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2010年房地產估價師《房地產估價相關知識》經典習題9

2010-10-08 16:40  來源:來源于網絡  字體:  打印 收藏

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  估價技術報告

  一.個別因素分析(略)

  二.區(qū)域因素分析(略)

  三.市場背景分析(略)

  四.最高最佳使用分析(略)

  五.估價方法選用(略)

  六.估價測算過程

 ?。ㄒ唬┦找娣ü纼r測算過程

  1.估算年有效毛收入根據《房屋所有權證》記載,估價對象總建筑面積6611㎡,其中:1~6層建筑面積各1000㎡,7層建筑面積410㎡,8層建筑面積201㎡.1~2層.3~6層.7~8層的建筑面積與使用面積之比分別是1∶0.80.1∶0.75.1∶0.70.估價人員通過對估價對象的類似房地產出租經營的租金水平調查得知,類似房地產在正常出租經營情況下的每平方米使用面積月租分別為:1層100元,2層80元,3層70元,4層60元,5層40元,6層30元,7~8層20元。另外,類似房地產在正常出租經營情況下的空置及租金損失率分別為:1~3層10%,4~6層15%,7~8層20%.根據上述資料,估價對象有效毛收入的計算如下:

 ?、?層年有效毛收入:A=1000×100×0.8×12=96.00(萬元)

  ②2層年有效毛收入:B=1000×80×0.8×12×90%=69.12(萬元)

 ?、?層年有效毛收入:C=1000×60×0.75×12=63.00(萬元)

 ?、?層年有效毛收入:D=1000×60×0.75×12×85%=45.90(萬元)

  ⑤5層年有效毛收入:E=1000×40×0.75×12×85%=30.60(萬元)

 ?、?層年有效毛收入:F=1000×30×12×85%=36.00(萬元)

 ?、?.8層年有效毛收入:G=(410+201)×20×0.7×12×85%=8.21(萬元)

  年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G =96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=3443.43(萬元)

  3.估算估價對象房地產的價格估價對象房地產價格=土地價格+建筑物現值=640.64+824.39=1465.03(萬元)

 ?。ǘ┕纼r結果的確定以收益法的估價結果和成本法的估價結果的簡單算術平均數作為估價對象房地產價格的估價結果。即:

  估價對象房地產總價=(1899.58+1465.03)/2=1682(萬元)(已取整)

  估價對象房地產建筑面積單價=1682/0.6611=2544(元/㎡)(已取整)

  七.估價結果經過評估,某某商務樓在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元(大寫:人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)。

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