1.土地增值稅的概念

　　凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。

　　包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和其他組織，以及個(gè)體經(jīng)營者。外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機(jī)構(gòu)、以及外國公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅的納稅人范圍內(nèi)。

　　2.土地增值稅的征稅范圍

　　土地增值稅的征稅范圍包括有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物。

　　征稅范圍的界定有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：

　�。�1）轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否為國家所有；

　�。�2）土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓；

　�。�3）是否取得收入并增值。

　　3.土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

　　土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物取得的土地增值額。

　　由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)不健全，增值額的計(jì)算只能采用扣除法、余額法，即增值額為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額、土地開發(fā)成本、地上建筑物成本及有關(guān)費(fèi)用、有關(guān)稅金，以及財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目后的余額。

　　4.扣除項(xiàng)目

　�。�1）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額，即納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用；

　　（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；

　�。�3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，包括與房地產(chǎn)有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用；

　�。�4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)已繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅及教育費(fèi)附加；

　　（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

　　5.土地增值稅的稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

　　注：每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例均包括本比例數(shù)。

　　速算公式計(jì)算過程由來舉例，土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的：

　　計(jì)算過程：應(yīng)納稅額=扣除項(xiàng)目金額50%×30%+（土地增值額-扣除項(xiàng)目金額50%）×40%=土地增值額×40%-扣除項(xiàng)目×5%.

　　6.土地增值稅的減稅、免稅

　�。�1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20%的；

　�。�2）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)；

　�。�3）因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅；

　�。�4）個(gè)人轉(zhuǎn)讓自住用房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住5年以上的。