照在房地產(chǎn)領(lǐng)域的生產(chǎn)、交易和使用過程中所涉及到的角色的大致順序逐一加以介紹。
2.1.4.1 土地所有者或當(dāng)前的使用者不管是主動的還是被動的,土地所有者或當(dāng)前的使用者的作用非常重要。為了出售或提高其土地的使用價值,他們可能主動提出出讓、轉(zhuǎn)讓或投資開發(fā)的愿望。
在我國,政府壟斷了國有土地使用權(quán)出讓的一級市場,當(dāng)前的土地使用者也對有關(guān)土地的交易有著至關(guān)重要的影響。同一開發(fā)地塊上的當(dāng)前使用者越多,對開發(fā)的影響也就越大,因開發(fā)商要逐一與他們談判拆遷、安置、補償方案,遇上“釘子戶”,不僅會使開發(fā)周期拖長,還會大大增加房地產(chǎn)開發(fā)的前期費用。
2.1.4.2 開發(fā)商房地產(chǎn)商從項目公司到大型的跨國公司有許多種類型。其目的很明確,即通過實施開發(fā)過程獲取利潤。房地產(chǎn)商的主要區(qū)別在于其開發(fā)的物業(yè)是出售還是作為一項長期投資。許多小型房地產(chǎn)商大都是將開發(fā)的物業(yè)出售,以迅速積累資本,而隨著其資本的擴大,這些開發(fā)商也會逐漸成為物業(yè)的擁有者或投資者,即經(jīng)歷所謂的“資產(chǎn)固化”過程,逐漸向中型、大型開發(fā)商過渡。當(dāng)然,對于居住物業(yè)來說,不管是大公司還是小公司,開發(fā)完畢后。一般都用來銷售,這是由居住物業(yè)的消費特性所決定的。房地產(chǎn)商所承擔(dān)的開發(fā)項目類型也有很大差別。有些開發(fā)商對某些特定的開發(fā)類型(如商場或住宅)或在某一特定的地區(qū)搞開發(fā)有專長,而另外一些公司則可能寧愿將其開發(fā)風(fēng)險分散于不同的開發(fā)類型和地點上,還有些開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)類型很專一但地域分布卻很廣甚至是國際性的??傊?,開發(fā)商根據(jù)自己的特點、實力和經(jīng)驗,所選擇的經(jīng)營方針有很大差別。開發(fā)商的經(jīng)營管理風(fēng)格也有較大差異。有些開發(fā)商從規(guī)劃設(shè)計到租售階段,均聘請專業(yè)顧問機構(gòu)提供服務(wù);而有些開發(fā)商則從規(guī)劃設(shè)計到房屋租售乃至物業(yè)管理,均由自己負責(zé)。
2.1.4.3 政府及政府機構(gòu)政府及政府機構(gòu)在參與房地產(chǎn)運行的過程中,既有制定規(guī)則的權(quán)力,又有監(jiān)督、管理的職能,在有些方面還會提供有關(guān)服務(wù)。開發(fā)商從購買土地使用權(quán)開始,就不斷和政府的土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門打交道,以獲取投資許可證;土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、開工許可證、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可、銷售許可證和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書等,作為公眾利益的代表者,政府在參與房地產(chǎn)市場的同時,也對房地產(chǎn)市場其他參與者的行為發(fā)生著影響。
2.1.4.4 金融機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要兩類資金,即用于支付開發(fā)費用的短期資金“建設(shè)貸款”和項目建成后用于支持置業(yè)投資者購買房地產(chǎn)的長期資金或“抵押貸款”。房地產(chǎn)的生產(chǎn)過程和消費過程均需大量資金,沒有金融機構(gòu)的參與,房地產(chǎn)市場就很難正常運轉(zhuǎn)。
2.1.4.5 建筑承包商
2.1.4.6 專業(yè)顧問由于房地產(chǎn)開發(fā)投資及交易管理過程相當(dāng)復(fù)雜,房地產(chǎn)市場上的大多數(shù)買家或賣家不可能有足夠的經(jīng)驗和技能來處理房地產(chǎn)生產(chǎn)+交易、使用過程中遇到的各種問題。因此,市場上的供給者和需求者很有必要在不同階段聘請專業(yè)顧問公司提供咨詢服務(wù)。這些專業(yè)顧問人員包括:
?。?)建筑師。在房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)過程中,建筑師一般承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計、建筑設(shè)計、建筑施工合同管理等項工作。有時建筑師并不是親自完成這些設(shè)計工作,而是作為主持人來組織或協(xié)調(diào)這些工作。在工程開發(fā)建設(shè)中,建筑師還負責(zé)施工合同的管理,工程進度的控制。一般情況下,建筑師還要組織定期技術(shù)工作會議、簽發(fā)與合同有關(guān)的各項任務(wù)、提供施工所需圖紙資料、協(xié)助解決施工中技術(shù)問題等。
?。?)工程師。房地產(chǎn)開發(fā)中需結(jié)構(gòu)工程師、建筑設(shè)備工程師、電氣工程師等。這些不同專業(yè)的工程師除進行結(jié)構(gòu)、供暖、給排水、照明,以及空調(diào)或高級電氣設(shè)備等設(shè)計外,還可負責(zé)合同簽訂、建筑材料與設(shè)備采購、施工監(jiān)理、協(xié)助解決工程施工中的技術(shù)問題等項工作。
?。?)會計師。會計師從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟核算等多方面工作,從全局的角度為項目投資提出財務(wù)安排或稅收方面的建議,包括財政預(yù)算、工程預(yù)算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式等,并及時向開發(fā)投資企業(yè)的負責(zé)人通報財務(wù)狀況。
?。?)造價工程師。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,經(jīng)濟師或造價工程師可服務(wù)于開發(fā)商、承包商、工程監(jiān)理機構(gòu)或造價咨詢機構(gòu)。其主要負責(zé)在工程建設(shè)前進行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算,在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底,在工程施工過程中負責(zé)成本控制、成本管理和合同管理,在工程竣工后進行工程結(jié)算。
?。?)估價師及物業(yè)代理。估價師在有關(guān)房地產(chǎn)交易過程中提供估價服務(wù),在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進行估價,以確定其最可能實現(xiàn)的租金或售價水平。房地產(chǎn)估價師在就某一宗房地產(chǎn)進行估價時,要能夠準(zhǔn)確把握該宗房地產(chǎn)的物質(zhì)實體狀況和產(chǎn)權(quán)狀況,掌握充分的市場信息,全面分析影響房地產(chǎn)價格的各種因素。物業(yè)代理或經(jīng)紀(jì)人通常協(xié)助買賣雙方辦理出租出售手續(xù),同時還協(xié)助委托方制定與實施租售策略、確定租售對象與方法、預(yù)測租售價格。
(6)律師。房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、交易和使用過程中,均需要律師的參與為有關(guān)委托方提供法律支持和服務(wù)。例如開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)時,須簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同;出租或出售物業(yè)時須簽訂租賃契約,這都離不開律師提供的專業(yè)服務(wù)。
2.1.4.7 消費者或買家消費者在房地產(chǎn)市場交易中的取向是“物有所值”,即用適當(dāng)?shù)呢泿刨Y金,換取使用或擁有房地產(chǎn)的滿足感或效用。但如果說市場上的買家,則主要包括自用型購買者和投資型購買者兩種。購買能力是對自用型購買者的主要約束條件;而對投資型購買者來說,其擁有物業(yè)后所能獲取的預(yù)期收益的大小往往決定了其愿意支付的價格水平。
例題:在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進行估價,以確定其最可能實現(xiàn)的租金或售價水平,是房地產(chǎn)開發(fā)過程中( )的主要工作內(nèi)容。
a 會計師 b 經(jīng)濟師c 估價師 d 工程師
2.2 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)
2.2.1 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)從宏觀上說,房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定的市場目標(biāo),保持房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展,必須準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場上的這些主要結(jié)構(gòu)關(guān)系。
