信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用

　　房地產(chǎn)估價是專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動，事實上也是對估價信息的收集、處理過程。

　　隨著1998年的福利分房的叫停，1999年按揭購房的興起，2003年地產(chǎn)品牌的升級，2004年土地出讓公開招拍掛，2005年“國八條”平抑房價，2006年“國八條”強(qiáng)勢出臺，2007年市場歸市場，保障歸政府……估價所面對的市場處在一個大變革時期，資訊異彩分呈，信息瞬息萬變，對房地產(chǎn)估價中的信息應(yīng)用能力也提出了更高的要求。所以建立完善的估價信息系統(tǒng)，使用高效的信息技術(shù)勢在必行。本文就信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用進(jìn)行剖析，希望能起到拋磚引玉的作用，引起更多同行對房地產(chǎn)估價中運用信息技術(shù)的重視，對信息技術(shù)及其使用效率的關(guān)注與研究。

　　（一）信息技術(shù)與房地產(chǎn)估價的關(guān)聯(lián)

　　對信息技術(shù)， eNet硅谷動力給出的定義是： 信息技術(shù)（IT即Information Technology）就是感測技術(shù)、通信技術(shù)、計算機(jī)技術(shù)和控制技術(shù)，是對信息的收集、識別、提取、變換、存貯、傳遞、處理、檢索、檢測、分析和利用等的技術(shù)。

　　以IT為代表的信息技術(shù)技術(shù)離我們的估價行業(yè)似乎很遠(yuǎn)，其實不然：

　　現(xiàn)行的國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T50291一1999在第四章“估價程序”中對信息有明確要求：估價應(yīng)明確估價對象，明確的估價對象應(yīng)包括明確估價對象的物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況；應(yīng)搜集估價所需資料；實地查勘估價對象，并對事先收集資料進(jìn)行核實，同時搜集補(bǔ)充估價所需的其他資料，以及進(jìn)行現(xiàn)場拍照等……

　　同時，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》4.0.4條還規(guī)定：估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價所需資料，并進(jìn)行核實、分析、整理。估價所需資料主要應(yīng)包括下列方面：

　　1、對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料；

　　2、對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料；

　　3、相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料；

　　4、反映估價對象狀況的資料。

　　可以說估價本身就是一門駕馭信息技術(shù)而求發(fā)展的專業(yè)，是充分利用信息技術(shù)進(jìn)行估算和判定客觀合理價格或價值的活動，是估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng)用現(xiàn)代技術(shù)對估價信息進(jìn)行有效的分類、收集整理、分析鑒別、存貯傳遞、更新維護(hù)、研究評價，以保證信息的隨時檢索、調(diào)用。只有對現(xiàn)場的必要查勘，對估價信息的充分掌握，才可能根據(jù)估價目的，選用適宜的估價方法；只有綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素信息，才可能進(jìn)行客觀、公正、合理的修正，才能得出公開市場的公允價格，才能真正規(guī)避估價人員，乃至估價機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。

　　市場的高速發(fā)展，科學(xué)技術(shù)的成熟，已經(jīng)將信息技術(shù)與房地產(chǎn)估價緊緊地聯(lián)系在一起。

　　（二）信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用

　　房地產(chǎn)估價信息有顯著的專業(yè)性、時效性、客觀性、公正性等特點，對信息的管理和運用應(yīng)有明確的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以滿足企業(yè)經(jīng)營的需要。信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用突出表現(xiàn)在：有建立健全的本企業(yè)的估價信息系統(tǒng)，保證信息準(zhǔn)確；有及時的更新、維護(hù)，保證信息的新鮮度，信息量的充裕度；有滿足使用者的隨時便捷檢索、分析和利用的分類和編碼體系，保證持續(xù)方便使用……除此外，為要保證信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價中起到應(yīng)有的作用，還應(yīng)注意以下幾個方面的工作：

　　1、編碼與標(biāo)準(zhǔn)

　　要建立有效便捷的檢索、可調(diào)用的企業(yè)估價信息系統(tǒng)，關(guān)鍵在于對信息進(jìn)行科學(xué)的分類，建立統(tǒng)一信息標(biāo)準(zhǔn)。

　　首先，應(yīng)建立企業(yè)信息類別標(biāo)準(zhǔn)體系

　　信息分類應(yīng)符合企業(yè)的估價工作習(xí)慣，便于信息歸檔、查詢與核對、維護(hù)?？梢园凑諒拇蟮叫〉闹刃蜻M(jìn)行分類，如：有關(guān)估價的國家法律、法規(guī)、規(guī)章制度，國家、省市政策，城市、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，金融信息等對房地產(chǎn)價格有影響的普遍信息，專業(yè)市場、特定估價物信息……；也可以按照估價方法進(jìn)行信息劃分，如：含各種樓盤資訊的市場法相關(guān)信息，包含各類物業(yè)有效毛收入行情的收益法相關(guān)信息，包含各類工程造價指標(biāo)的成本法相關(guān)信息，包含規(guī)劃限制條件的假設(shè)開發(fā)法相關(guān)信息，包含地價修正體系的基準(zhǔn)地價修正法相關(guān)信息……對于交叉的信息，應(yīng)在相應(yīng)的其他類別信息中建立索引，便于查詢，減少信息重復(fù)。

