專題十 關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的相關(guān)法律解讀、典型案例與實務(wù)操作

　　10.1 相關(guān)法規(guī)的內(nèi)容

　　1.《擔(dān)保法》第53條

　　2.《合同法》第286條

　　3.《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》

　　10.2

　　關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的法規(guī)解讀及處理對策

　　1.《擔(dān)保法》與《合同法》在工程款優(yōu)先受償權(quán)問題上的沖突

　　在工程建設(shè)中，建設(shè)單位為了籌措資金，經(jīng)常會向銀行貸款。作為條件，銀行會要求建設(shè)單位提供相應(yīng)的擔(dān)保。有的時候，建設(shè)單位可以以擬建的建設(shè)工程（主要是商品房）作為抵押來為貸款作擔(dān)保。于是，在建設(shè)單位和銀行之間就會簽訂一個抵押合同。根據(jù)《擔(dān)保法》第53條的規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。”這就是說，如果建設(shè)單位在應(yīng)該償還貸款的期限屆滿而沒有清償貸款的話，銀行就可以將建成的工程項目（主要是指商品房）折價、拍賣或者變賣，然后將所得的收入占有。

　　但是，根據(jù)《合同法》286條的規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”這就意味著，如果建設(shè)單位不及時支付工程款，則施工單位可以將建成的建設(shè)項目這家、拍賣并將所得占有。

　　2. 建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的處理

　　這樣一來就出現(xiàn)了一個問題，在上面兩個條件都存在的情況下，銀行和施工單位都可以將建成的工程項目拍賣并將所得款項占有。那么到底優(yōu)先將這筆款項支付給誰哪？針對這個問題，2002年6月11日，最高人民法院審判委員會第1225次會議通過了《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，作出了如下解釋：

　　1.人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

　　2.消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，(建設(shè)工程教育網(wǎng))承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。

　　3.建筑工程價款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。

　　4.建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。

　　5.本批復(fù)第1條至第3條自公布之日起施行，第4條自公布之日起六個月后施行。

　　10.3建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)糾紛相關(guān)典型案例分析

　　【案情摘要】2007年4月4日，某建筑公司所承攬的某住宅小區(qū)施工項目竣工。按照施工承包合同的約定，建設(shè)單位應(yīng)該在2007年4月20日支付全部剩余工程款。但是建設(shè)單位卻沒有按時支付?？紤]到人際關(guān)系問題，建筑公司沒有立即對建設(shè)單位提起訴訟。

　　2007年11月20日，建筑公司聽說銀行正在計劃將此住宅小區(qū)拍賣，理由是建設(shè)單位沒有償還貸款。而這些住宅則是作為貸款的抵押物。于是建筑公司提出自己對該小區(qū)拍賣所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)。你認(rèn)為建筑公司的理由成立馬？

　　【簡要平息】不成立。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。2007年11月20日已經(jīng)超過了行使優(yōu)先權(quán)的期限，因此該理由是不成立的。