?。?)總量結(jié)構(gòu):從房地產(chǎn)市場整體出發(fā),分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系,考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。
?。?)區(qū)域結(jié)構(gòu):分析在全國不同地區(qū)之間,房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點,考查不同區(qū)域或城市之間,房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異。
?。?)產(chǎn)品結(jié)構(gòu):從經(jīng)濟發(fā)展階段出發(fā),考查房地產(chǎn)市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系,分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。
?。?)供求結(jié)構(gòu):針對某一物業(yè)類型,分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系;并從市場發(fā)展的實際情況出發(fā),判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)。
(5)投資結(jié)構(gòu):根據(jù)投資者參與市場的不同投資目的和投資方式,具體分析不同投資方式的適用空間,以及彼此之間的動態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。
例題:下面屬于房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的有:a 消費結(jié)構(gòu) b 區(qū)域結(jié)構(gòu)c 投資結(jié)構(gòu) d 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
2.2.2 房地產(chǎn)市場細分從識別和把握房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā),我們可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標(biāo)準(zhǔn),對房地產(chǎn)市場進行細分。
2.2.2.1 按地域細分房地產(chǎn)的不可移動性,表明其受地區(qū)性需求的依賴程度很大,這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場,人們認(rèn)識和把握房地產(chǎn)市場的狀況,也多從地域概念開始,因此按地域范圍對房地產(chǎn)市場進行劃分,是房地產(chǎn)市場劃分的主要方式。
地域所包括的范圍可大可小,由于房地產(chǎn)市場主要集中在城市化地區(qū),所以最常見的是按城市劃分,例如北京市房地產(chǎn)市場、上海市房地產(chǎn)市場、北海市房地產(chǎn)市場等。對于比較大的城市,其城市內(nèi)部各區(qū)域間的房地產(chǎn)市場往往存在較大差異,因此常常還要按照城市內(nèi)的某一個具體區(qū)域劃分,如上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)市場、北京亞運村地區(qū)房地產(chǎn)市場、深圳市羅湖區(qū)房地產(chǎn)市場等。從把握某一更大范圍房地產(chǎn)市場狀況的角度,除按城市劃分外,還可以按省或自治區(qū)所轄的地域劃分,如海南省房地產(chǎn)市場、山東省房地產(chǎn)市場等。當(dāng)然我們還可以說中國華北地區(qū)房地產(chǎn)市場、美國房地產(chǎn)市場、東南亞地區(qū)房地產(chǎn)市場、亞洲房地產(chǎn)市場、世界房地產(chǎn)市場等。但一般來說,市場所包括的地域范圍越大,其研究的深度就越淺,研究成果對房地產(chǎn)投資者的實際意義也就越小。
例題:1市場所包括的地域范圍越大,其研究(?。?/p>
a深度就越淺
b深度就越深
c研究成果對房地產(chǎn)投資者的實際意義也就越小
d研究成果對房地產(chǎn)投資者的實際意義也就越大
2.2.2.2 按房地產(chǎn)用途細分由于不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異,因此需要按照房地產(chǎn)的用途,將其分解為若干子市場。如居住物業(yè)市場(含普通住宅、別墅、公寓市場等)、商業(yè)物業(yè)市場(寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設(shè)施、酒店市場等)、工業(yè)物業(yè)市場(標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房等市場)、特殊物業(yè)市場、土地市場等。
例題:按用途的不同,房地產(chǎn)市場可分為(?。?/p>
a居住物業(yè)市場 b商業(yè)物業(yè)市場 c工業(yè)物業(yè)市場 d出租物業(yè)市場 e土地市場
2.2.2.3 按存量增量細分通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場:一級市場(土地使用權(quán)出讓市場)、二級市場(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產(chǎn)交易市場)。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式,將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場,將房屋劃分為一級房屋市場(增量市場或一手房市場)和二級房屋市場(存量市場或二手房市場)。房地產(chǎn)增量和存量市場之間是一種互動關(guān)系,存量市場的活躍,不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置,而且由于房地產(chǎn)市場中存在的“過濾”現(xiàn)象,能促進增量市場的發(fā)展。
例題:下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是( )
a 房屋出租 b 房地產(chǎn)抵押c 土地使用權(quán)出讓 d 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
2.2.2.4 按交易形式細分按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。由于同一時期、同一地域范圍內(nèi)某種特定類型房地產(chǎn)的不同交易形式,均有其明顯的特殊性,因此依不同房地產(chǎn)交易形式對市 場進行劃分也就成為必然。土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場,由于我國土地所有權(quán)屬于國家,因此土地交易實質(zhì)是土地使用權(quán)的交易;新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易,存在著銷售(含預(yù)售)、租賃(含預(yù)租)和抵押等子市場;面向存量房屋的交易,則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險等子市場。
2.2.2.5 按目標(biāo)市場細分從市場營銷的角度出發(fā),可以將房地產(chǎn)市場按照市場營銷過程中的目標(biāo)市場,來細分房地產(chǎn)市場。通常情況下,可以將某種物業(yè)類型按其建造標(biāo)準(zhǔn)或價格水平,細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場,例如甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住宅市場等;也可以按照目標(biāo)市場的群體特征進行細分,例如,老年住宅市場、青年公寓市場等。
上述的五種劃分方法是相互獨立的,不同的市場參與者通常關(guān)注不同的子市場。根據(jù)研究或投資決策的需要,可以將五種劃分方式疊加在一起,得到更細的子市場。如北京市寫字樓出售市場、深圳羅湖土地拍賣市場、南京市二手房轉(zhuǎn)讓市場、上海市甲級寫字樓租賃市場等。
2.2.3 房地產(chǎn)市場指標(biāo)反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo),包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場交易指標(biāo)三種類型。
2.2.3.1 供給指標(biāo)
?。?)存量(stock,st),指報告期期末(如第t年或半年、季度、月,下同)已占用和空置的物業(yè)空間總量,單位為建筑面積或套數(shù);在數(shù)值上,報告期存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失量,可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。
