【學(xué)員問(wèn)題】土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？

【解答】我國(guó)土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議方式、招標(biāo)方式和拍賣方式。

1．土地使用權(quán)的協(xié)議出讓

土地使用權(quán)的協(xié)議出讓稱定向議標(biāo)，是指出讓方選擇受讓方并與其磋商用地條件及價(jià)款，通過(guò)協(xié)商的方式有償出讓土地使用權(quán)。

這種出讓方式的特點(diǎn)是政府對(duì)地價(jià)等較易控制，靈活性大，土地成交價(jià)往往較低，在當(dāng)前城鎮(zhèn)土地使用制度改革的初始階段有其存在的基礎(chǔ)。但是以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，沒(méi)有引入較充分的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，缺乏公開(kāi)性，在地價(jià)的確定、受讓人的選擇上受具體承辦者的主觀因素影響較多，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)，也易產(chǎn)生以權(quán)謀私及國(guó)有資產(chǎn)流失。

它主要適用于工業(yè)項(xiàng)目、市政公益事業(yè)項(xiàng)目、非盈利性項(xiàng)目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠建設(shè)的項(xiàng)目用地。采取此方式出讓使用權(quán)的出讓金不得低于國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。

2．土地使用權(quán)招標(biāo)出讓

土地使用權(quán)招標(biāo)出讓，是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合受讓條件的單位或者個(gè)人根據(jù)出讓方提出的條件，以書(shū)面投標(biāo)的形式，通過(guò)各投標(biāo)者設(shè)計(jì)標(biāo)書(shū)的競(jìng)爭(zhēng)，來(lái)確定土地使用權(quán)受讓方的方式。

招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的方法有兩種：一種是公開(kāi)招標(biāo)二是采用邀請(qǐng)招標(biāo)，即由招標(biāo)小組向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出招標(biāo)文件。以該方式出讓土地使用權(quán)，主要適用于一些需要優(yōu)化土地布局、大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計(jì)劃與投資項(xiàng)目的較大地塊的出讓。招標(biāo)出讓的特點(diǎn)是在出讓過(guò)程中，引進(jìn)了市場(chǎng)機(jī)制，體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)原則，有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，能激發(fā)投標(biāo)者對(duì)用地方案的積極研究。同時(shí)，也給出讓方留有選擇余地。

由于在確定土地使用權(quán)的中標(biāo)者時(shí)，既要考慮到投標(biāo)價(jià)，還要考慮到對(duì)投標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和企業(yè)的資信情況，經(jīng)過(guò)招標(biāo)小組的綜合評(píng)價(jià)，最后擇優(yōu)選定中標(biāo)者，因此，中標(biāo)者（受讓人）不一定是標(biāo)價(jià)最高的單位或個(gè)人。

招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)的一般實(shí)施程序是：

（1）出讓方通過(guò)一定媒體向有意受讓方或用地者發(fā)出招標(biāo)通知書(shū)（或招標(biāo)公告）。

（2）有意受讓人領(lǐng)取標(biāo)書(shū)與投標(biāo)。

（3）開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)與決標(biāo)。出讓方會(huì)同有關(guān)部門邀請(qǐng)城建、財(cái)政、稅務(wù)、計(jì)劃、銀行等部門專家組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)主持開(kāi)標(biāo)、決標(biāo)工作。

評(píng)審內(nèi)容一般包括投標(biāo)者的資信情況，所報(bào)出讓金數(shù)額及規(guī)劃建設(shè)方案的可行性等。評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)不具備投標(biāo)資格的標(biāo)書(shū)或不符合招標(biāo)文件規(guī)定的標(biāo)書(shū)，以及超過(guò)截止日期送達(dá)的標(biāo)書(shū)，有權(quán)決定其無(wú)效。同時(shí)對(duì)有效標(biāo)書(shū)進(jìn)行評(píng)審，擇優(yōu)確定中標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)簽發(fā)決標(biāo)書(shū)后，由出讓方向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)證明書(shū)。開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)過(guò)程應(yīng)有公證機(jī)關(guān)公證，并出具公證書(shū)。

（4）土地使用權(quán)出讓方和中標(biāo)者（受讓人）簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同規(guī)定要求交納出讓金。如果中標(biāo)者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不與出讓方簽訂出讓合同，取消其中標(biāo)權(quán)，所繳保證金不予退還，因故需要延期簽訂合同的，應(yīng)在期限未滿之日前向出讓方提供延期簽約申請(qǐng)。未中標(biāo)者所繳納的投標(biāo)保證金，由出讓方如數(shù)退回。

3．土地使用權(quán)拍賣出讓

這種出讓方式又稱競(jìng)投，它是指由土地所有者產(chǎn)權(quán)代表按照指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的有意受讓土地使用權(quán)者到場(chǎng)，就土地出讓價(jià)格公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，并將土地使用權(quán)出讓給出價(jià)最高者的一種出讓方式。

其特點(diǎn)是充分引進(jìn)了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，排除了出讓的任何主觀因素，并使土地出讓價(jià)格較好地反映了當(dāng)時(shí)該地塊的市場(chǎng)供求關(guān)系，政府也可獲得較高收益，較大幅度地增加財(cái)政收入。

它適用于投資環(huán)境好、盈利大、競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂(lè)用地，特別是大中城市的區(qū)位條件好、交通便利的鬧市區(qū)地塊的出讓。

拍賣出讓土地使用權(quán)的一般程序是：

（1）土地使用權(quán)出讓方事先通過(guò)新聞媒介發(fā)出土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣公告。

（2）參加競(jìng)投者在拍賣前3日內(nèi)到拍賣方處領(lǐng)取有統(tǒng)一編號(hào)的應(yīng)價(jià)牌。自制應(yīng)價(jià)牌，競(jìng)投行為無(wú)效。

（3）拍賣。

（4）出價(jià)最高者作為受讓人即時(shí)與出讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按有關(guān)規(guī)定當(dāng)即支付履行定金。

以上內(nèi)容均根據(jù)學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題整理而成，供參考，如有問(wèn)題請(qǐng)及時(shí)溝通、指正。