一、我國(guó)的城市規(guī)模和規(guī)模效益

　　我國(guó)城市規(guī)模通常是以城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎刈鳛橹笜?biāo)衡量的。如超大城市人口200萬(wàn)以上，特大城市100~200萬(wàn)，大城市50~100萬(wàn)，中等城市20~50萬(wàn)，小城市20萬(wàn)人以下。而隨著規(guī)模的擴(kuò)大都直接影響著城市用地的增多。根據(jù)國(guó)家建設(shè)部資料，1995年特大城市平均人均建設(shè)用地75m2，大城市88m2，中等城市108m2，小城市143m2，建制鎮(zhèn)239m2，這表明在不同規(guī)模等級(jí)的城市間，城市規(guī)模等級(jí)愈高，則人均建設(shè)用地愈少。這就反映了不同等級(jí)城市規(guī)模效益變化的規(guī)律。

　　根據(jù)1989年統(tǒng)計(jì)，在人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，與人口20萬(wàn)以下的小城市比較，則人口200萬(wàn)以上的超大城市是它的3.35倍；人口100~200萬(wàn)的特大城市是它的2.51倍，人口50~100萬(wàn)的大城市是它的2.5倍，人口20~25萬(wàn)的中等城市是它的1.75倍；若拿地均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值一項(xiàng)比較，依次則為小城市的47.7倍、19.9倍、7.35倍和4.22倍。

　　二、我國(guó)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和土地規(guī)模利用

　　（一）公共設(shè)施的立項(xiàng)和不可分性與房地產(chǎn)土地規(guī)模利用問(wèn)題。

　　一個(gè)較大的城市，常分設(shè)有多種用途的小區(qū)，如靠近商業(yè)、金融中心的居住小區(qū)，臨近工業(yè)園區(qū)、學(xué)校園區(qū)、科技園區(qū)的居住小區(qū)等。它所需要的公共設(shè)施可能是商店、醫(yī)院、小學(xué)、幼兒園、科技園、公園、綠地、道路設(shè)施以至停車(chē)場(chǎng)等，其所需土地面積、開(kāi)發(fā)資金，只能根據(jù)城市化發(fā)展的總體需要和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)條件與負(fù)擔(dān)能力，逐步加以解決。

　　（二）與城市公共設(shè)施建設(shè)相聯(lián)系，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)的外部經(jīng)濟(jì)和外部不經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。

　　外在經(jīng)濟(jì)，是指城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模，土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大和產(chǎn)值增加、成本下降，而使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)增加了經(jīng)濟(jì)收益。這是由于房地產(chǎn)具有區(qū)位上的固定性和差異性，一旦建成無(wú)法移動(dòng)，必然要與一定的城市基本建設(shè)相結(jié)合而成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)存在的外部性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)還存在的外部不經(jīng)濟(jì)，則是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地規(guī)模過(guò)小，或城市土地分區(qū)規(guī)劃不當(dāng)造成居民小區(qū)建筑擁擠，環(huán)境污染，影響住宅的采光、日照和能見(jiàn)度不足，以及噪音等外部不經(jīng)濟(jì)的“內(nèi)部化”，造成開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)貶值和整個(gè)小區(qū)價(jià)值檔次下降。從而帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)收益的減少。因此，謀求土地開(kāi)發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，加快舊城區(qū)改造，實(shí)行土地置換，以至必要時(shí)修訂城市土地利用分區(qū)規(guī)劃，則是化解外部不經(jīng)濟(jì)的必要和有效措施。

　　三、中國(guó)城市化發(fā)展問(wèn)題與前景分析

　　（一）主要存在問(wèn)題與原因

　　中國(guó)在建國(guó)后直至改革開(kāi)放前的近30年間，城市化的發(fā)展水平一直低于同期世界平均增長(zhǎng)率，即我國(guó)年平均增長(zhǎng)0.28%，而世界平均增長(zhǎng)率為0.4%，從而導(dǎo)致了差距越來(lái)越大。分析近30年我國(guó)城市化發(fā)展速度滯后的根本原因，主要是由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下出現(xiàn)了二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、城市分野、重工業(yè)與輕工業(yè)比例失調(diào)、忽視第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而導(dǎo)致城市化發(fā)育不良和滯后城市化問(wèn)題，使我國(guó)城市化的發(fā)展水平一直低于世界水平，也落后于我國(guó)工業(yè)化進(jìn)程。