(2)新竣工量(new completions,nct),指報告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量,單位為建筑面積或套數(shù),可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。中國竣工量統(tǒng)計指標(biāo)是竣工面積,指報告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計要求已全部完工,達到人住和使用條件,經(jīng)驗收鑒定合格(或達到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)),可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和,
?。?)滅失量(δt),指房屋存量在報告期內(nèi)由于各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分。
?。?)空置量(vct),指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分,可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。中國目前空置量的統(tǒng)計是不完整的,是指“報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中,尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積,但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。
?。?)空置率(vrt)指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例,vrt=vct/st.在實際應(yīng)用中,可以根據(jù)房屋的類型特征和空置特征分別進行統(tǒng)計,包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。
?。?)可供租售量(houses for sale/rental,hsrt)指報告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量,單位為建筑面積或套數(shù)??晒┳馐哿?上期可供租售數(shù)量一上期吸納量+本期新竣工量;實際統(tǒng)計過程中,可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計。因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租,所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售數(shù)量。
?。?)房屋施工面積(buct),是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上年開工跨人本期繼續(xù)施工的房屋面積,以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中,多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和。
(8)房屋新開工面積(cst),是指在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積,不包括上期跨人報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積。房屋的開工應(yīng)以房屋正式開始破土刨槽(地基處理或打永久樁)的日期為準(zhǔn)。
(9)平均建設(shè)周期(cpt),指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數(shù)值上,平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積。
?。?0)竣工房屋價值(vbct),指在報告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價值??⒐し课莸膬r值一般按房屋設(shè)計和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值,也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備(如電梯、通風(fēng)設(shè)備等)的購置和安裝費用;不包括廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝,工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造,辦公和生活用家具的購置等費用,購置土地的費用,遷移補償費和場地平整的費用及城市建設(shè)配套投資。竣工房屋價值一般按結(jié)算價格計算。
例題:判斷空置率,其英語簡寫為vbct,是指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例
2.2.3.2 需求指標(biāo)
?。?)國內(nèi)生產(chǎn)總值(gdp):是按市場價格計算的一個國家(或地區(qū))所有常住單位在一定時期內(nèi)生產(chǎn)活動的最終成果。國內(nèi)生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形態(tài),即價值形態(tài)、收入形態(tài)和產(chǎn)品形態(tài)。從價值形態(tài)看,它是所有常住單位在一定時期內(nèi)生產(chǎn)的全部貨物和服務(wù)價值超過同期投入的全部非固定資產(chǎn)貨物和服務(wù)價值的差額,即所有常住單位的增加值之和;從收入形態(tài)看,它是所有常住單位在一定時期內(nèi)創(chuàng)造并分配給常住單位和非常住單位的初次收入之和;從產(chǎn)品形態(tài)看,它是所有常住單位在一定時期內(nèi)最終使用的貨物和服務(wù)價值減去貨物和服務(wù)進口價值。在實際核算中,國內(nèi)生產(chǎn)總值有三種計算方法,即生產(chǎn)法、收入法和支出法。三種方法分別從不同的方面反映國內(nèi)生產(chǎn)總值及其構(gòu)成。
(2)人口數(shù),是指一定時點、一定地區(qū)范圍內(nèi)有生命的個人總和,包括常住人口和現(xiàn)有人口。其中,常住人口是指經(jīng)常居住在這個地區(qū)的人口,現(xiàn)有人口是指在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)時點下,在這個地區(qū)居留的人口。常住人口與一個地區(qū)的社會經(jīng)濟關(guān)系更為密切。
(3)城市家庭人口,指居住在一起,經(jīng)濟上合在一起共同生活的家庭成員。凡計算為家庭人口的成員其全部收支都包括在本家庭中。
(4)就業(yè)人員數(shù)量,指從事一定社會勞動并取得勞動報酬或經(jīng)營收入的人員 數(shù)量,包括在崗職工、再就業(yè)的離退休人員、私營業(yè)主、個體戶主、私營和個體就業(yè)人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè)人員、農(nóng)村就業(yè)人員、其他就業(yè)人員(包括民辦教師、宗教職業(yè)者、現(xiàn)役軍人等)。這一指標(biāo)反映了一定時期內(nèi)全部勞動力資源的實際利用情況,是研究國家基本國情國力的重要指標(biāo)。
?。?)就業(yè)分布。指按產(chǎn)業(yè)或職業(yè)分類的就業(yè)人員分布狀況。
(6)城鎮(zhèn)登記失業(yè)率,指城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員與城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員(扣除使用的農(nóng)村勞動力、聘用的離退休人員、港澳臺及外方人員)、城鎮(zhèn)單位中的不在崗職工、城鎮(zhèn)私營業(yè)主、個體戶主、城鎮(zhèn)私營企業(yè)和個體就業(yè)人員、城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員之和的比。
?。?)城市家庭可支配收入,指家庭成員得到可用于最終消費支和其它非義務(wù)性支出以及儲蓄的總和,即居民家庭可以用來自由支配的收人。它是家庭總收入扣除交納的所得稅、個人交納的社會保障費以及記賬補貼后的收入。
?。?)城市家庭總支出,指除借貸支出以外的全部家庭支出,包括消費性支出、購房建房支出、轉(zhuǎn)移性支出、財產(chǎn)性支出、社會保障支出。
(9)房屋空間使用數(shù)量,指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量。
?。?0)商品零售價格指數(shù),是反映一定時期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。商品零售物價‘的變動直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財政收入,影響居民購買力和市場供需的平衡,影響到消費與積累的比例關(guān)系。
?。?1)城市居民消費價格指數(shù),是反映一定時期內(nèi)城市居民家庭所購買的生活消費晶價格和服務(wù)項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。該指數(shù)可以觀察和分析消費品的零售價格和服務(wù)項目價格變動對職工貨幣工資的影響,作為研究職工生活和確定工資政策的依據(jù)。