　　其次，在分類的基礎(chǔ)上，應(yīng)建立唯一的信息類別編碼體系

　　一般采用樹狀結(jié)構(gòu)編碼，上一級編碼是下一級編碼的匯總，這樣才有利于信息的逐層匯總。編碼本身的不同層次的元素代表著不重復(fù)的有序的類別信息。編碼體系要由企業(yè)事先制定，并進(jìn)行全面宣傳、貫徹執(zhí)行，共同維護(hù)。統(tǒng)一的編碼體系便于信息的檢索、檢測，也為計算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)在信息技術(shù)中的使用，提高運行效率提供了保障。

　　第三，應(yīng)建立統(tǒng)一的信息內(nèi)涵標(biāo)準(zhǔn)

　　對涉及到價格和價值的信息進(jìn)行統(tǒng)一的內(nèi)涵和外延界定是十分必要的，應(yīng)依據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)做出，尤其是：各階段明確的時點，統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵、統(tǒng)一面積單位，以及采用市場法估價時統(tǒng)一的內(nèi)裝飾標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一配套標(biāo)準(zhǔn)等，滿足對信息的直接要求，減少解釋工作量。

　　2、收集與整理

　　房地產(chǎn)估價是對價格或價值的判定，所有涉及房地產(chǎn)價格價值的信息都應(yīng)列入收集的范圍，并按照已建立的信息分類體系和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行及時整理。

　　首先，對市場大環(huán)境信息的收集，我們的國情是有中國特色的社會主義，市場特征明顯，所以我們應(yīng)時刻關(guān)注并熟悉國家、省市政策，關(guān)注城市、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，市政配套建設(shè)、區(qū)域改造動態(tài)等有普遍影響的信息；

　　其次，對金融信息的收集，關(guān)注各個時期的銀行存款、貸款利率，稅費調(diào)整、外幣匯率、CPI消費指數(shù)、房地產(chǎn)價格指數(shù)等體現(xiàn)市場脈搏的信息；

　　第三，對房地產(chǎn)信息的收集，特別注意土地供給和需求變化、土地出讓價格、房地產(chǎn)開發(fā)情況和開盤價格和均價、二手房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房的價格趨勢、反映各專業(yè)市場變化的各種指數(shù)、權(quán)威部門頒發(fā)的統(tǒng)計信息等專業(yè)信息，

　　第四，按照不同的估價方法系統(tǒng)地收集所需要的其他特定的技術(shù)資料，如：

　　市場法：對市場背景、估價對象和可比實例的樓盤現(xiàn)場查勘獲得的具體物業(yè)信息，以及對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等信息的收集。

　　收益法：對各類型物業(yè)客觀潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益、資本化率、法定年限、使用年限、租約限制等關(guān)鍵因素信息進(jìn)行查勘和核對。

　　成本法：重點收集建筑物的結(jié)構(gòu)特征、構(gòu)造尺寸、工藝作法、設(shè)備材料、建成年份、耐用年限、設(shè)計使用壽命以及其土地性質(zhì)、使用限制、取得費用、使用期限等他有關(guān)確定成本所需要的信息，并進(jìn)現(xiàn)場查勘、記錄、核對。同時，對土地取得費用、開發(fā)成本、建安費用、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、凈殘值等費用的信息進(jìn)行調(diào)查。注意結(jié)合《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》對成本法估價中的建筑物折舊與成新率的判定，應(yīng)對各種原因造成的建筑物價值損失進(jìn)行認(rèn)定，全面收集包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上折舊的信息。

　　假設(shè)開發(fā)法：重點收集待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況、開發(fā)建設(shè)期、需增加投入、施工限制、規(guī)劃限制、資金的時間價值、市場需求變化分析、其他影響開發(fā)價值的因素的具體信息。

　　基準(zhǔn)地價修正法：重點收集基準(zhǔn)地價文件和對應(yīng)的地價修正體系資料，各區(qū)域地價呈現(xiàn)的特點、趨勢，以及對交易日期、區(qū)域因素、個別因素和其他影響基準(zhǔn)地價修正使用因素的信息。

