租賃建設(shè)用地使用權(quán)（國有土地租賃）

　　依據(jù)：《土地管理法實施條例》、國土資源部《規(guī)范國有土地租賃若干意見》。

　　《土地管理法實施條例》規(guī)定，國有土地有償使用的方式包括：國有土地使用權(quán)出讓；國有土地租賃；國有土地使用權(quán)作價出資或者入股。

　　通過租賃方式從國家直接取得的建設(shè)用地使用權(quán)能否作為物權(quán)意義上的土地權(quán)利，一直是理論界爭議的熱點問題，雖然在《土地管理法實施條例》中國有土地租賃與出讓、作價出資并列作為國有土地有償使用的方式，但是，2007年《物權(quán)法》并未將其列為國有建設(shè)用地使用權(quán)取得方式。

　�。�1）國有土地租賃的內(nèi)涵

　　國土資源部《規(guī)范國有土地租賃若干意見》指出，國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。

　�。�2）國有土地租賃權(quán)能及規(guī)定

　　國有土地租賃可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓和抵押。國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項權(quán)利。承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)讓給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權(quán)實現(xiàn)時土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。在使用年期內(nèi)，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。

　�。�3）國有土地租賃方式和期限

　　承租人取得土地使用權(quán)時未支付其它土地費用的，租金標準應(yīng)按全額地價折算；承租人取得土地使用權(quán)時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準應(yīng)按扣除有關(guān)費用后的地價余額折算。采用短期租賃的，一般按年度或季度支付租金；采用長期租賃的，應(yīng)在國有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時間、租金調(diào)整的時間間隔和調(diào)整方式。

　　國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對需要進行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。