2.2.3.3 市場交易指標(biāo)
?。?)銷售量(housessold,hst),指報告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量,單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計過程中,可按物業(yè)類型、存量房屋和新建房屋分別統(tǒng)計。我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中采用是實際銷售面積,指報告期已竣工的房屋面積中已正 式交付給購房者或已簽訂銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積,但包括報告期或報告期以前簽訂了預(yù)售合同;在報告期又竣工的商品房屋面積。
(2)出租量(housesrented,hrt),指報告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量,單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計過程中,可按房屋類型和新建房屋分別統(tǒng)計。我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中的出租面積,是指在報告期期末房屋開發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積。
?。?)吸納量(absorptionvolume,avt):,指報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和,。實際統(tǒng)計過程中,可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計。
?。?)吸納率(absorptionrate,art),指報告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例,以百分?jǐn)?shù)表示,有季度吸納率、年吸納率等。實際計算過程中,可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計算。
?。?)吸納周期(absorptionperiod,apt),指按報告期內(nèi)的吸納速度(單位時間內(nèi)的吸納量)計算,同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間,單位為年、季度或月,在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在計算過程中,可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計算。在新建商品房銷售市場,吸納周期又稱為銷售周期。
?。?)預(yù)售面積,指報告期末仍未竣工交付使用,但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積。報告期預(yù)售又在報告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷售的商品房屋的面積應(yīng)列入實際銷售面積,同時統(tǒng)計為銷售收入。
(7)房地產(chǎn)價格指數(shù),是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù),包括房屋銷售價格指數(shù)、房屋租賃價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)。理想的價格指數(shù),應(yīng)該是基于同質(zhì)物業(yè)的價格指數(shù)。我國目前的各類房地產(chǎn)價格指數(shù),通常基于平均價格。
?。?)房地產(chǎn)價格,指報告期房地產(chǎn)市場中的價格水平,通常用不同類型房屋的中位數(shù)價格表示。中國現(xiàn)有房地產(chǎn)價格統(tǒng)計,是基于各類物業(yè)平均價格的統(tǒng)計。
?。?)房地產(chǎn)租金,指報告期房地產(chǎn)市場中的租金水平,通常用不同類型房屋的中位數(shù)租金表示。中國現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計,是基于各類物業(yè)平均租金的統(tǒng)計。
例題:判斷房地產(chǎn)價格指數(shù),是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)2.3 房地產(chǎn)市場的特性與功能
2.3.1 房地產(chǎn)市場的特性房地產(chǎn)市場作為市場體系的基本組成部分,具有市場的一般規(guī)律性,如受價值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。但由于房地產(chǎn)商品本身具有區(qū)別于其他商品的獨特屬性,房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中又具有特殊重要的地位,這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場具有一系列區(qū)別于一般市場的基本特性,概括為以下幾個方面:
2.3.1.1 市場供給的特點由于房地產(chǎn)商品的供給在短期內(nèi)很難有較大的增減,因此市場供給缺乏彈性;由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異,市場供給具有非同質(zhì)性;由于土地的有限性、不可再生性,以及房地產(chǎn)投資規(guī)模巨大,使房地產(chǎn)市場具有高度的壟斷性,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給主體間的競爭不充分、不廣泛。
2.3.1.2 市場需求的特點房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件,是一種基本需求,市場的需求首先具有廣泛性;與市場供給的非同質(zhì)性相吻合,需求者購置房地產(chǎn)時通常有不同的目的和設(shè)想,因而需求具有多樣性;同時,購置房地產(chǎn)的開支巨大,通常需要借助金融信貸機構(gòu)來進行融資。
2.3.l 3 市場交易的特點由于房地產(chǎn)市場上的商品本身不能移動,交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定;房地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序,耗費時間比較長,交易費用通常也比較多;加之市場信息的缺乏,市場交易通常需要估計師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務(wù)。
2.3.1.4 市場價格的特點房地產(chǎn)商品的不可移動性,使房地產(chǎn)價格與其所處的地理位置關(guān)系極大;其次由于人口的不斷增長和經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)價格總體呈向上波動的趨勢;但現(xiàn)實價格是在長期考慮下而個別形成的,因此也不容忽視涉及交易主體的個別因素的影響。
以上四個方面是房地產(chǎn)市場的主要特征,但對于某一國家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場,還要受其社會經(jīng)濟環(huán)境的影響,尤其是受到社會體制的規(guī)定。如不同的社會體制形成了不同的土地所有制,我國的土地出讓制度導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)市場的一些獨特性。
2.3.2 房地產(chǎn)市場的功能在任何市場上,某種商品的價格反映了當(dāng)時的市場供求狀況。但價格不僅預(yù)示市場的變化及其趨勢,還可以通過價格信號來指導(dǎo)買賣雙方的行為。簡言之,價格機制是通過市場發(fā)揮作用的。房地產(chǎn)市場的功能,可以分為以下幾個方面:
2.3.2.1 配置存量房地產(chǎn)資源和利益由于土地資源的有限性,又由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長而滯后于市場需求的變化,所以必須在各種用途和眾多想擁有物業(yè)的人和機構(gòu)之間進行分配。通過市場機制的調(diào)節(jié)作用,在達到令買賣雙方都能接受的市場均衡價格的條件下,就能完成這種分配。
2.3.2.2 顯示房地產(chǎn)市場需求變化在下面的圖中,居民想搬出自己租住的房子而購買自己擁有的住宅,則市場上住宅的售價就會上升而租金就會下降。
2.3.2.3 指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化房地產(chǎn)市場供給的變化可能會由于下述兩個方面的原因引起:(1) 建設(shè)新的房地產(chǎn)或改變原來物業(yè)的使用方式。
由于房地產(chǎn)市場通常需要一年以上的時間才能完成供需平衡的調(diào)節(jié)過程,而新的平衡達到了甚至還沒有達到,可能馬上又出現(xiàn)新的影響因素而造成新的不平 衡,所以,用“不平衡是絕對的,平衡是相對的和暫時的”來描述房地產(chǎn)市場是再恰當(dāng)不過的了。
