經(jīng)濟(jì)體制改革以來，我國制定了許多有關(guān)土地使用的法律法規(guī)，初步建構(gòu)了土地權(quán)利體系，如土地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、土地租賃權(quán)等。但現(xiàn)行土地法律制度還有待完善，其中一個重要缺欠就是土地權(quán)利同名異質(zhì)，即一些土地權(quán)利名稱一樣，但各自法律性質(zhì)及內(nèi)容卻完全不同。土地權(quán)利的同名異質(zhì)，也給司法實(shí)踐帶來一些不利影響，比如，我們不能單純通過土地權(quán)利名稱來判斷當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的性質(zhì)和應(yīng)有內(nèi)容。有關(guān)土地權(quán)利的法律法規(guī)和司法解釋也容易引起具體操作上的誤解。這一問題固然需要通過立法（如物權(quán)法）來解決，但在立法上尚未解決這一問題之前，對同名異質(zhì)的土地權(quán)利進(jìn)行區(qū)別也是必要的，這將有助于司法審判活動。

　　一、兩種土地使用權(quán)

　　現(xiàn)行立法上的“土地使用權(quán)”一詞，在概念上存在多義。實(shí)務(wù)中遇到“土地使用權(quán)”一詞時(shí)，首先應(yīng)區(qū)別具體的土地使用權(quán)是物權(quán)性質(zhì)還是債權(quán)性質(zhì)。

　　關(guān)于物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)，在《民法通則》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中均有規(guī)定，具體種類有：城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)等。其有以下特征：設(shè)立時(shí)須根據(jù)有關(guān)物權(quán)的法律法規(guī)，如《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等；有關(guān)法律法規(guī)大多是強(qiáng)行性規(guī)范；屬于用益物權(quán)，是與土地所有權(quán)相分離并立的權(quán)利；其權(quán)利期限較長；當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系中，法定內(nèi)容多而約定內(nèi)容少；其權(quán)利人對土地有直接占有、使用和收益的權(quán)利；在權(quán)利受侵害時(shí)，其權(quán)利人可直接行使物上請求權(quán)，可以直接對第三人包括土地所有人主張權(quán)利；其設(shè)立、變更和消滅等，須經(jīng)不動產(chǎn)登記，權(quán)利人須持有《土地使用權(quán)證書》，除非法律有特別規(guī)定，否則可自由轉(zhuǎn)讓；如果根據(jù)出讓合同取得，其權(quán)利人須支付出讓金，根據(jù)劃撥取得則權(quán)利人可無償擁有；土地所有人或土地使用權(quán)人可將物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)向公司出資，出資后公司成為土地使用權(quán)人，但須向出資人折算相當(dāng)股份。

　　關(guān)于債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)，現(xiàn)行法律疏于規(guī)定，但實(shí)務(wù)中卻常見，具體情形有：租用或借用他人土地堆放建筑材料、修建臨時(shí)建筑、停放車輛、舉行活動等。其有以下特征：只須根據(jù)租賃或借用合同設(shè)定；有關(guān)法律大多是任意性規(guī)范；債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)只是土地所有權(quán)中的使用權(quán)能，不能獨(dú)立于土地所有權(quán)；其期限較短；當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)中，約定內(nèi)容多而法定內(nèi)容少；其權(quán)利人對土地通常只有占有、使用的權(quán)利，如土地所有人允許轉(zhuǎn)租，則權(quán)利人有收益權(quán)；其權(quán)利人根據(jù)租賃或借用合同行使權(quán)利，在權(quán)利受侵害時(shí)，一般沒有物上請求權(quán)；其設(shè)立、變更或消滅時(shí)不須登記，但如登記則可對抗第三人，權(quán)利人不需持有《土地使用權(quán)證書》；除非有約定，否則不能轉(zhuǎn)讓；如果據(jù)租賃合同取得，其權(quán)利人須交付租金，根據(jù)借用合同取得則權(quán)利人可無償使用；債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)不可用于向公司等法人出資，只可以用于合伙出資。

　　二、兩種土地承包經(jīng)營權(quán)

　　通常認(rèn)為，我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)只有一種。其實(shí)根據(jù)現(xiàn)行法律及司法解釋，土地承包經(jīng)營權(quán)也有兩種。例如，《農(nóng)業(yè)法》第十三條規(guī)定：“在承包期內(nèi)，經(jīng)發(fā)包方同意，承包方可以轉(zhuǎn)包所承包的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面。”最高人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村承包合同糾紛案件若干問題的意見》規(guī)定：“轉(zhuǎn)包是指承包人把自己承包項(xiàng)目的部分或全部，以一定的條件發(fā)包給第三者，由第二份合同的承包人向第一份合同的承包人履行，再由第一份合同的承包人向原發(fā)包人履行合同的行為。”所以，農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包中存在兩種“承包經(jīng)營權(quán)”：其一是轉(zhuǎn)發(fā)包人繼續(xù)擁有的承包經(jīng)營權(quán)，其二是轉(zhuǎn)承包人擁有的承包經(jīng)營權(quán)。前者應(yīng)是物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)，后者應(yīng)是債權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)。