第四章房地產交易

　　第三十二條 房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

　　第三十三條 基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定。

　　第三十四條 國家實行房地產價格評估制度。

　　房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。

　　第三十五條 國家實行房地產成交價格申報制度。

　　房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。

　　第三十六條 房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規(guī)定辦理權屬登記。

　　第三十七條 房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

　　第三十八條 下列房地產，不得轉讓：

　�。ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵嗟�，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

　　（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

　�。ㄈ�）依法收回土地使用權的；

　�。ㄋ模┕灿蟹康禺a，未經其他共有人書面同意的；

　　（五）權屬有爭議的；

　�。�六）未依法登記領取權屬證書的；

　�。ㄆ撸┓�律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

　　第三十九條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

　　（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

　　（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。

　　轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

　　第四十條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。

　　以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

　　第四十一條 房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

　　第四十二條 房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

　　第四十三條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。

　　第四十四條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

　　第四十五條 商品房預售，應當符合下列條件：

　�。ㄒ唬┮呀桓度�部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

　�。ǘ�）持有建設工程規(guī)劃許可證；

　　（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

　�。ㄋ模┫蚩h級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

　　商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

　　商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

　　第四十六條 商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定。

　　第四十七條 房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

　　第四十八條 依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。

　　以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。

　　第四十九條 房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。

　　第五十條 房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。

　　第五十一條 設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。

　　第五十二條 房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。

　　第五十三條 房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　第五十四條 房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。

　　第五十五條 住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

　　第五十六條 以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規(guī)定。

　　第五十七條 房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。

　　第五十八條 房地產中介服務機構應當具備下列條件：

　�。ㄒ唬┯凶约旱拿�稱和組織機構；

　�。ǘ�）有固定的服務場所；

　�。ㄈ�）有必要的財產和經費；

　　（四）有足夠數量的專業(yè)人員；

　�。ㄎ澹┓�律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)

　　第五十九條 國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。

　　例題：某企業(yè)將其所屬的一處廠房作為抵押物貸款進行經營活動，并與某銀行簽訂抵押合同。此后，該企業(yè)又在其廠房內建房兩間。后因經營不善，不能按期歸還銀行貸款，經司法裁定，抵押物被整體拍賣后，新建兩間房屋拍賣所得（　 ） .（2006年《土地管理基礎與法規(guī)》試題）
　　A．屬于抵押財產，應歸銀行所有
　　B．是抵押財產的附屬物，部分歸銀行所有
　　C．不屬于抵押財產，歸企業(yè)所有
　　D．是抵押財產的增值，部分歸銀行所有

　　答案：C
　　解析：法規(guī)考核點�！冻鞘蟹康禺a管理法》第五十一條規(guī)定，房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。

　　例題：以（　 ）為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。
　　A．自用
　　B．自住
　　C．營利
　　D．自建

　　答案：C
　　解析：以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。

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