某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為8000㎡，土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積50000㎡，

　　其中服務(wù)式公寓35000㎡，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂等服務(wù)用房5000㎡，地下車位230個（10000㎡）項目建設(shè)期為3年，總投資額為35000萬元（不包括貸款利息），其中自有資金占35％，其余投資來源于貸款和預(yù)售收入：第一年投入資金9000萬元，全部為自有資金；第二年投入資金13250萬元，其中3250萬元為自有資金，第三年投入資金12750萬元。該項目的住宅與停車位從第二年開始銷售，第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬元、12600萬元、21650萬元，第四年來全部售完；服務(wù)用房在第五年初開始出租，出租率為90％，租金為3000元/㎡·年，運營成本為阻金收入的20％：服務(wù)用房的殘值為20萬元。

　　假設(shè)：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計復(fù)利，本息從第四年初開始償還；在整個出租期內(nèi)，出租率、租金、運營成本均維持不變；該項目的貸款年利率為10％，投資者全部投資和自有資金的目標收益率分別為15％和25％。在貸款利息最少條件下，求：

　　（1）該項目的借款計劃和還款計劃。

　?。?）該項目全部投資內(nèi)部收益率。

　　（3）該項目自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值（12分）（2006年試題）