　　3、分析與鑒別

　　估價是對價值的判定，若依據(jù)的信息有誤，后果是不堪設(shè)想的。對信息的分析與鑒別就是把握入庫信息的質(zhì)量，對信息的正確、準(zhǔn)確、客觀性進(jìn)行再三校核，其重要性不言而喻。應(yīng)堅持現(xiàn)場查勘程序，堅持信息核對制度。所采集的信息是否有使用價值，僅僅靠估價師一個人的經(jīng)驗判斷是不夠的，還應(yīng)該進(jìn)行多方位、多層次的核對。細(xì)致的專業(yè)核對工作既是對自己的估價成果負(fù)責(zé)，也對企業(yè)信息庫的質(zhì)量負(fù)責(zé)。

　　有的信息本身并沒有錯，但使用不當(dāng)，也可能出錯，要提高信息入庫的準(zhǔn)確度外，還應(yīng)注意：

　?。?）不同的渠道收集的信息準(zhǔn)確性不同，首先應(yīng)關(guān)注權(quán)威部門發(fā)布的信息，但不要迷信；

　?。?）市場在不斷地發(fā)展變化的，要區(qū)分信息所對應(yīng)的真正時點；

　　（3）核對信息所表達(dá)的意思是否會有歧義，是否正確、準(zhǔn)確，價值內(nèi)涵和外延是否與標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，對容易誤解之處是否有做備注或提示；

　?。?）要區(qū)分信息的代表范圍，不要瞎子摸象，而要窺斑見豹，舉一反三；

　　（5）關(guān)鍵信息應(yīng)注明出處，具有可追溯性，也滿足不同的使用者在不同的時點進(jìn)一步核對或理解的需要。

　　4、存貯與傳遞

　　伴隨科學(xué)的發(fā)展，尤其是感測技術(shù)、通信技術(shù)、計算機(jī)技術(shù)和控制技術(shù)的應(yīng)用，信息的存貯、檢索、傳遞與使用顯得十分便捷。

　　存貯——信息經(jīng)過分析、核對與鑒別，合格的信息應(yīng)及時存貯。存貯應(yīng)按照企業(yè)確定的統(tǒng)一類別、編碼、內(nèi)涵、外延進(jìn)行?？捎袑Ｈ虽浫牖蛴泄芾頇?quán)限的估價師共同負(fù)責(zé)信息存貯。存貯的載體可以用專業(yè)程序公司提供的估價信息庫軟件，也可以建立在Microsoft Office系列程序中的Excel軟件上，2007版的Excel軟件可以滿足建立估價信息數(shù)據(jù)庫的使用要求。數(shù)碼照片、掃描技術(shù)豐富了估價信息庫，關(guān)鍵文本文件可以掃描進(jìn)行計算機(jī)存貯；房地產(chǎn)估價所特有的查勘照片要求也應(yīng)納入統(tǒng)一管理。信息庫應(yīng)適應(yīng)數(shù)碼照片、掃描文件以及對應(yīng)簡要說明等信息的存貯要求。鑒于數(shù)碼照片和掃描文件占用計算機(jī)硬盤的空間較大，建議單獨存貯，在相應(yīng)的信息上予以說明，建立索引。為保證信息的安全，對信息庫應(yīng)由專人負(fù)責(zé)定時備份，設(shè)立進(jìn)入密碼。

　　傳遞——信息數(shù)據(jù)庫的建立，最大的作用在于能夠隨時的檢索、查詢和使用，并通過基于互連網(wǎng)等通信技術(shù)進(jìn)行的資訊傳遞、數(shù)據(jù)交換，實現(xiàn)估價人員遠(yuǎn)程查閱。在路由器技術(shù)的支持下，企業(yè)內(nèi)部可方便地建立局域信息共享，若有OA辦公系統(tǒng)，將進(jìn)一步提高信息的使用效率。

　　5、更新與維護(hù)

　　市場的變化決定了對估價信息應(yīng)進(jìn)行動態(tài)管理。除了設(shè)立專職信息員負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)庫的更新和維護(hù)，及時將估價業(yè)務(wù)中收集的信息納入信息庫的管理之外，還應(yīng)組織全體估價師一同參與信息庫建設(shè)，尤其是在日常工作中注意對估價信息的積累、分析和入庫，對企業(yè)業(yè)務(wù)所在區(qū)域的有代表性的各類地產(chǎn)板塊、代表區(qū)域板塊的主打樓盤和各類商場、店面、寫字樓、綜合樓、別墅、商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、車位、車庫、工業(yè)廠房、庫房、公共建筑乃至爛尾樓等各類物業(yè)、構(gòu)筑物的相關(guān)信息的關(guān)注，進(jìn)行定時全面收集，并及時進(jìn)行更新、維護(hù)、不斷充實企業(yè)信息庫，提高信息庫的容量。

