第七章 風(fēng)險(xiǎn)分析與決策

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分析與不確定分析方法的了解、熟悉和掌握程度。

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重要不確定性因素

　?。ㄒ唬┩恋刭M(fèi)用

　?。ǘ┙ㄖ惭b工程費(fèi)

　?。ㄈ┳馐蹆r(jià)格

　?。ㄋ模╅_發(fā)期與租售期

　　（五）容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)

　　（六）資本利率

　?。ㄆ撸┵J款利率

　　二、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素

　　（一）購(gòu)買價(jià)格

　　（二）權(quán)益投資比率

　?。ㄈ┛罩寐?/p>

　?。ㄋ模┻\(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　三、不確定性因素的相互作用

　　第二節(jié) 盈虧平衡分析

　　一、盈虧平衡分析的基本原理

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析

　?。ㄒ唬┳畹妥馐蹆r(jià)格分析

　?。ǘ┳畹妥馐蹟?shù)量分析

　?。ㄈ┳罡咄恋厝〉脙r(jià)格

　?。ㄋ模┳罡吖こ藤M(fèi)用

　?。ㄎ澹┳罡哔?gòu)買價(jià)格

　?。┳罡哌\(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率

　?。ㄆ撸┒嘁蛩嘏R界點(diǎn)組合

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析示例

　　（一）保本點(diǎn)分析

　　（二）臨界點(diǎn)分析

　　第三節(jié) 敏感性分析

　　一、敏感性分析的概念

　　二、敏感性分析的步驟

　　三、單因素與多因素敏感性分析

　　四、敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法

　　第四節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析

　　一、風(fēng)險(xiǎn)分析的界定

　　二、風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法

　　（一）風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)

　?。ǘ╋L(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法

　　1．調(diào)查和專家打分法

　　2．解析方法

　　3．蒙特卡洛模擬法

　　三、概率分析的步驟與概率確定方法

　?。ㄒ唬└怕史治龅牟襟E

　?。ǘ└怕实拇_定方法

　　四、概率分析中的期望值法

　?。ㄒ唬┢谕捣ǖ牟襟E

　?。ǘ┢谕捣☉?yīng)用示例

　　五、蒙特卡洛模擬法

　　第五節(jié) 決策的概念與方法

　　一、決策的概念

　?。ㄒ唬Q策及其特征

　?。ǘQ策的原則與評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

　　（三）決策理論

　　二、決策的方法

　　（一）確定型決策方法

　　（二）風(fēng)險(xiǎn)型決策方法

　?。ㄈ┎淮_定型決策方法

　　三、房地主投資決策

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資決策的工作階段與步驟

　　（二）房地產(chǎn)投資決策的類型

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)投資決策中的投資策略與投資收益目標(biāo)

　　第六節(jié) 房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權(quán)方法

　　一、傳統(tǒng)投資決策方法的局限性

　　二、房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)

　　三、實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策

　?。ㄒ唬╆P(guān)于實(shí)物期權(quán)方法及適用范圍

　?。ǘ?shí)物期權(quán)方法投資決策的一般過程

　　（三）房地產(chǎn)投資決策中常見的期權(quán)問題

　　1．確定合理的開發(fā)時(shí)機(jī)（等待投資型期權(quán)）

　　2．決定是否放棄投資機(jī)會(huì)或項(xiàng)目（放棄型期權(quán)）

　　3．決定是否開發(fā)一些成長(zhǎng)型項(xiàng)目（成長(zhǎng)型期權(quán)）

　　四、實(shí)物期權(quán)方法的實(shí)際應(yīng)用

　　五、應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法的實(shí)際應(yīng)用

　　（一）注意實(shí)物期權(quán)方法與傳統(tǒng)投資決策填報(bào)有機(jī)結(jié)合

　?。ǘ┳⒁鈱?shí)物期權(quán)方法在應(yīng)用過程中的一些假設(shè)條件

　?。ㄈ┳⒁鈱?shí)物期權(quán)方法自身存在的局限性

　　考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素；

　　2．掌握房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素；

　　3．熟悉不確定性因素的相互作用；

　　4．掌握盈虧平衡分析；

　　5．掌握敏感性分析的概念和步驟；

　　6．掌握單因素與多因素敏感性分析；

　　7．了解敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法；

　　8．掌握風(fēng)險(xiǎn)分析的界定；

　　9．了解風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法；

　　10．熟悉概率分析的步驟與概率確定方法；

　　11．掌握概率分析中的期望值法；

　　12．了解蒙特卡洛模擬法；

　　13．掌握決策的概念；

　　14．了解決策的方法；

　　15．掌握房地產(chǎn)投資決策；

　　16．掌握傳統(tǒng)投資決策方法的局限性；

　　17．了解房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)；

　　18．了解實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策；

　　19．熟悉實(shí)物期權(quán)方法的實(shí)際應(yīng)用；

　　20．了解應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法決策時(shí)需注意的問題。

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