土地估價方法應(yīng)用

　　土地估價的方法通常被分為基本估價方法和應(yīng)用估價方法。基本估價方法適合宗地價格評估，取得一定時點的宗地評估價格，包括市場比較法、收益法、成本法、剩余法等。應(yīng)用估價法是政府為管理地產(chǎn)市場和土地價格的需要所采用的快速、經(jīng)濟(jì)的區(qū)域估價方法，即在基本估價方法的基礎(chǔ)上，對整個城市或某一區(qū)域的地價、地價影響因素、地價變化規(guī)律進(jìn)行分析，建立起的一套地塊價格評估標(biāo)準(zhǔn)，從而在需要時可以快速、經(jīng)濟(jì)地評估出城市或區(qū)域內(nèi)的地塊價格。此類方法多適用于政府政策性的大量估價，屬于此類的方法有：路線價法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價法、模型（數(shù)理統(tǒng)計）估價法等，在我國主要是應(yīng)用基準(zhǔn)地價修正法。

　　一、市場比較法

　　市場比較法是在同一市場條件下，根據(jù)替代原則，以條件類型或使用價值相同的士地交易實例與待估宗地加以對照比較，在兩者之間就影響該土地的交易情況、期日、區(qū)域及個別因素等進(jìn)行修正，求取待估宗地在評估基準(zhǔn)日地價的方法。這種方法體現(xiàn)了市場的供求關(guān)系，具有現(xiàn)實性，說服力很強。運用市場比較法，一般需要做因素修正，因而難度較大，要求估價者有豐富的估價知識和經(jīng)驗。適用于地產(chǎn)市場發(fā)育較好、有許多交易實例的地區(qū)。 用市場比較法評估土地價格，除對可比實例進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正外，還應(yīng)根據(jù)使用年期、容積率等因素進(jìn)行修正。

　　1．使用年期修正

　　土地使用年期是指土地交易中契約約定的土地使用年限。我國實行土地有償、有期限、有流動使用制度，土地使用年期直接影響到土地使用效用和獲取土地收益的年限，進(jìn)而影響地價。例如，國家規(guī)定工業(yè)用地使用年限為50年，可比實例用地交易時已使用了10年，剩余年期為40年，待估宗地為新出讓工業(yè)用地，使用年期為50年。

　　2．容積率修正

　　容積率是建筑面積與占地面積之比。一般城市規(guī)劃對城市不同地區(qū)的建筑容積率有一定的規(guī)定限制。容積率越大，單位土地面積上的建筑面積越大，土地利用的效率就越高，從而影響地價。關(guān)于容積率的修正目前有兩種方法：一種是把容積率作為個別因素的一個子因素，只進(jìn)行個別因素修正；另一種方法是把容積率修正從個別因素修正中分離出來，分別對容積率和個別因素進(jìn)行修正。這兩種方法本質(zhì)上是一致的，這里我們采用后一種修正方法。在歐美及日本，由于市場競爭和城市規(guī)劃的原因，在同一區(qū)域所有宗地的容積率都相差無幾，所以一般無須修正。但在我國，由于沒有形成完善的競爭機制，城市規(guī)劃以局部、短期為主，缺乏整體布局、長期效益的觀念，在同一區(qū)域內(nèi)的容積率相差懸殊。許多城市制定了容積率修正系數(shù)表，我們采用后一種修正方法。在歐美及日本，由于市場競爭和城市規(guī)劃的原因，在同一區(qū)域所有宗地的容積率都相差無幾，所以一般無須修正。但在我國，由于沒有形成完善的競爭機制，城市規(guī)劃以局部、短期為主，缺乏整體布局、長期效益的觀念，在同一區(qū)域內(nèi)的容積率相差懸殊。

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