在完全的自由市場中，一般商品的價格，取決于需求與供給關(guān)系的均衡點。需求超過供給，價格隨之提高；反之，供給超過需求，價格隨之下降，這就是供求均衡法則。其成立條件是：①供給者與需求者各為同質(zhì)的商品而進行競爭；②同質(zhì)的商品隨價格變動而自由調(diào)節(jié)其供給量。土地也是一樣，其價格也是由需求與供給的互相關(guān)系而定。但因為土地不同于一般商品，具有一些人文與自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其特有的供求規(guī)律。

由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個別性等自然特性，使價格獨占性較強，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有限，競爭主要是在需求方面進行。即土地不能實行完全競爭，其價格的獨占傾向性較強。土地需求與供給的特點如下：

（1）需求與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息。

（2）替代性有限。由于成為交易對象的土地具有個別性，各個地塊都有獨特的價格，因此其替代性也有限。

因此，土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價格。尤其在我國城市土地屬國家所有，市場中能夠流動的僅是有限年期的土地使用權(quán)，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價具有至關(guān)重要的影響。在進行土地估價時，應充分了解土地市場的上述特性。此外，在進行供求分析時，應考慮時間因素，作動態(tài)分析。因為現(xiàn)在的供求狀況，常常是在考慮將來發(fā)展狀況而形成的，即從現(xiàn)在思考將來，因此供需原則是以預期收益原則及下述的變動原則和競爭原則為基礎(chǔ)的。