2.3.2.4 指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計劃在我國,城市土地屬于國家所有,這就為政府通過制定科學(xué)的土地供給計劃來適時滿足全體社會成員生產(chǎn)和生活的需要、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系提供了最可靠的保證。然而,制定土地供給計劃首先要了解房地產(chǎn)市場,通過對市場提供的房地產(chǎn)存量、增量、交易價格和數(shù)量、空置率、吸納率、市場發(fā)展趨勢等市場信號的分析研究,才能制定出既符合市場需要、可操作性強、又能體現(xiàn)政府政策和意志的土地供給計劃。
2.3.2.5 引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化例如,隨著建筑技術(shù)的發(fā)展,在地價日漸昂貴的城市中心區(qū)建造高層住宅的綜合成本不斷降低,導(dǎo)致高層住宅的供給量逐漸增加,價格相對于多層住宅逐漸下降,使城市居民紛紛轉(zhuǎn)向購買高層住宅,從而減少了城市中心區(qū)對多層住宅需求的壓力,也使減少多層住宅的供給成為很自然的事。因此,市場可以引導(dǎo)消費的潮流,使之適應(yīng)供給條件的變化,這甚至有利于政府調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)、提高城市土地的使用效率。
例題:房地產(chǎn)市場的功能有(?。?/p>
a配置存量房地產(chǎn)資源和利益
b指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化
c指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計劃
d引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化
2.4 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律
2.4.1 房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場也存在空間市場和資產(chǎn)市場這兩個層面。
2.4.1.1 房地產(chǎn)空間市場在房地產(chǎn)空間市場上,房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間。對于企業(yè),空間是生產(chǎn)要素之一;對于家庭,空間是其消費的商品之一。空間市場上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè),供給則來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場,即目前所存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)的數(shù)量。
2.4.1.2 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上,房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易,其目的是獲取投資收益。投資收益包含兩部分,一是在擁有房地產(chǎn)期間內(nèi)每單位時間(例如每年)所獲得的租金(或等效租金),二是在轉(zhuǎn)售時所實現(xiàn)的增值收益。為獲得房地產(chǎn)所帶來的投資收益,必須擁有房地產(chǎn),這一點與空間市場是不同的。房地產(chǎn)資產(chǎn)市場中的需求者是希望通過擁有房地產(chǎn)而獲取收益的家庭和機構(gòu)投資者,新增供給的來源則是新建的建筑物數(shù)量。
2.4.1.3 房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場是緊密聯(lián)系在一起的。空間市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平,該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率,從而影響資產(chǎn)市場中的需求;同時,空間市場上的供給又是由資產(chǎn)市場決定的。
房地產(chǎn)市場存在著一種均衡狀態(tài),在這個狀態(tài)下,租金和價格都不發(fā)生變化,價格與重置成本相同,新增量和折舊量相等,房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變。這種均衡狀態(tài)是轉(zhuǎn)瞬即逝的,在大部分時間上市場都處于一種不均衡酌狀態(tài)中,但總是在向均衡狀態(tài)回復(fù),圍繞均衡狀態(tài)進行上下波動。
2.4.2 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)
2.4.2.1 房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象,且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。
2.4.2.2 房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因影響房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括:影響供需的主要因素,其中以金融相關(guān)因素的變動最為關(guān)鍵;市場信息的不充分、從供需兩方面調(diào)整不均衡的時間落差(time—lag,簡稱“時差”);生產(chǎn)者與消費者的心理因素,如追漲不追跌、一窩蜂的投機或非理性預(yù)期;政策影響,如容積率控制、農(nóng)地征用控制;政治沖擊,如社會政治動蕩;制度因素,如預(yù)售制度的期貨效應(yīng)、中介與估價制度的健全程度等;生產(chǎn)時間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟形勢等。
2.4.2.3 傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容包括:在市場供求平衡的前提下,房地產(chǎn)市場會正常運作,且這種平衡性會持續(xù)一定的時期;在此時期內(nèi),投入房地產(chǎn)市場的資金的利潤預(yù)期保持不變,投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力。房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性,且不同周期之間的時間差異和投資回報差異微乎其微。
根據(jù)傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論,房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。在每一個運行周期中,均經(jīng)過擴張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇和再次擴張的過程。具體包括的階段是:確認(rèn)對新人住空間的需求,促使新建筑產(chǎn)生;受到新建筑的刺激而導(dǎo)致經(jīng)濟擴張;經(jīng)濟的持續(xù)擴張進一步刺激新建筑;新建筑超過空間需求;導(dǎo)致超額建筑;調(diào)整,因需求減少而導(dǎo)致新建筑活動劇烈減緩;復(fù)蘇,需求開始增加而消化已有超額建筑;回復(fù)到空間市場供需均衡狀況;經(jīng)濟的持續(xù)擴張導(dǎo)致對新建筑需求的增加;確認(rèn)對新人住空間的需求,促使新建筑產(chǎn)生。
2.4.2.4 分析房地產(chǎn)周期運動的新觀念從現(xiàn)代房地產(chǎn)周期研究的結(jié)論來看:經(jīng)濟擴張與創(chuàng)造就業(yè)已不再是線性關(guān)系;就業(yè)機會增加與空間需求也不再同比增長;經(jīng)濟活動的擴張不再立即絕對導(dǎo)致新建筑增加(如經(jīng)濟復(fù)蘇不會立即導(dǎo)致新建筑產(chǎn)生)。在一穩(wěn)定可預(yù)測的經(jīng)濟環(huán)境中,了解長期、未來力量及其內(nèi)涵相對來說并不十分重要,但在不確定、不連續(xù)且正處于轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟環(huán)境中,必須強調(diào)對未來可能變化的全盤了解,而不僅是利用過去作預(yù)測。
2.4.2.5 房地產(chǎn)市場的自然周期不論供給是短缺還是過剩,需求是超過還是少于現(xiàn)存的供給數(shù)量,市場機制的作用總能在市場周期運動中找到一個供需求平衡點。專家認(rèn)為,從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率(又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率),就是房地產(chǎn)市場自然周期牛的平衡點。
?。?)自然周期的第一個階段始于市場周期的谷底。這時供給保持基本靜止不變,沒有或很少有新的投機性開發(fā)建設(shè)項目出現(xiàn)。隨著存量房地產(chǎn)被市場吸納,空置率逐漸下降,房地產(chǎn)租值從穩(wěn)定狀態(tài)過渡到增長狀態(tài)。隨著這個市場復(fù)蘇階段的繼續(xù),對于市場復(fù)蘇和增長的預(yù)期又會使業(yè)主小幅度地增加租金,使市場最后達到供需平衡。
