（二）、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價

　　真正需要專業(yè)估價的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機器設備、無形資產(chǎn)等。具體就房地產(chǎn)來說，由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二和價值量大的特性，房地產(chǎn)市場是不完全市場。

　　在經(jīng)濟學上，“完全市場”必須同時具備以下8個條件：

　?、偻|(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買；

　?、谫I者和賣者的人數(shù)眾多；

　?、圪I者和賣者都有進出市場的自由；

　?、苜I者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格；

　　⑤就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關緊要的；

　?、拶I者和賣者無串通共謀行為；

　?、呦M者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化；

　?、嗌唐房赊D讓且可發(fā)生空間位置的移動。

　　一個市場如果不符合上述八條中的任何一條，就是不完全市場。純粹的完全市場在現(xiàn)實中幾乎不存在。證券交易所和小麥市場通常被看作近似于完全市場。房地產(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復雜的特性不符合第①條和第④條。另外，盡管房地產(chǎn)的所有權或使用權可以轉讓，但房地產(chǎn)實物無法移動，不符合第⑧條。因此，房地產(chǎn)市場通常被視為典型的不完全市場。

　　由于房地產(chǎn)市場是不完全市場，并且市場信息不對稱，不會自動地形成常人容易識別的適當價格，有許多阻礙房地產(chǎn)價格合理形成的因素，在其判斷中要求有專門知識和經(jīng)驗，所以需要房地產(chǎn)估價師提供市場信息，進行“替代”市場的估價。房地產(chǎn)估價有助于將房地產(chǎn)價格導向正?；?，促進房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場秩序。

　　值得指出的是，在需要專業(yè)估價的不同類型的資產(chǎn)中，由于各自的特性不同，把握影響其價值的質(zhì)量因素、功能因素、產(chǎn)權狀況、占有使用情況、市場狀況等所需的專業(yè)知識和經(jīng)驗差異很大，它們的價值評估一般不是同一個估價人員甚至同一家估價機構所能勝任的。

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