區(qū)位理論在土地估價(jià)中的作用

　　1、區(qū)位理論

　　是研究特定區(qū)域內(nèi)關(guān)于人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與社會(huì)、自然等其他事物和要素間的相互內(nèi)在聯(lián)系和空間分布規(guī)律的理論。

　　2、區(qū)位理論在土地估價(jià)中的作用：

　�。�1）區(qū)位是決定城市土地利用價(jià)值的重要因素；

　�。�2）區(qū)位是衡量地租、地價(jià)的主要標(biāo)尺。

　　3、自然因素：影響土地區(qū)位的重要因素之一

　　（1）地形坡度；

　�。�2）土地承載力

　�。�3）地質(zhì)構(gòu)造

　�。�4）洪水淹沒及排水狀況

　�。�5）城市的自然景觀

　　（6）公園與綠地

　�。�7）環(huán)境質(zhì)量

　　4、行政因素：城鎮(zhèn)規(guī)劃。

　　農(nóng)業(yè)區(qū)位論

　　1、農(nóng)業(yè)區(qū)創(chuàng)始人：德國(guó)，馮．杜能

　　2、著作：《孤立國(guó)對(duì)農(nóng)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)之關(guān)系》

　　3、杜能“孤立國(guó)”理論的前提：

　�。�1）在孤立國(guó)中只有一個(gè)城市，且位于其中心，其他都是農(nóng)村和農(nóng)業(yè)土地。

　�。�2）沒有可通航的河流和運(yùn)河，馬車是城市與農(nóng)村間聯(lián)系的唯一交通工具。

　　（3）是一天然均質(zhì)的大平原，位地中緯，各地農(nóng)業(yè)發(fā)展的自然條件等都完全相同，宜于植物生長(zhǎng)。

　�。�4）農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)和重量與產(chǎn)地到消費(fèi)市場(chǎng)的距離成正比關(guān)系。

　�。�5）農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者以獲取最大經(jīng)濟(jì)收益為目的，并根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系，調(diào)整他們的經(jīng)營(yíng)品種。

　　4、杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位的主要內(nèi)容：

　�。�1）杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟(jì)分析。農(nóng)產(chǎn)品的銷售成本為生產(chǎn)成本和運(yùn)輸成本之和；而運(yùn)輸費(fèi)用又決定著農(nóng)產(chǎn)品的總生產(chǎn)成本。最大利潤(rùn)=農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格—農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本—農(nóng)產(chǎn)品從產(chǎn)地運(yùn)到市場(chǎng)的費(fèi)用。杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位論所要解決的主要問題歸為一點(diǎn)：就是如何通過合理布局使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)達(dá)到節(jié)約運(yùn)費(fèi)，從而最大限度地增加利潤(rùn)。

　　（2）杜能圈：第一圈為自由農(nóng)作區(qū)，距市場(chǎng)最近，生產(chǎn)易腐難運(yùn)的農(nóng)產(chǎn)品；第二圈為林業(yè)區(qū)；第三圈是谷物輪作區(qū)；第四圈是草田輪作區(qū)；第五圈為三圃（1/3黑麥、1/3燕麥、1/3休閑）農(nóng)作制區(qū)；第六圈為放牧區(qū)。