1.人口、住宅郊區(qū)化

　　從購買力因素而言，由于人口向城市外圍（城鄉(xiāng)結(jié)合部和郊區(qū)）擴散的趨勢，商業(yè)設(shè)施向城市外圍（城鄉(xiāng)結(jié)合部和郊區(qū)）擴散也是必然的結(jié)構(gòu)。

　　由于人口政策的改變、80年代以來的住房制度的改革（住房商品化）、城市土地使用制度改革（城市土地由無償使用變?yōu)橛袃斒褂茫┖涂臻g產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整等因素的作用下，我國的區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施水平有了很大的提高，城市開始沿著區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施向外擴展，人口和住宅隨之發(fā)生了郊區(qū)化的趨勢。

　　商業(yè)設(shè)施（特別是零售業(yè)）必須跟著消費者，并且使得消費者獲得滿意。連鎖店郊區(qū)化最主要的因素自然是人們開始在郊區(qū)集中居住。在美國居民近年來紛紛搬出城市的浪潮中，多數(shù)連鎖店也跟著消費者來到郊區(qū)。在美國，除了紐約等個別大城市外，大型的百貨店幾乎都搬到人口居住密集的衛(wèi)星城周圍。試圖通過改善中心區(qū)交通、服務(wù)質(zhì)量、增加商品花樣、使商店現(xiàn)代化等等措施把顧客從城鄉(xiāng)結(jié)合部和郊區(qū)拉回來選購一般商品幾乎是不可能的。

　　2.“社區(qū)”和“社區(qū)商業(yè)”的概念日益強化

　　商業(yè)的離心化并不等于商業(yè)開發(fā)的無序化。城市邊緣、近郊的城市住宅區(qū)成片建設(shè)，規(guī)模增大，為城區(qū)人口的遷移提供了物質(zhì)基礎(chǔ)，也推動了郊區(qū)的開發(fā)與繁榮。但是在中國，人口和住宅的郊區(qū)化從整體上而言并不象美國等一些國家出現(xiàn)“無序蔓延”。無論是城郊結(jié)合部、郊區(qū)中以前人口的分布，還是現(xiàn)在舊城改造造成的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域都在一定地域上有所集聚。尤其是在人口、住宅的郊區(qū)化進程中，“社區(qū)”和“社區(qū)商業(yè)”的概念正被越來越重視，商業(yè)是人們生活中的大事。無論是老社區(qū)，還是新建成和規(guī)劃中的社區(qū)建設(shè)中都強調(diào)了“以人為本”為原則的社區(qū)商業(yè)建設(shè)思想，建立了集購物、休閑、服務(wù)等眾多功能于一體的新型社區(qū)商業(yè)構(gòu)架并逐漸將其發(fā)展成為成熟社區(qū)的商業(yè)規(guī)劃模式。

　　3.新的消費傾向

　　隨著生活水平的提高，人們的消費行為也發(fā)生深刻變化。這表現(xiàn)為自選、方便的消費形式已成為普遍的消費形式。

　　首先，由于經(jīng)濟收入的提高，使日用消費品一次購足、大量購買成為可能�！耙徽举徫铩笔侵袊�零售業(yè)發(fā)展的必然趨勢，已成為絕大多數(shù)消費者的需要。傳統(tǒng)的零售渠道是不能滿足人們這種購物需求的，但是現(xiàn)在的大賣場和超市正逐步使其變成現(xiàn)實。

　　人們對于日用品、一般的銷售品的就近購物心理也是導致超市、購物中心產(chǎn)生的原因之一。對于這一類商品人們不愿意付出過多的時間去搜集相關(guān)的信息和挑選、評估。如果在居民區(qū)附近建立主要以提供該類商品為主的零售店，人們會選擇去那里消費。

　　其次，另外由于生活水平的提高和生活節(jié)奏的加快，選擇性消費的商品范圍大大縮小，人們很少為買一件衣服而跑遍全上海，甚至像彩電、冰箱、空調(diào)這樣的耐用消費品也就近在一般超市購買。消費的隨機性大大增加，專向性、計劃性減弱，購物動機往往不是因為專門需要而特意去購買，而是在旅游中或休閑活動中偶然感興趣而買。隨機形購物成為現(xiàn)在消費者的新的購物傾向。

　　隨著居民收入的增加，消費層次大大提高，住房、教育是兩項最大的消費，旅游消費增長勢頭強勁，汽車消費雖尚不成大勢，但近年來增長速度很快。在一般性商品消費上，趨向高級化、時尚化。居民購物注重價格的意識有所減弱，注重品牌的意識大有增強。高級化表現(xiàn)為貴重商品消費增加、耐用消費品增加。高級家電、高級家具、電腦、摩托車、高檔服裝、高檔化妝品、高級藝術(shù)品消費增加。時尚化表現(xiàn)為追逐潮流的消費增加，炫耀身份的商品增加，商品更替的周期縮短，頻率加快。

