土地可持續(xù)利用的制約因素

　　美國雷利·巴洛維提出的“影響土地利用的三重框架”：土地和不動產(chǎn)資源的利用發(fā)生在一個三重框架之內(nèi)，即包括自然生物因素、經(jīng)濟因素和政策因素。

　　自然生物框架要求土地利用必須考慮自然物質(zhì)和生物的現(xiàn)實性，保持良好的生態(tài)環(huán)境；

　　經(jīng)濟框架要求土地利用在價格機制下建立良好的投入產(chǎn)出關(guān)系和產(chǎn)銷分配關(guān)系，考慮經(jīng)濟上的可行性，實現(xiàn)收益最大化；

　　制度框架要求土地利用方案與政策必須具有制度可容性，符合憲法和法律，在行政上切實可行。

　　一、限制土地可持續(xù)利用的自然因素

　　土地首先是一種自然物質(zhì)，利用土地，必須首先考慮和適應(yīng)自然條件與自然生態(tài)規(guī)律。主要包括氣候條件、地形、地貌、地質(zhì)和土壤條件等。

　　二、限制土地可持續(xù)利用的經(jīng)濟因素

　　社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，土地資源的供求矛盾將日益加劇

　　土地利用的經(jīng)濟目的，決定了土地的用途和利用結(jié)構(gòu)。

　　土地利用的規(guī)模和集約度受到經(jīng)濟發(fā)展水平的限制。

　　三、限制土地可持續(xù)利用的技術(shù)因素

　　落后的科學技術(shù)往往威脅到土地資源的可持續(xù)利用。

　　首先，落后的科技水平導(dǎo)致落后的生產(chǎn)方式和經(jīng)濟增長方式，使土地資源過度消耗，生態(tài)環(huán)境遭受破壞。

　　其次，落后的科學技術(shù)是土地污染的重要原因。

　　四、限制土地可持續(xù)利用的人口因素

　　人口對土地可持續(xù)利用既可以發(fā)揮積極的作用，也可能產(chǎn)生限制性的作用，特別是當人口數(shù)量過多、人口素質(zhì)偏低和人口分布不均勻時，人口往往成為土地可持續(xù)利用的限制因素。

　　五、限制土地可持續(xù)利用的制度因素

　　合理的土地利用制度能提供土地可持續(xù)利用多方面的激勵：

　　（1）提供持久的激勵，保證土地利用能夠提供充分的農(nóng)產(chǎn)品；

　�。�2）將土地利用中的外部性內(nèi)部化，保證因土地利用所產(chǎn)生的成本和收益內(nèi)生化；

　�。�3）抑制土地利用過程中的機會主義動機及其行為，盡可能減少“搭便車”行為；

　　（4）通過土地產(chǎn)權(quán)主體之間的談判，為土地利用中的合作創(chuàng)造條件；

　�。�5）降低土地利用中的各項交易費用。

　　目前，我國土地制度中存在的主要問題是土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰和不安全，導(dǎo)致土地利用中的短期行為和不同權(quán)屬主體之間的相互侵權(quán)。