一級建造師法規(guī)考試知識點：物權制度，2018年一級建造師考試結(jié)束，現(xiàn)在已經(jīng)進入2019年一級建造師考試備考，在這一個時間段里需要我們一點一點去積累的。為此，今天為大家分享一級建造師法規(guī)考試知識點：物權制度，希望能幫助各位小伙伴2019年一級建造師備考。

　　第四節(jié)　建設工程物權制度

　　1.物權的概念與特征

　　■概念

　　·是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利

　　■物權的特征

　　·物權是支配權：一方可作出，無須對方配合

　　·物權是絕對權：無條件，不針對特定相對人

　　·物權是財產(chǎn)權：體現(xiàn)為財產(chǎn)利益權利

　　·物權具有排他性：一物一權

　　2.物權的種類(三大類)

　　【2016年試題】在工程建設中，建設單位對在建工程的權利是(　)。

　　A.債權

　　B.擔保特權

　　C.所有權

　　D.用益物權

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是物權的種類。所有權是所有人依法對自己財產(chǎn)(不動產(chǎn)或動產(chǎn))所享有的占有、使用、收益和處分的權利。

　　3.土地所有權(公有制兩種形式)　

　　【2016年試題】關于土地權屬的說法，正確的有(　)。

　　A.城市郊區(qū)的土地歸國家所有

　　B.自留地集體所有

　　C.城市市區(qū)土地歸國家所有

　　D.農(nóng)村土地均歸集體所有

　　E.宅基地歸農(nóng)民個人所有

　　『正確答案』BC

　　『答案解析』本題考查的是土地所有權。城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

　　4.建設用地使用權

　　■概念

　　·建設用地使用權只能存在于國有土地上

　　·取得建設用地使用權，享有占有、使用、收益的權利

　　■建設用地使用權的設立

　　·建設用地使用權可在地上、地表、地下分別設立

　　·可采用出讓或劃撥兩種方式

　　·設立應申請登記，建設用地使用權自登記時設立

　　·建設用地使用權的流轉(zhuǎn)、續(xù)期和消滅

　　【關注點】建設用使用權的流轉(zhuǎn)

　　■方式包括轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或抵押等

　　■應當采取書面形式訂立合同

　　■使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限

　　■應當向登記機構(gòu)申請變更登記

　　■附著其上的建筑物、構(gòu)筑物及設施一并處分(房隨地走)

　　【關注點】建設用使用權的續(xù)期

　　■住宅用地-自動續(xù)期

　　■非住宅用地-依照法律規(guī)定辦理

　　■地上不動產(chǎn)的歸屬，有約定的從其約定，無約定或約定不明確的依法法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理

　　【2015年試題】關于建設用地使用權流轉(zhuǎn)、續(xù)期和消滅的說法，正確的是(　)。

　　A.建設用地使用權流轉(zhuǎn)時附著于該土地上的建筑物，構(gòu)筑物及附屬設施應一并處分

　　B.建設用地使用權流轉(zhuǎn)時使用期限的約定不得超過50年

　　C.建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期

　　D.建設用地使用權消滅的，建設用地使用權人應當及時辦理注銷登記

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是土地所有權、建設用地使用權和地役權。選項B住宅建設用地使用權最高可達70年。選項C住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。選項D建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記，不是土地使用人。

　　5.地役權

　　5.1地役權的概念

　　■為使用自己不動產(chǎn)的便利或提高其效益而按照合同的約定利用他人不動產(chǎn)的權利，是用益物權

　　■他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地

　　【典型案例】

　　在他人土地上通行的權利就是一種地役權

　　5.2地役權的設立

　　■地役權自地役權合同生效時設立，非強制要求登記

　　當事人要求登記的，可登記

　　■未經(jīng)登記的，地役權有效，但不得對抗善意第三人

　　■注意建設用地使用權必須登記后生效，是強制的規(guī)定

　　5.3地役權的變動-不得單獨轉(zhuǎn)讓　　

　　【2016年試題】甲在乙擁有使用權的土地上設立地役權并辦理了登記，乙將自己的土地使用權讓給丙，關于各方權利的說法，正確的是(　)。

　　A.甲的地役權因辦理登記而設立

　　B.乙轉(zhuǎn)讓土地使用權應經(jīng)甲同意

　　C.土地所有權人設立地役權不必經(jīng)乙同意

　　D.甲的地役權對丙具有約束力

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是地役權。選項A，地役權自地役權合同生效時設立，不強制要求登記。選項B，沒有規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權須經(jīng)地役權人同意。選項C，正確的說法應為土地上已設立土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經(jīng)用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。選項B和選項D，供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。故在這里乙轉(zhuǎn)讓土地使用權可以不用經(jīng)甲同意。

　　6.物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅

　　【重點難點】不動產(chǎn)登記(產(chǎn)權證)與合同效力(買賣合同)的關系　　

　　【案例解析】合同的效力與物權的生效是不同的范疇

　　(一房二賣的案例)甲繼承了一套房屋，在辦理產(chǎn)權登記前以一紙協(xié)議將房屋出賣并交付給乙。自己辦理產(chǎn)權登記后，又將該房屋出賣給丙并辦理了所有權轉(zhuǎn)移登記。

　　(1)甲與乙，甲與丙之間的房屋買賣合同是否有效?

　　(2)此案如何處理

　　『正確答案』

　　(1)甲與乙，甲與丙之間的房屋買賣合同是否有效

　　合同自合同成立時生效，未辦理物權登記的，不影響合同效力。因此，甲與乙，甲與丙之間的房屋買賣合同均有效。

　　(2)此案如何處理

　　甲和丙之間已辦理了過戶登記，物權已設立，因此丙取得該房屋的所有權。

　　因甲與乙之間的房屋買賣合同有效，而甲無法向乙履行合同，故應承擔違約責任。

　　7.物權糾紛解決途徑

　　■和解

　　■調(diào)解

　　■仲裁

　　■訴訟

　　8.物權的保護方式　　

　　【2015年試題】關于物權保護的說法，正確的是(　)。

　　A.物權受到侵害的，權利人不能通過和解方式解決

　　B.侵害物權造成權利人損害的，權利人既可請求損害賠償，也可請求承擔其他民事責任

　　C.侵害物權的，承擔民事責任后，不再承擔行政責任

　　D.物權的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關系人應當請求返還原物

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是物權的保護。物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。

　　【案例】1Z301043物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓消滅和保護

　　1.在本例中，《建設用地使用權出讓合同》已簽訂，且符合法律的規(guī)定，所以合同簽訂時合同生效。但由于未進行登記，則建設用地使用權的物權還尚未設立。這是本案的關鍵所在。

　　2.土地局以改變土地規(guī)劃為由，要求交回土地，在這種情況下的處理，主要看建設用地受讓方能否按新的規(guī)劃要求使用土地，如可以，則辦理登記。如不能使用，則解除合同(解除合同的前提是承認合同是有效的)，由土地管理部門給以賠償。

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