?。ㄒ唬┤裟淹ㄟ^全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試并注冊，在某房地產(chǎn)估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)，現(xiàn)該房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托對某住宅小區(qū)進行評估，并出具房地產(chǎn)估價報告。
　　1．要完成一份合格的房地產(chǎn)估價報告，需要選用適當(dāng)?shù)墓纼r方法。下列關(guān)于房地產(chǎn)估價方法選用的表述中，不正確的有（ ?。?。
　　A．同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行評估
　　B．選用多種估價方法的評估結(jié)果可以采用加權(quán)平均法進行綜合
　　C．若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應(yīng)同時采用；若必須取舍，應(yīng)當(dāng)在估價報告中說明并陳述理由
　　D．估價方法的選用必須征得委托人的同意
　　【答案】D

　　2．估價技術(shù)路線的確定，就是確定估價對象房地產(chǎn)價格形成的過程，反映其（ ?。?，進而確定需要采用的估價方法。
　　A．估價原則
　　B．價格內(nèi)涵
　　C．產(chǎn)權(quán)
　　D．用途
　　【答案】B

　?。ǘ┩跸壬幸粭澦椒浚蛸Y金緊缺欲以該房地產(chǎn)向銀行申請抵押貸款。為此，王先生找到與其相熟的房地產(chǎn)估價師李某，欲請其評估。
　　3．在接洽過程中，李某可以承諾（ ?。?。
　　A．現(xiàn)場查勘后立即口頭告知評估價格，之后再按約定提交正式估價報告
　　B．評估收費給予優(yōu)惠，低于其他估價機構(gòu)的收費水平
　　C．在王某與李某所在房地產(chǎn)估價機構(gòu)簽訂估價委托合同后，經(jīng)機構(gòu)同意和指派，由自己親自估價
　　D．由自己親自承接該估價業(yè)務(wù)，以個人名義出具估價報告
　　【答案】C

　　4．對該房地產(chǎn)評估的抵押價值應(yīng)是該房地產(chǎn)（ 　）。
　　A．在抵押期終了時的價值
　　B．設(shè)定抵押權(quán)時的價值
　　C．現(xiàn)時的市場價值
　　D．未來拍賣、變現(xiàn)時的價值
　　【答案】C

　　（三）某房地產(chǎn)的法定用途為工業(yè)用途，現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對該房地產(chǎn)進行估價。
　　5．若估價目的為拆遷補償，該房地產(chǎn)應(yīng)按（ ?。┰u估。
　　A．商業(yè)用途
　　B．工業(yè)用途
　　C．估價師確定的用途
　　D．商業(yè)與工業(yè)混合用途
　　【答案】B

　　6．若委托方提供了上級公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說明，但尚未辦理相關(guān)手續(xù)，進行抵押貸款委托評估時應(yīng)按（ ?。┰u估。
　　A．商業(yè)用途
　　B．工業(yè)用途
　　C．估價師確定的用途
　　D．委托方確定的用途
　　【答案】B

　　7．若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續(xù)，評估時應(yīng)假設(shè)估價對象用途為（ ?。?。
　　A．工業(yè)用途
　　B．商業(yè)用途
　　C．工業(yè)用途，且不考慮補地價因素的影響
　　D．商業(yè)用途，并考慮補地價因素的影響
　　【答案】D

　　8．若以改變用途的假設(shè)為前提進行評估，需在估價的假設(shè)和限制條件中對估價結(jié)果進行限制。以下說法中，不正確的是（ ?。?。
　　A．本次評估未考慮變更用途費用對估價結(jié)果的影響
　　B．本次評估已考慮補地價因素對估價結(jié)果的影響并予以扣減
　　C．若估價對象變更用途未獲批準，則估價結(jié)果不能成立，需另行評估
　　D．托估價對象變更用途未獲批準，則估價結(jié)果應(yīng)適當(dāng)調(diào)整
　　【答案】D

　?。ㄋ模┯幸粋€大型購物中心，總建筑面積100000㎡．現(xiàn)有一投資商欲整體購買該購物中心用于自營或者出租，開發(fā)商也有意整體出售該購物中心，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對其公開市場價值進行評估。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)市場已趨于飽和；根據(jù)城市規(guī)劃，該購物中心周邊同一供需圈內(nèi)未來還將興建兩個大型購物中心；當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門發(fā)布的當(dāng)年房地產(chǎn)資本化率見表4－1．
　　表 4－1 當(dāng)?shù)禺?dāng)年房地產(chǎn)資本化率表
　　房地產(chǎn)類型 低風(fēng)險 高風(fēng)險
　　住宅 3%～4% 5%～6%
　　商業(yè) 5%～6% 7%～8%
　　工業(yè) 4%～5% 6%～7%

　　9．如果采用收益法評估該購物中心，資本化率的合理取值范圍應(yīng)是（ 　）。
　　A．4％～5％
　　B．5％～6％
　　C．6％～7％
　　D．7％～8％
　　【答案】D

　　10．根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及該商業(yè)房地產(chǎn)的自身特點和區(qū)域因素，并結(jié)合估價的需要，
　　根據(jù)你的經(jīng)驗，判斷該商業(yè)房地產(chǎn)最可能的凈收益流量類型是（ ?。?。
　　A．前若干年內(nèi)等額或等比增長，剩余經(jīng)營期內(nèi)維持在一定水平
　　B．在全部經(jīng)營期內(nèi)持續(xù)增長
　　c．在全部經(jīng)營期內(nèi)保持不變
　　D．前若干年內(nèi)遞增，之后遞減，最終將穩(wěn)定在一定水平
　　【答案】D

  建設(shè)工程教育網(wǎng)整理