第八章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié) 可行性研究概述

　　一、可行性研究的含義和目的

　　二、可行性研究的作用

　?。ㄒ唬┥暾?qǐng)項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)

　?。ǘ╉?xiàng)目投資決策的依據(jù)

　?。ㄈ┗I集建設(shè)資金的依據(jù)

　?。ㄋ模╅_(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

　?。ㄎ澹┫码A段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)

　　三、可行性研究的依據(jù)

　　四、可行性研究的工作階段

　?。ㄒ唬┩顿Y機(jī)會(huì)研究

　　（二）初步可行性研究

　?。ㄈ┰敿?xì)可行性研究

　?。ㄋ模╉?xiàng)目評(píng)估與決策

　　第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容與步驟

　　一、可行性研究的內(nèi)容

　?。ㄒ唬╉?xiàng)目概況

　?。ǘ╅_(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查

　?。ㄈ┦袌?chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定

　　（四）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇

　?。ㄎ澹┵Y源供給條件分析

　　（六）環(huán)境影響評(píng)價(jià)

　?。ㄆ撸╉?xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的研究

　?。ò耍╅_(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制

　?。ň牛╉?xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析

　?。ㄊ┙Y(jié)論及建議

　　二、可行性研究的步驟

　　（一）接受委托

　?。ǘ┱{(diào)查研究

　　（三）方案選擇和優(yōu)化

　?。ㄋ模┴?cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)

　?。ㄎ澹┚幹瓶尚行匝芯繄?bào)告

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃

　?。ㄒ唬﹨^(qū)位分析與選擇

　?。ǘ╅_(kāi)始內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇

　　（三）開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇

　?。ㄋ模┖献鞣绞降姆治雠c選擇

　?。ㄎ澹┤谫Y方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇

　　（六）產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇

　　二、構(gòu)造評(píng)價(jià)方案

　　三、選擇基礎(chǔ)參數(shù)

　　（一）時(shí)間類(lèi)參數(shù)

　?。ǘ┤谫Y相關(guān)參數(shù)

　　（三）收益相關(guān)指標(biāo)

　?。ㄋ模┰u(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)指標(biāo)

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

　　一、投資估算

　　（一）土地費(fèi)用

　　1．征收補(bǔ)償費(fèi)

　　2．土地出讓價(jià)款

　　3．土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)

　　4．土地租用費(fèi)

　　5．土地投資折價(jià)

　　（二）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

　?。ㄈ┓课蓍_(kāi)發(fā)費(fèi)

　　1．建筑安裝工程費(fèi)

　　2．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　3．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　?。ㄋ模┢渌こ藤M(fèi)

　?。ㄎ澹╅_(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)

　?。┕芾碣M(fèi)用

　?。ㄆ撸╀N(xiāo)售費(fèi)用

　?。ò耍┴?cái)務(wù)費(fèi)用

　?。ň牛┎豢深A(yù)見(jiàn)費(fèi)

　　二、資金使用計(jì)劃

　　三、收入估算與資金籌措

　?。ㄒ唬┦杖牍浪?/p>

　　1．租售方案

　　2．租售價(jià)格

　　3．租售收入

　　4．收款方式

　　（二）資金籌措

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制

　　一、基本報(bào)表

　?。ㄒ唬┈F(xiàn)金流量表

　　1．項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表

　　2．資本金現(xiàn)金流量表

　　3．投資者各方現(xiàn)金流量表

　?。ǘ┴?cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

　　（三）利潤(rùn)表

　?。ㄋ模┵Y產(chǎn)負(fù)債表

　　二、輔助報(bào)表

　　三、財(cái)務(wù)報(bào)表的編制

　　第六節(jié) 可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)

　　一、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成

　　（一）封面

　?。ǘ┱?/p>

　　（三）目錄

　　（四）正文

　?。ㄎ澹└奖?/p>

　?。└綀D

　　二、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫(xiě)作要點(diǎn)

　?。ㄒ唬╉?xiàng)目總說(shuō)明

　?。ǘ╉?xiàng)目概況

　　（三）投資環(huán)境研究

　?。ㄋ模┦袌?chǎng)研究

　?。ㄎ澹╉?xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目

　?。┮?guī)劃方案及建設(shè)條件

　?。ㄆ撸┙ㄔO(shè)方式及進(jìn)度安排

　?。ò耍┩顿Y估算及資金籌措

　?。ň牛╉?xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定

　?。ㄊ╉?xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

　?。ㄊ唬╋L(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析

　?。ㄊ┛尚行匝芯康慕Y(jié)論

　　考試要求

　　1．熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)和工作階段；

　　2．熟悉可行性研究的內(nèi)容；

　　3．了解可行性研究的步驟；

　　4．熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃；

　　5．掌握構(gòu)造評(píng)價(jià)方案；

　　6．掌握選擇基礎(chǔ)參數(shù)；

　　7．掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算；

　　8．掌握基本報(bào)表；

　　9．熟悉輔助報(bào)表；

　　10．掌握財(cái)務(wù)報(bào)表的編制；

　　11．熟悉可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)。

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