房地產估價活動和其他經濟活動一樣具有風險性。但是，房地產估價又和其他經濟活動有不一樣的一面，房地產估價風險具有其特殊性。一般經濟活動主要是從經濟效益方面去考察風險，控制、分散風險。在一般經濟活動中，人們所說的風險往往是指效益方面的不確定性，以及由于不確定性的存在使得經濟活動主體的效益不確定。但是，房地產估價是一種社會中介活動，這種活動是因為社會信息的不平衡產生的。房地產估價活動會對社會很多方面產生各種各樣的影響，帶來不同方面的風險。房地產估價活動不僅僅帶來估價機構和人員的風險，而且會對政府、經濟活動涉及利益各方帶來不同的風險。因此房地產估價風險的特殊性就在于房地產風險的涉及面廣，而且復雜。

　　本文分別從估價機構和估價人員、政府、經濟活動各方角度分析房地產估價風險體系構成。分析房地產估價風險體系有助于幫助社會各個方面采取措施避免和規(guī)避風險，從而促進社會穩(wěn)定和經濟安全。

　　一、房地產估價風險發(fā)生源

　　估價風險主要是估價結果與房地產真實價值偏差的程度及發(fā)生較大偏差的可能性。這種偏差，即風險的發(fā)生源，主要包括三個方面：

　?。?）估價機構和人員。估價機構和人員法制觀念不強、技術水平不高、缺乏執(zhí)業(yè)道德等都會造成評估值與房地產真實價值的偏離，給經濟活動主體以及未來的社會經濟穩(wěn)定埋下定時炸彈。

　?。?）經濟活動主體。經濟活動主體包括經濟活動中涉及的利益各方，如土地出讓中的國家、土地使用者；房地產交易活動中交易各方；房地產抵押活動中的抵押人和抵押權人等等。

　?。?）估價技術。在實踐中采用的估價方法都是世界通行的成熟估價方法，但是在具體估價過程中。估價人員的技術水平和參數(shù)的獲取能力不同，在技術運用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價師的主觀判斷能力更是如此。因此，估價技術也是一個風險源。

　　二、房地產估價風險體系

　　房地產估價風險體系由政府面臨的房地產估價風險、機構和人員面臨的房地產估價風險以及經濟活動主體面臨的房地產估價風險組成。

　　（一）政府面臨的房地產估價風險經濟穩(wěn)定是政府的目標之一，經濟穩(wěn)定包括經濟發(fā)展、無通貨膨脹。政府面臨的房地產估價風險最主要的是房地產估價帶來的金融風險。金融穩(wěn)定是經濟穩(wěn)定的基礎之一，金融動蕩往往會爆發(fā)深重的社會災難，給社會經濟帶來動蕩和不安。這里主要是房地產估價價值過高，不能反映房地產的真實價值，過高估值的長期或大量的金融抵押貸款，會給金融機構在未來帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產。金融一旦發(fā)生動蕩，整個經濟體系不可避免地會產生動蕩，影響經濟穩(wěn)定。諸如20世紀80年代的日本“泡沫經濟”，1997年泰國開始的東南亞“金融危機”，無不例外與房地產價值估計過高有著一定的影響。

　?。ǘ┕纼r機構和估價人員面臨的房地產估價風險估價機構和估價人員是估價風險的直接承擔者，估價機構和估價人員面臨的風險主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　1、技術風險：為估價行業(yè)廣為接受的基本估價方法是成本法、收益法和市場法。從估價理論角度這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實的基礎資料來支撐。因此，在利用具體的估價方法進行估價時，是否掌握豐富的基礎資料是估價結論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產業(yè)以及房地產估價起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數(shù)等等。

　　這樣使得估價機構和估價人員將在房地產價格預期的技術上面臨極大的不確定性。此外，估價報告的敘述不完善或不完整也會在將來給估價機構和估價人員帶來意想不到的后果。再者就是估價人員素質水平低。對于房地產估價基本理論掌握不牢靠，通過估價師考試缺乏實際估價經驗，在參數(shù)選擇和方法運用上存在這樣那樣的漏洞，也會產生一定的估價風險。

　　2、政策風險：房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動也同樣會對房地產價格產生重要影響。政策的變化是一般估價人員無法，或者說是沒有能力預期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產業(yè)政策都必然會對房地產價格產生或高或低的影響。同時，政策的變動往往還會對估價方法產生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補償估價方法也發(fā)生了變化。

　　3、業(yè)務風險：即估價業(yè)務帶來的風險。房地產估價主要是對房地產權益的估價。我國房地產市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產權界定方面還存在著這樣那樣的問題。比如某企業(yè)通過政府對原農民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權。企業(yè)為了節(jié)省費用不去辦理產權登記手續(xù)。這種情況在估價實踐中經常遇到，給估價的結果帶來一定的風險。另外一個方面，當估價機構或人員接受新業(yè)務時，對于估價方法和技術參數(shù)的選擇和利用同樣存在著極大的不確定性，給估價機構和估價人員未來帶來風險。

　　4、經濟風險：所謂經濟風險是指經濟形勢短期內發(fā)生了巨大變動。使得估價結果與市場價格產生了較大偏離。這種結果是任何估價師和經濟利益各方都不愿意看到的情況。這種情況不是估價機構和估價人員的道德問題，甚至有些情況下也不是估價師能夠預期的，但是這種結果會對社會經濟穩(wěn)定產生不利影響，而且可能會直接給房地產經濟活動某一主體帶來經濟上的損失。

　?。ㄈ┙洕顒又黧w面臨的房地產估價風險經濟活動主體是指與估價對象房地產在估價目的條件下涉及的利益各方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔保人等各方利益；在投資目的下涉及到全部投資人和未來的債權人以及政府的利益。這些利益主體都是我們這里所說的經濟活動主體。房地產估價結果與市場價值的極大偏差一樣會對他們產生影響。例如，在抵押貸款估價中，抵押物估價過高會使得未來在借款人無力償還借款的情況下，金融機構的貸款無法足額收回，產生呆賬壞賬，如果銀行的呆賬壞賬過多，會使銀行經營困難，嚴重者在居民儲戶未來預期不好出現(xiàn)擠兌情況下，會造成銀行破產，進而出現(xiàn)金融動蕩。這是銀行、居民乃至政府均不愿意看到的。

　　三、房地產估價風險防范與轉移

　　對于房地產估價風險管理的措施包括風險識別、分析、防范、處理等內容。在這些內容中，防范應該是一種主要措施。根據長期的估價實踐和理論研究，房地產估價風險防范可以從以下兩個方面防范來自估價機構和人員帶來的風險。