　　6、研究與評價

　　一個好的工具能實現(xiàn)事半功倍的效果，什么是適合自己發(fā)展的信息庫？如何確保估價信息的真確、齊全、便捷使用？怎樣才能進(jìn)一步提高信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用效果？每個不同的估價企業(yè)都有著自己不同的認(rèn)識。實踐是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，對房地產(chǎn)估價中信息技術(shù)的應(yīng)用進(jìn)一步的研究、評價、改進(jìn)、提升，尋求更適合本企業(yè)特點的模式，這是一項長期的基礎(chǔ)工作，任重道遠(yuǎn)。

　　（三）信息技術(shù)帶來房地產(chǎn)估價的效果

　　1、提高估價作業(yè)效率

　　沒有估價信息庫，接到棘手的業(yè)務(wù)時，估價師只能臨時、盲目找案例。雖然，在許多省市估價協(xié)會建有房地產(chǎn)交易案例庫，但畢竟要到協(xié)會所在地去查詢，同時對成交價格所對應(yīng)的內(nèi)涵等關(guān)鍵信息需要再次核對，還須要依據(jù)所選取的案例去查勘、拍照，常常是查勘后發(fā)現(xiàn)案例不適用，于是再次到協(xié)會選取新的案例；同時，若企業(yè)對信息沒有統(tǒng)一的歸類，保存，即使有過詳細(xì)查勘，適合后續(xù)估價的案例，再次使用時，還知道案例資料擱在哪里，想不起來曾經(jīng)用在哪份報告，該案例有什么限制……

　　逐步建立起適合企業(yè)特點的信息庫，可以24小時無假日地查詢，統(tǒng)一內(nèi)涵的價格可以直接引用，在有效期內(nèi)對案例的詳細(xì)情況可以在電腦上直接查詢，最多有針對性到現(xiàn)場對關(guān)鍵問題進(jìn)行核對，不需要從頭查勘，減少查選、使用案例所花費的時間和費用。使用信息技術(shù)建立的信息庫不但可以作為企業(yè)熟悉市場，了解市場變化的窗口，還可以切實提高估價效率，減輕作業(yè)強(qiáng)度。

　　2、提高了企業(yè)的實力

　　信息技術(shù)的應(yīng)用給房地產(chǎn)估價帶來了新的管理模式，對估價師的日常業(yè)務(wù)考核也拓展了思路。每個估價師應(yīng)該按照企業(yè)的要求，都有在平時收集估價信息的義務(wù)，并按照分工，對不同物業(yè)信息的進(jìn)行研究。結(jié)合量化考核指標(biāo)，使得每個估價師都能參與估價信息技術(shù)的應(yīng)用。對信息資料的收集、核對、分析、鑒別，帶動了估價師對市場熱點的關(guān)注，也加深了估價理論的理解。特別是對估價觀點的爭議，濃厚了估價師共同分析問題的氛圍，促進(jìn)非特意安排的經(jīng)常性業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高協(xié)作精神和團(tuán)隊意識，促進(jìn)共同進(jìn)步，這樣既提高了估價師的綜合素質(zhì)和執(zhí)業(yè)水平，也提高了企業(yè)的實力。

　　3、節(jié)省企業(yè)費用開支

　　依靠通信技術(shù)、計算機(jī)技術(shù)建立起來的估價信息庫，實現(xiàn)了無紙化信息共享，不但便于企業(yè)內(nèi)部的使用，對企業(yè)的各個區(qū)域分公司也可以直接提供總部的技術(shù)、數(shù)據(jù)的支持，減少大量的打印、復(fù)印、傳真工作；同時，收集、整理、檢索、核對、調(diào)用、傳真、快遞文本資料本身也是一項繁重的工作，對此，還可以減少人員配置，也減少對表述不清的資料的解釋工作；壓縮了調(diào)查和使用相同案例的有效時間，減少了對案例的再次查勘、分析，節(jié)省企業(yè)費用開支。

　　（四）結(jié)束語

　　當(dāng)我們在抱怨估價案例信息庫匱乏、信息失真、官方所頒布政策導(dǎo)向無法適用于估價實踐時，當(dāng)我們不理解市場的突變、不理解為什么房地產(chǎn)指數(shù)與市場如此脫節(jié)時，當(dāng)我們也想提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)，不再滿足快餐式報告時，讓我們從信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價的應(yīng)用中開始，去獲取我們身邊的充分、且長期閑置的信息資源，擦亮我們的雙眼，重新思考、提高我們的評估技術(shù)水平、改進(jìn)評估方法。記得美國有位著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家這樣評論信息技術(shù)：信息技術(shù)猶如高速公路，如果不處在高速公路的接入口，即使高速公路從你門前通過，你也只能是高速公路的守望者。網(wǎng)上穿梭的信息快車，也并非每個人都能搭乘，只有占據(jù)信息制高點的企業(yè)才會魔術(shù)般地壯大，而信息技術(shù)守望者也將以同樣的速度衰落。