五．估價(jià)測(cè)算過程

　?。ㄒ唬┘僭O(shè)開發(fā)法分析測(cè)算過程假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　1．采用的公式估價(jià)對(duì)象價(jià)格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)

　　2．估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算運(yùn)用市場(chǎng)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。

　　市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　2.1采用的公式交易情況交易日期房地產(chǎn)狀況修正調(diào)整調(diào)整估價(jià)對(duì)象=可比實(shí)例×100×（　 ）×100比準(zhǔn)價(jià)格成交價(jià)格（　 ）100（ ?。?/p>

　　2.2所選可比實(shí)例

　　2.5.1區(qū)域因素調(diào)整根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例A．B．C的區(qū)域因素略好于估價(jià)對(duì)象。將區(qū)域因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較。得到可比實(shí)例A．B．C區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)分別為：100/101．100/102．100/103。

　　2.5.2個(gè)別因素調(diào)整根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例A．B．C的個(gè)別因素略差于估價(jià)對(duì)象，可比實(shí)例C的個(gè)別因素略優(yōu)于估價(jià)對(duì)象。將個(gè)別因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較，得到可比實(shí)例A．B．C個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)分別為100/102．100/102．100/97（具體比較情況見表二）。

　　可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象A．B．C估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況區(qū)域因素商服繁華程度20212020交通條件21212320環(huán)境景觀10101010公共服務(wù)配套10101010發(fā)展規(guī)劃10101010基礎(chǔ)設(shè)施10101010文件娛樂10101010街道條件10101010合計(jì)101102103100土地利用程度20202020臨路狀況20202020設(shè)施設(shè)備10101010裝修狀況10101010平面布置1212910建筑結(jié)構(gòu)10101010樓棟朝向10101010面積大?。螤?010810合計(jì)10210297100

　　2.6比較修正計(jì)算市場(chǎng)法修正計(jì)算表

　　A：3100100/100100/100100/101100/1023009

　　B：3100100/100100/100100/102100/1022980

　　C：2960100/100100/100100/103100/972963

　　從測(cè)算結(jié)果來看，三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格水平差異不大，因此采用簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果：

　?。?009+2980+2963）/3=2984（元/㎡）

　　2.7預(yù)計(jì)開發(fā)完成后的總價(jià)值估價(jià)對(duì)象規(guī)劃總建筑面積為47799.8㎡，其中地下建筑面積7979㎡作為設(shè)備用房等，不能對(duì)外銷售，可銷售建筑面積為39820.80㎡.故估價(jià)對(duì)象預(yù)計(jì)建成后的總價(jià)值為：

　　2984×39820.80=11882.53 3.繼建開發(fā)成本的測(cè)算估價(jià)對(duì)象共4棟，其中編號(hào)第28棟總建筑面積為24578.00㎡（含地下建筑面積3998.00㎡，，第21．22．23棟總建筑面積23221.80㎡（含地下建筑面積3981.00㎡）。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，第28棟正在進(jìn)行地下混凝土澆注工程，第21．22．23棟正在進(jìn)行基礎(chǔ)灌注工程。

　　3.1續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)根據(jù)××市造價(jià)管理站《關(guān)于發(fā)布××市建筑安裝工程二00五年一季度造成價(jià)指數(shù)的通知》（××建價(jià)字[2005]10號(hào)，鋼混高層住宅樓本期建安造價(jià)指標(biāo)為873.18-970.2元/㎡，本次評(píng)估取900元/㎡.另外，依據(jù)以上文件，樁基礎(chǔ)增長率加值為80元/㎡，一般水電安裝增加值為30元/㎡消防設(shè)備及安裝增加值為10元/㎡，電梯及安裝增加值為50元/㎡，則續(xù)建工程成本為：

　　24578.00×（900.00+30+10+50）+23221.80×（900+80+30+10+50）=4917.95 2室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費(fèi)根據(jù)類似住宅的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，按用地面積取30元/㎡，估價(jià)對(duì)象用地面積為23667.00㎡，則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成本為：

　　30×23667.00=71.00（萬元）

　　3.3估價(jià)對(duì)象的續(xù)建成本合計(jì)4917.95+71.00=4988.95（萬元）

　　4．管理費(fèi)用主要包括工程續(xù)建過程中的管理人員工資等必要支出，按市場(chǎng)平均水平取續(xù)建成本的3%. 4988.95×3%==149.67（萬元）

　　5．銷售稅費(fèi)包括廣告宣傳費(fèi)用及營業(yè)稅等，依據(jù)類似項(xiàng)目平均標(biāo)準(zhǔn)，取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的8%. 11882.53×8%=950.60（萬元）

　　6．開發(fā)利潤××置業(yè)公司的投資直接成本利潤率15%，續(xù)建成本為4988.95萬元，開發(fā)利潤為：

　　4988.95×15%=748.34（萬元）

　　7．投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)主要包含契稅及印花稅等，為：

　　在建工程價(jià)值×4.1% 8．運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算結(jié)果假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算結(jié)果為：

　　（11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34）/（1+4.1%）=4846.27（萬元）

　?。ǘ┏杀痉ǚ治鰷y(cè)算過程成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本估價(jià)對(duì)像為在建工程，折舊為零。

　　采用的公式：

　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤1．土地取得成本運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格，并測(cè)算相關(guān)稅費(fèi)。

　　土地取得成本單價(jià)=1717.18（元/㎡）（計(jì)算過程略）

　　價(jià)對(duì)象用地面積為23667.00㎡，則估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)為：

　　1717.18×23667.00=4064.05（萬元）

　　2．開發(fā)成本2.1勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)及開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)39.82萬元（計(jì)算過程略）

　　2.2基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)括所需的道路．供水．排水．供電．通信．燃?xì)猓疅崃Φ鹊慕ㄔO(shè)費(fèi)。根據(jù)××市近期公布的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為80元/㎡（按建筑面積），則合計(jì)318.57萬元。

　　2.3建筑安裝工程費(fèi)估價(jià)對(duì)象已建部分建筑安裝工程費(fèi)為：196.62（萬元）

　　則估價(jià)對(duì)象開發(fā)成本為：

　　39.82+318.57+196.62=555.01（萬元）

　　3．管理費(fèi)用管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資．辦公費(fèi)．差旅費(fèi)等。經(jīng)調(diào)查，管理費(fèi)一般為開發(fā)成本的2%-4%，本次評(píng)估取其中間值，即按開發(fā)成本的3%計(jì)取。

　　555.01×3%=16.65（萬元）

　　4．投資利息按正常開發(fā)進(jìn)度，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期為1.5年，假設(shè)資金在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入。

　　利率取一年期貸款利率5.76%. 555.01×[（1+5.76%）1.5/2-1]=23.81（萬元）

　　5．銷售稅費(fèi)估價(jià)對(duì)象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷售階段，故不考慮銷售稅費(fèi)。

　　6．開發(fā)利潤經(jīng)調(diào)查，××市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接成本平均利潤為15%，本次評(píng)估取利潤率15%. 555.01×15%=83.25（萬元）

　　7．運(yùn)用成本法的估價(jià)結(jié)果4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77（萬元）