?。?)在自然周期的第二階段(增長超過了平衡點),需求繼續(xù)以一定的速度增長,形成了對額外房屋空間的需求。由于空置率降到了合理空置率以下,表明市場上的供給吃緊,租金開始迅速上漲,直至達到一個令開發(fā)商覺得開始建設(shè)新項目有利可圖的水平。在這個階段,如果能獲得項目融資,會有一些開發(fā)商開始進行新項目的開發(fā)。
(3)自然周期的第三階段始于供求轉(zhuǎn)折點,此時,供給增長速度高于需求增長速度,空置率回升并逐漸接近合理空置率水平。由于在該過程中不存在過剩供給,新竣工的項目在市場上競爭租客;租金上漲趨勢減緩甚至停止。當(dāng)市場參與者最終認(rèn)識到市場開始轉(zhuǎn)向時,新開工的開發(fā)建設(shè)項目將會減少甚至停止。但竣工項目的大量增加所導(dǎo)致的供給高速增長,推動市場進入自然周期運動的第四階段。
?。?)自然周期的第四階段始于市場運行到平衡點水平以下,此時供給高增長,需求低增長或負增長。市場下滑過程的時間長短,取決于市場供給超出市場需求數(shù)量的大小。物業(yè)的市場流動性在這個階段很低甚至不存在,存量房地產(chǎn)交易很少或有價無市。該階段隨著新開發(fā)項目的停止和在建項目的陸續(xù)竣工而最后到達市場自然周期的谷底。
2.4.2.6 房地產(chǎn)市場的投資周期隨著自然周期的運動,投資于房地產(chǎn)市場上的資金流也呈現(xiàn)出周期性變動,形成投資周期。
?。?)當(dāng)房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動的時候,很少有資本向存量房地產(chǎn)投資,更沒有資本投入新項目的開發(fā)建設(shè)。在這段時間,市場上只有可以承受高風(fēng)險的投資者。由于租金和經(jīng)營現(xiàn)金流已經(jīng)降到最低水平,存量房地產(chǎn)的價格達到或接近了最低點。承受不住財務(wù)壓力的業(yè)主或開發(fā)商會忍痛割售,大量不能歸還抵押貸款的物業(yè)會被抵押權(quán)人收回拍賣。
?。?)隨著自然周期運動通過第一階段,投資者對投資回報的預(yù)期隨著租金的回升而提高,部分投資者開始小心翼翼地回到市場當(dāng)中來,尋找以低于重置成本的價格購買存量房地產(chǎn)的機會。這類資本的流入使房地產(chǎn)市場通過平衡點,并逐漸使租金達到投資者有利可圖的水平。在自然周期第二階段的后半段,由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項目開發(fā),資本流量顯著增加。
?。?)當(dāng)自然周期到達其峰值并進入第三階段的時候,由于空置率低于平衡點水平,投資者繼續(xù)購買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項目。由于資本不斷流向存量房地產(chǎn)和新項目的開發(fā),所以此時房地產(chǎn)市場的流動性很高。當(dāng)投資者最終認(rèn)識到市場轉(zhuǎn)向下滑時,就會降低對新項目投資的回報預(yù)期,同時也降低購買存量房地產(chǎn)時的出價。而存量房地產(chǎn)的業(yè)主并沒有像投資者那樣快地看到了未來市場會進一步下滑的風(fēng)險,所以其叫價仍然很高,以致投資者難以接受,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場流動性大大下降,自然周期進入第四階段。
2.4.2.7 房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系房地產(chǎn)市場的自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和相互影響的,投資周期在第 一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化,在其他階段則超前于市場自然周期的變化。
2.4.3 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱
2.4.3.1 房地產(chǎn)泡沫及成因
?。?)房地產(chǎn)泡沫的定義房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴(yán)重背離,脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價格現(xiàn)象,是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素,特別是投機性因素作用的結(jié)果。
?。?)房地產(chǎn)泡沫的成因房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟的載體,本身并不是虛擬資產(chǎn),而是實物資產(chǎn)。但是,與虛擬經(jīng)濟膨脹的原因相同,房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機目的的虛假需求的膨脹,所不同的是,由于房地產(chǎn)價值量大,這種投機需求的實現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。一般來說,房地產(chǎn)泡沫的成因,主要有三個方面。
首先,土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。 其次,投機需求的膨脹是誘因。
再有,金融機構(gòu)的過度放貸是促成因素。資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件,沒有銀行等金融機構(gòu)的配合,就不會有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn),容易查封、保管和變賣,使銀行部門認(rèn)為這種貸款風(fēng)險很小,在利潤的驅(qū)動下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。
2.4.3.2 “過度開發(fā)”及誘因
(1)房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)有時也稱為房地產(chǎn)“過熱”,是指當(dāng)市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時,所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。
?。?)過度開發(fā)的誘因過度開發(fā)的誘因主要有三個方面,即開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差、開發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。
開發(fā)商在進行開發(fā)決策時,會對市場上的需求狀況進行預(yù)測。他們在預(yù)測時,總是在很大程度上依賴于目前市場上的銷售和價格情況。即使當(dāng)前市場上的熱銷和價格上漲只是暫時的現(xiàn)象,他們也很容易會認(rèn)為這種繁榮景象能夠長久持續(xù)下去,于是造成對未來需求過分樂觀的估計。研究表明,對未來需求預(yù)測的偏差程度基本上與目前市場價格增長速度正相關(guān),即目前市場價格增速越快,對未來估計中過分樂觀的程度就會越大。這時開發(fā)商往往會加大投資,大批項目上馬,待到竣工時,市場形勢已經(jīng)不如所預(yù)期的那樣喜人,就容易產(chǎn)生房屋積壓、空置率上升的過度開發(fā)景象。
開發(fā)商之間的博弈和非理性行為也會加劇這種市場過度開發(fā)的情況。開發(fā)商只要一看到市場機會就會迫不及待地去投資開發(fā),殊不知有時這些市場機會是有限的;只需少量開發(fā)商的介入就能滿足。但是每個開發(fā)商都想搶先得到市場機會,而不會進行內(nèi)部協(xié)調(diào),于是一哄而上,生怕自己被拉下了。
2.4.3.3 房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系
(1)房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別
1)過度開發(fā)和泡沫是反映兩個不同層面的市場指標(biāo)。過度開發(fā)反映市場上的供求關(guān)系,當(dāng)新增供給的增長速度超過了需求的增長速度,就產(chǎn)生了過度開發(fā)現(xiàn)象;而泡沫則是反映市場價格和實際價值之間的關(guān)系,如果市場價格偏離實際價值太遠,而且這種偏離是由于過度投機所產(chǎn)生的,房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了。
2)過度開發(fā)和泡沫在嚴(yán)重程度和危害性方面不同。房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的嚴(yán)重程度更高,危害更大,屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落。房地產(chǎn)泡沫一旦產(chǎn)生,就很難通過自我調(diào)整而回復(fù)至平衡狀態(tài)。