　　最后，在經(jīng)濟發(fā)展較快的地區(qū)，人們的消費觀念和偏好會逐漸向高等級倒金字塔消費轉(zhuǎn)變，消費結(jié)構(gòu)也發(fā)生深刻變化。人們在以方便實惠為基礎(chǔ)上，追求家庭幸福、追求個性、體現(xiàn)自我價值勝于享樂。人們逛街絕不僅僅為了購物。非物質(zhì)消費性支出大幅增長，如度假、娛樂、國內(nèi)外旅游等方面比重增強；另一方面，服務(wù)消費、知識消費的增長速度也有了超越實物消費的增長速度，從而實現(xiàn)商品消費、服務(wù)消費與教育消費并重的格局。因此，只有在商業(yè)中心增加了娛樂、休閑、餐飲的比重，提供全方位的服務(wù)才能激發(fā)人們越來越多的綜合消費能力。

　　4.零售業(yè)態(tài)的多樣化

　　傳統(tǒng)的零售業(yè)態(tài)（百貨業(yè)）已經(jīng)不再風光獨秀，獨霸天下。超市、連鎖店、倉儲店、折扣店、專業(yè)店、專賣店等新的零售業(yè)態(tài)紛紛介入零售業(yè)戰(zhàn)場。傳統(tǒng)業(yè)態(tài)市場定位呈現(xiàn)多元化。中國雖然全社會消費品零售額處于增長階段，但百貨零售企業(yè)的毛利率整體呈下降態(tài)勢，企業(yè)的效益增長遠低于銷售額的增長，減虧效果也不甚理想。自1994年開始，中國連鎖超市業(yè)的平均增長速度在70%以上，其中2000年比1999年增長53%.上海連鎖業(yè)“三巨頭”——聯(lián)華、華聯(lián)和農(nóng)工商超市分列全國零售業(yè)10強的第一、第五和第八位。連鎖超市將超過百貨店成為零售業(yè)的第一主力。

　　同時，無店鋪銷售又悄然襲來。它通過電話營銷、電視營銷、網(wǎng)絡(luò)營銷、電子化營銷等通訊營銷方式，進一步打破了城市與郊區(qū)生活的界限，還打破了國際界線，形成全新的營銷體系，被譽為零售業(yè)的“第四次革命”。

　　5.零售商業(yè)業(yè)態(tài)的空間表現(xiàn)

　　企業(yè)動力和消費者動力使得零售業(yè)態(tài)的發(fā)展了變化。企業(yè)動力是指企業(yè)通過采取各種降低成本和增加收入的方式而獲得更多的利潤。激烈的競爭使百貨公司不得不想方設(shè)法壓低成本，加大自己商品的價格優(yōu)勢，如以自選的方式可以減輕雇傭員工的成本。由于人們的消費習慣發(fā)生了變化，現(xiàn)在為了滿足顧客吃、穿、用、玩各方面的需求，許多零售企業(yè)必須增加他們所提供的貨物和服務(wù)的種類，超級市場、購物中心就應(yīng)運而生。對于大型超市和購物中心，由于占地面積大，需要大量的土地，對于地租較高的市中心地段，需要付出非常高的代價，而郊區(qū)廣大的土地、低廉的租金，成為大型超市和購物中心生長的熱土。

　　6.城市交通對商業(yè)郊區(qū)化的推動

　　城市交通的變革使城市得以從中心區(qū)向外圍發(fā)展，在交通便捷的地方帶動了居住區(qū)、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進而生成城市新的發(fā)展中心。眾所周知，小汽車對西方城市郊區(qū)化的推動影響是巨大的，使人們活動的足跡幾乎可以遍布郊區(qū)的任何一個地方。同樣，地鐵和輕軌等交通工具速度快，客運量大，不受其他交通工具的干擾，使得城市中心區(qū)以外的地區(qū)通達習性大大加強。環(huán)城高速公路對人口和經(jīng)濟活動的離心發(fā)展也有很大的刺激，美國聯(lián)邦高速公路管理局的一項研究指出，有環(huán)城高速公路的都市區(qū)的郊區(qū)化速度比沒有環(huán)城高速公路的要快。中國，環(huán)線的建設(shè)也推動了商業(yè)的離心發(fā)展。如北京1996年二環(huán)路以內(nèi)（中心城區(qū)）食品、飲料、煙草和家庭日用品批發(fā)業(yè)、零售業(yè)和餐飲業(yè)數(shù)量、從業(yè)人員數(shù)和二環(huán)到三環(huán)間以及三環(huán)和四環(huán)之間相比較可以看出當時單位數(shù)和從業(yè)人數(shù)都是二環(huán)內(nèi)占優(yōu)。