1．某國有企業(yè)于2003年9月在以劃撥方式獲得的土地使用權(quán)上建成了一批標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房，企業(yè)為了解決生產(chǎn)資金短缺的問題，準(zhǔn)備以其新建的工業(yè)廠房向銀行抵押貸款。已知類似標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的交易案例較多，你作為房地產(chǎn)估價師，在接受抵押估價委托后，認(rèn)為應(yīng)該采用哪兩種估價技術(shù)路線？并指出運(yùn)用所選擇估價方法的注意事項。

　　[參考答案]

　?。?）兩種估價技術(shù)路線：

　?、儆檬袌霰容^法估價。首先采用市場比較法求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)價值，然后預(yù)計由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減即為標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的抵押價值。此時土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價時點(diǎn)起計。

　?、谟贸杀痉ü纼r。運(yùn)用成本法估價時，價格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。

　　（2）有關(guān)注意事項有：

　?、僭谶\(yùn)用市場比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)當(dāng)對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。

　?、谠谶\(yùn)用成本法估價時，不應(yīng)高估開發(fā)成本、有關(guān)稅費(fèi)和利潤，不應(yīng)低估折舊。

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