3)房地產(chǎn)過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫在周期循環(huán)中所處的階段不同。如果投機性泡沫存在的話,往往會出現(xiàn)在周期循環(huán)的上升階段。過度開發(fā)一般存在于循環(huán)的下降階段,這時供給的增長速度已經(jīng)超過需求,空置率上升,價格出現(xiàn)下跌趨勢。也就是說,當(dāng)泡沫產(chǎn)生時,市場還處在上升階段;而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時,市場已經(jīng)開始下滑了。從另一個角度來說,如果泡沫產(chǎn)生,就必然會引起過度開發(fā);但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的;
4)從市場參與者的參與動機來看:“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資,通常是為獲得長期收益;而“泡沫”則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐,他們不考慮土地的用途和開發(fā),通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積,以待價格更高時拋出。
?。?)房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā),都是用來描述房地產(chǎn)市場中房地產(chǎn)實際價格對房地產(chǎn)基本市場價值的偏離,是房地產(chǎn)價格中非基本價格的不同程度的體現(xiàn),這是兩,者的共同點?!斑^熱”不一定就產(chǎn)生泡沫,但“過熱”是市場產(chǎn)生“泡沫”的前提,也是誘因之一。如果在房地產(chǎn)周期循環(huán)的上升階段,投機性行為沒有得到有效抑制(包括市場規(guī)則和政府政策),市場信息的不透明程度較高,且開發(fā)商的財務(wù)杠桿也比較高,那么開發(fā)商做出非理性預(yù)期的可能性就比較大且投機性行為容易迅速蔓延,在這種情況下房地產(chǎn)泡沫比較容易產(chǎn)生,同時會伴隨過度開發(fā)、銀行資產(chǎn)過多地向房地產(chǎn)行業(yè)集中等現(xiàn)象。
2.4.3.4 房地產(chǎn)泡沫的衡量我們可以從多個角度,來考察房地產(chǎn)市場上是否存在價格泡沫。從房地產(chǎn)泡沫的成因人手,“實際價格/理論價格”、“房地產(chǎn)價格增長率/實際gdp增長率”、“房地產(chǎn)價格指數(shù)/居民消費價格指數(shù)”、“房價收入比”、“個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率”、“房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求”等指標(biāo),都從某一個側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。
例題:判斷如果房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生,就必然會引起房地產(chǎn)過度開發(fā);房地產(chǎn)過度開發(fā)是由房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的。
2.5 政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)
2.5.1 政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則政府政策應(yīng)具有的共同特征是:公平、效率、連續(xù)、系統(tǒng)、協(xié)調(diào)、前瞻性和引導(dǎo)性。政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的政策也不例外。但由于房地產(chǎn)特殊的位置固定性、價值昂貴性和耐久性,對干預(yù)其發(fā)展的政策也具有相應(yīng)的特殊原則。
2.5.1.1 目標(biāo)的確定性政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的政策必須有明確的目標(biāo)。政策的預(yù)評價首先要考察這些目標(biāo)的必要性和可行性;政策的后評價則要分析這些目標(biāo)的實現(xiàn)程度、實際受益者是否與目標(biāo)受益者相吻合、是否有負面作用等。這些目標(biāo)通常包括:
?。?)使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用。在任何時候,都有一個房地產(chǎn)存量來滿足當(dāng)前的生產(chǎn)生活需要。政府通常更關(guān)注新建商品房的人住情況,忽視存。量房地產(chǎn)的空置問題;或?qū)烧叩闹匾暢潭炔黄ヅ洹_@就很難使存量房地產(chǎn)資源發(fā)揮最大的效用。
?。?)保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜俗】臻g。
?。?)引導(dǎo)新建項目的位置選擇。在選擇新建項目位置時,要考慮當(dāng)前不同類型物業(yè)的短缺情況、就業(yè)機會和物業(yè)需求的未來變化、當(dāng)前的基礎(chǔ)設(shè)施狀況和城市總體規(guī)劃的要求,以避免或減少新建項目空置。
?。?)滿足特殊群體的需要。
2.5.1.2 政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性,首先要求體現(xiàn)新舊政策的銜接。 其次,還要體現(xiàn)與相關(guān)政策的銜接配套。最后,還應(yīng)體現(xiàn)多元性與系統(tǒng)性的統(tǒng)一。
2.5.1.3 政策的針對性和導(dǎo)向性政府除了制定宏觀的調(diào)控政策外,還必須針對不同類型物業(yè)的供給、分配和消費途徑,制定具有針對性的具體政策。同時這種政策還要有明確的導(dǎo)向性,以幫助市場的參與者準(zhǔn)確把握自己的行為取向。
2.5.1.4 政策的公平性和效率公平和效率及其相互協(xié)調(diào),是評價政策的重要方面。政府制定政策的原則是:既要通過資源和利益的公平分配來維持社會的穩(wěn)定;又要通過資源的優(yōu)化配置來推動社會的進步和發(fā)展。然而,公平和效率常常是矛盾的,有時為了確保基本的公平,要犧牲一定的效率;有時為了保證效率又不得不放棄必要的公平。如何處理好其相互關(guān)系,是政府制定政策的重點和難點。
2.5.2 宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段對于一個完善的房地產(chǎn)市場而言,市場的自由運作非常重要。政府的土地政策,不能過分參與及干預(yù)房地產(chǎn)市場的自由運作。這樣才能保證本地及外來投資者對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的信心,進而保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展以及整個社會經(jīng)濟的安定繁榮,但是宏觀調(diào)控也非常重要。宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應(yīng)計劃、價格、稅收政策等。
2.5.2.1 土地供應(yīng)計劃的調(diào)控?zé)o論是宏觀經(jīng)濟的計劃指導(dǎo),還是市場運行過程中的調(diào)控,土地供應(yīng)計劃的作用都十分大。土地作為重要的生產(chǎn)要素,同資金計劃、勞動力計劃一樣,是宏觀計劃指導(dǎo)的重要內(nèi)容,而土地供應(yīng)計劃對房地產(chǎn)開發(fā)投資調(diào)節(jié)的功效尤為直接和顯著,因為房地產(chǎn)開發(fā)總是伴隨著對土地的直接需求,政府供應(yīng)土地的數(shù)量和質(zhì)量無疑可以直接控制房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。從市場運行角度來看,供求關(guān)系是決定市場狀況的根本原因,我國土地由政府壟斷出讓,這就使得土地供應(yīng)計劃對房地產(chǎn)市場具有更為直接、明顯的調(diào)節(jié)功能。
科學(xué)的土地供應(yīng)計劃應(yīng)與總體規(guī)劃相協(xié)調(diào),應(yīng)有足夠的彈性,能夠?qū)κ袌鲂盘栕龀鲮`敏的反應(yīng)。土地供應(yīng)計劃也是公開的,因為透明的土地供應(yīng)信息,是避免盲目競爭的重要條件。一個城市的土地開發(fā)和供應(yīng)計劃,一般由城市土地管理部門和規(guī)劃管理部門按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。計劃的內(nèi)容包括:年度土地開發(fā)的面積、地點,修建的市政工程及所需經(jīng)費,出讓土地的面積、地點,上蓋建筑物的性質(zhì)、建筑面積及所需的建造費用,預(yù)計的地價款收入。
實施土地供應(yīng)計劃宏觀調(diào)控的必要條件,是政府擁有足夠的土地儲備。隨著我國城市化進程的加速和經(jīng)濟的快速發(fā)展,城市土地使用過程中雖然要盡量控制耕地的減少,但同時存在著如何使農(nóng)村土地高效率地轉(zhuǎn)化為城市用地的問題。大范圍征地是按城市規(guī)劃開發(fā)土地的前提,而且大范圍成片開發(fā)能取得規(guī)模經(jīng)濟效益。在上海浦東新區(qū)和深圳等地,由政府統(tǒng)一將規(guī)劃區(qū)土地一次預(yù)征完畢,征地費先付一小部分,余款待使用時再付清。這樣做的結(jié)果,使城市開發(fā)建設(shè)用地有 了足夠的儲備。另外,一些大城市也可以結(jié)合舊城區(qū)改造,來增辟土地儲備。