　　再者，在執(zhí)行城市化發(fā)展方針上，由于長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行的是“嚴(yán)格控制大城市規(guī)模，合理發(fā)展中小城市，積極發(fā)展小城鎮(zhèn)”的基本方針，導(dǎo)致了單一追求小城鎮(zhèn)數(shù)量的擴(kuò)大，片面控制大城市規(guī)模，忽視了盡快達(dá)到適度規(guī)模，并實(shí)現(xiàn)最大規(guī)模效益。以至1980年以后小城鎮(zhèn)發(fā)展過(guò)快，同時(shí)由于規(guī)模小、集約化和現(xiàn)代化水平低，管理失控，人均建設(shè)用地比大城市高出很多，加劇了人地矛盾和土地資源的浪費(fèi)。同時(shí)還有一些城鎮(zhèn)因?qū)嵭?ldquo;縣改市”，也同步提高了城市建設(shè)用地的標(biāo)準(zhǔn)，并在用地?cái)U(kuò)展中出現(xiàn)了一些不合理的現(xiàn)象，如：①城市之間盲目攀比建設(shè)規(guī)模，浪費(fèi)了寶貴的土地資源；②一些缺水的城市由于盲目擴(kuò)大用地規(guī)模，導(dǎo)致供水矛盾，影響了城市的健康發(fā)展；③在城市建制上實(shí)行縣改市后，在用地上缺乏有效調(diào)控手段，造成城市土地利用的不合理性；④在一度開(kāi)發(fā)區(qū)熱的影響下，沿海一些地區(qū)的縣、市分別在各自境內(nèi)建設(shè)開(kāi)發(fā)區(qū)，占用大量土地，盲目爭(zhēng)奪外資項(xiàng)目，造成大量土地資源浪費(fèi)和用地經(jīng)濟(jì)效益下降；⑤普遍存在土地立體空間利用極不合理，造成了大量耕地下降�？傊�，是由多種主客觀(guān)原因造成的。

　�。ǘ�）我國(guó)城市化發(fā)展和土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)的遠(yuǎn)景目標(biāo)與思路

　　從中國(guó)人口多、土地資源短缺，又是一個(gè)以農(nóng)業(yè)為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展基礎(chǔ)的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大國(guó)的基本國(guó)情而言，中國(guó)的城市化發(fā)展應(yīng)該是以“農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民”為基礎(chǔ)的“集約型”適度規(guī)模型城市化，而非“粗放型、擴(kuò)散型”的城市化。即使發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，亦應(yīng)以“鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)”為模式，在創(chuàng)造條件中使其盡快過(guò)渡到中小城市，并圍繞中心城市，發(fā)展“衛(wèi)星城市”和“城市群”。同時(shí)，要發(fā)揮中型城市的適度規(guī)模優(yōu)勢(shì)，防止規(guī)模不經(jīng)濟(jì)發(fā)生。

　　至于農(nóng)業(yè)和城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)與規(guī)模用地問(wèn)題，除考慮擴(kuò)大規(guī)模經(jīng)營(yíng)以獲取適度規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益外，根本的問(wèn)題應(yīng)是加強(qiáng)農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)地位，實(shí)行第一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，打破傳統(tǒng)二元結(jié)構(gòu)的困境和城鄉(xiāng)分野及全國(guó)人口總量大，特別是農(nóng)村人口過(guò)多的困境，及早推進(jìn)農(nóng)業(yè)土地規(guī)模，把3億剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到城市和二、三產(chǎn)業(yè)，以提高農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化水平和農(nóng)業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率。

　�。ㄈ�）實(shí)行城鄉(xiāng)一體化是我國(guó)城市化發(fā)展的必然選擇——以上海市為例

　　據(jù)《中國(guó)國(guó)土資源報(bào)》地產(chǎn)周刊2003年5月27日?qǐng)?bào)道和評(píng)論，上海郊區(qū)推進(jìn)“用地集約，產(chǎn)業(yè)集聚，人口集中”的“三個(gè)集中”戰(zhàn)略，是上海實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的必然選擇。

　　上海是我國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，也是特大城市之一，目前人均耕地面積0.023hm2，僅為我國(guó)人均擁有耕地面積的1/5，但占其土地總面積九成以上的郊區(qū)則擁有廣袤的灘涂，現(xiàn)正在廣大郊區(qū)實(shí)施土地、產(chǎn)業(yè)、人口三個(gè)集中戰(zhàn)略。這三個(gè)集中的核心是“土地集中”，即農(nóng)地向規(guī)模經(jīng)營(yíng)集中：“產(chǎn)業(yè)集聚”，是指工業(yè)用地在園區(qū)集中使用；并鼓勵(lì)農(nóng)民集中建房，放寬農(nóng)民進(jìn)鎮(zhèn)購(gòu)房，以利于郊區(qū)“人口集中”，推動(dòng)農(nóng)村富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)。實(shí)踐已經(jīng)證明，這是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)大發(fā)展和土地集約利用行之有效的措施，也是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的必然選擇，值得我國(guó)其他地區(qū)借鑒。