盡量減少用地單位的土地存量,也是增強土地供應(yīng)計劃調(diào)節(jié)有效性必不可少的措施。城市原有的大量行政劃撥、占而未用的土地,不但違反土地管理法的規(guī)定,造成土地資源浪費,而且還可能干擾房地產(chǎn)市場的運行,政府土地、規(guī)劃主管部門應(yīng)逐步按城市規(guī)劃和法律規(guī)定,收回劃撥超過兩年而未使用的土地。
5.2.2.2 城市規(guī)劃的指導(dǎo)城市規(guī)劃以合理利用土地、協(xié)調(diào)城市物質(zhì)空間布局、指導(dǎo)城市健康有序地發(fā)展為己任,對土地開發(fā)、利用起指導(dǎo)作用。原有的城市規(guī)劃帶有傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟的色彩,市場經(jīng)濟體系建立后,其科學(xué)性、適用性都面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。我國部分城市如深圳特區(qū)已開始進行城市規(guī)劃圖則體系的改革,將規(guī)劃分為發(fā)展策略、次區(qū)域發(fā)展綱要、法定圖則、發(fā)展大綱圖和詳細藍圖等五個層次,高層次的規(guī)劃應(yīng)能指導(dǎo)土地的開發(fā)和供應(yīng),低層次的細部規(guī)劃應(yīng)能為土地出讓過程中確定規(guī)劃要點提供依據(jù)。整個規(guī)劃力求體現(xiàn)超前性、科學(xué)性、動態(tài)性和適用性。
實際上,社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、城市規(guī)劃、土地供應(yīng)計劃都對土地配置,因而也對房地產(chǎn)市場的運行起重要作用,政府供應(yīng)土地的過程應(yīng)是具體實施國民經(jīng)濟計劃、城市規(guī)劃的過程。面對日益發(fā)育的市場環(huán)境,三個計劃除改善各自的技術(shù)、觀念和管理方式外,有必要相互協(xié)調(diào),形成土地配置及調(diào)控房地產(chǎn)市場的計劃體系。
2.5.2.3 地價的杠桿作用房地產(chǎn)價格是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要對象,因為房地產(chǎn)價格不但直接影響房地產(chǎn)市場的運作,而且對整體社會經(jīng)濟、投資環(huán)境產(chǎn)生直接的影響。雖然房地產(chǎn)價格主要取決于市場供求關(guān)系,但由于地價對房地產(chǎn)價格影響很大,城市土地又由政府壟斷出讓,所以政府可以用地價對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。地價、建造成本、專業(yè)費用、管理費用、財務(wù)費用、投資利潤、稅金等因素極大地影響著房地產(chǎn)市場上的供給價格。在一定時期內(nèi)。建造成本及與之相關(guān)的專業(yè)費用和管理費用、財務(wù)費用和稅金大體固定在一定水平上,通過調(diào)控地價來間接調(diào)控房地產(chǎn)價格,經(jīng)常是十分有效的。政府通過調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量、調(diào)整與土地開發(fā)相關(guān)的稅費政策等經(jīng)濟手段,靈活運用協(xié)議、掛牌、招標(biāo)、拍賣三種出讓方式,以及必要時通過直接的行政干預(yù),都可以對地價進行有效的調(diào)控。
2.5.2.4 稅收的功能房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。正確運用稅收杠桿不但可以理順分配關(guān)系、保證政府土地收益,還可以通過稅賦差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策,進而對抑制市場投機、控制房地產(chǎn)價格、規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行等方面起到明顯的作用。例如,美國通過免除公司所得稅這一稅務(wù)優(yōu)惠政策,推動了房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的發(fā)展壯大。
2.5.2.5 租金的控制
2.5.2.6 金融杠桿的作用房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件、房地產(chǎn)信貸也為金融業(yè)提供了廣闊的發(fā)展天地。自2002年2月21日開始,居民一年期儲蓄存款利率進一步下調(diào)到1.98%,加上20%的利息稅和個人住房抵押貸款利率進一步下調(diào)到5.76%,導(dǎo)致居民個人住房消費大幅度增加;房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款利率的下調(diào),使房地產(chǎn)開發(fā)尤其是住宅建設(shè)投資有了顯著的增長。這些金融政策,明顯的達到了啟動個人住房消費、擴大住宅建設(shè)投資規(guī)模、帶動國民經(jīng)濟增長的效果。據(jù)統(tǒng)計,2003年年末全國個人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額分別達到了11780億元和6657億元。因此,發(fā)展房地產(chǎn)金融,通過信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式等金融措施調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場,實際上是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個重要手段。
2.5.2.7 住房政策的影響目前我國城市住宅的供給主要有三類,即廉租房、經(jīng)濟適用房和市場價商品住宅。其中,廉租房面向最低收入家庭,其供應(yīng)、分配和經(jīng)營完全由政府控制,廉租房不能進入市場流通;經(jīng)濟適用房是具有社會保障性質(zhì)的政策性商品住房,政府對其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費征收上給予很多優(yōu)惠,但其銷售價格和銷售對象,要受政府的指導(dǎo);市場價商品住宅則采取完全市場化的方式經(jīng)營、是城市房地產(chǎn)市場的主要組成部分。如果政府對廉租房和經(jīng)濟適用房的供給和分配政策控制不嚴(yán)格,就會使市場價商品住宅受到前兩類住宅的沖擊。政府的住房分配和消費政策,對商品住宅市場的調(diào)控作用也是顯而易見的。1998年政府停止住房實物分配,實行住房分配貨幣化政策以來,商品住宅銷售中個人購買的比例,已經(jīng)穩(wěn)定在95%左右。
2.5.3 規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的措施
2.5.3.1 健全市場準(zhǔn)入制度建立資質(zhì)審查制度的原則首先是公開化,只有透明度高,才便于社會監(jiān)督。其次是標(biāo)準(zhǔn)化,即明確、具體地規(guī)定進入某類市場必須具備的最低資格標(biāo)準(zhǔn)。各城市對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)、建筑施工企業(yè)、裝飾裝修企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)、物業(yè)管理機構(gòu)等的行業(yè)準(zhǔn)人資格都作了明確的規(guī)定。當(dāng)然,隨著市場機制的健全和政府職能的轉(zhuǎn)變,對企業(yè)資格、資質(zhì)的管理職能,已經(jīng)開始逐步向行業(yè)協(xié)會等行業(yè)自律組織過渡。
2.5.3.2 推動行業(yè)誠信體系建設(shè)市場經(jīng)濟,誠信為本,誠信建設(shè)尤為重要。建設(shè)部推動建設(shè)的“中國房地產(chǎn)信用檔案”系統(tǒng),為房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)提供了公平競爭的平臺,推動了企業(yè)自身的誠信體系信用文化建設(shè),為規(guī)范房地產(chǎn)市場中的企業(yè)行為進行了有益的嘗試。
2.5.3.3 規(guī)范交易程序用法律形式規(guī)范主要的房地產(chǎn)交易方式,是抑制投機、維護市場秩序的有效措施。各城市對土地出讓、房屋預(yù)售、買賣、抵押、租賃以及產(chǎn)權(quán)登記等都規(guī)定有固定的辦事程序和所需滿足的必要條件。例如,商品房預(yù)售必須向城市房地產(chǎn)市場管理部門申請,申請時必須提交國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證、預(yù)售計劃和工程建設(shè)計劃、預(yù)售款的監(jiān)管方案、經(jīng)銀行或注冊會計師審核的除地價款外投入的建設(shè)資金已達25%的驗資證明等文件。
2.5.3.4 加強產(chǎn)權(quán)管理產(chǎn)權(quán)登記不僅是房地產(chǎn)市場管理的基礎(chǔ)和前提,而且可以成為微觀管理的樞紐,諸多宏觀政策、房地產(chǎn)法規(guī)都可以在產(chǎn)權(quán)登記管理過程中具體實施。