土地估價(jià)師

當(dāng)前位置:建設(shè)工程教育網(wǎng) > 土地估價(jià)師 > 復(fù)習(xí)指導(dǎo) > 正文

生地價(jià)與熟地價(jià)和土地出讓金的概念

2014-08-12 09:03 來(lái)源:建設(shè)工程教育網(wǎng)整理 打印 | 收藏 |
字號(hào)

| |

  土地使用權(quán)出讓金是土地批租時(shí)一次性收取的費(fèi)用,即為土地有效年限的使用價(jià)格,所以也可稱(chēng)之為“地價(jià)”。出讓金包括土地開(kāi)發(fā)投資費(fèi)用和使用期內(nèi)的金額土地使用費(fèi)。前者包括征地、動(dòng)遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),是對(duì)開(kāi)發(fā)投資的一次性補(bǔ)償,后者為土地資源使用的費(fèi)用,即“地租”,是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。如批租50年,就要一次性支付包括全部年限的使用費(fèi)。

  土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件,可以分為以下兩種:

  一種是“熟地價(jià)”,即提供“七通一平”(即完成動(dòng)拆遷、具備“道路、供水、供電、通訊、煤氣(天然氣)、排雨水、排污水”市政條件的)地塊或?yàn)?ldquo;五通一平”,即完成土地征用和動(dòng)拆遷、具備“道路、供水、供電、通訊、排水”條件的地價(jià)。但“七通”、“五通”不包括項(xiàng)目建設(shè)向有關(guān)部門(mén)繳納的住宅建設(shè)配套費(fèi)及市政管線(xiàn)的接入工程費(fèi)用。出讓金包括土地使用費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)。

  另一種是“毛地”或“生地”價(jià),即未完成“七通一平”的地塊,出讓金僅為土地有償使用的部分,投資者需自行或委托開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開(kāi)發(fā)工作。毛地價(jià)就是政府土地收益部分,不含拆遷部分,也不含小區(qū)配套部分。政府土地收益從房產(chǎn)管理法講就是出讓金。目前簽的毛地價(jià)合同里面,所謂毛地價(jià)就是大市政費(fèi)、四源費(fèi)、出讓金。出讓金在狹義的概念上不含大市政費(fèi)和四源費(fèi)。出讓金還有一個(gè)軍隊(duì)土地的問(wèn)題。1993年,財(cái)政部全軍土地管理局、國(guó)土部有一個(gè)文件,軍隊(duì)土地第一次轉(zhuǎn)讓過(guò)程中,政府不收土地出讓金,出讓金全歸部隊(duì)。當(dāng)時(shí)國(guó)土資源部有了一個(gè)文件,四六分。40%是出讓金,60%是大市政、四源費(fèi)。

  土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法,地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià),即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià),即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價(jià)來(lái)計(jì)算投資效益。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低,只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算,才有可比性,也易于估算投資成本,進(jìn)行估算投資效益。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià),實(shí)際上并非如此。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)收的。

  土地出讓金的支付方式,如果是外商投資或中資企業(yè)開(kāi)發(fā)外銷(xiāo)房的,要以外匯支付,如是中資企業(yè)開(kāi)發(fā)內(nèi)銷(xiāo)房或外資企業(yè)開(kāi)發(fā)內(nèi)銷(xiāo)房的,可以人民幣支付。也有的實(shí)物支付的方式,如投資者得到一塊土地,以建造一座立交橋、一條道路或一個(gè)停車(chē)庫(kù)等建筑物來(lái)償還地價(jià)。

  從商品住宅的價(jià)格構(gòu)成來(lái)看,房?jī)r(jià)主要是由出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、拆遷平整費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)等項(xiàng)構(gòu)成。其中出讓金是國(guó)家作為土地所有者向開(kāi)發(fā)商收取的一定年限的土地使用費(fèi)。對(duì)于國(guó)家而言,真正在土地上收取的費(fèi)用只是出讓金,而完全的市場(chǎng)地價(jià)應(yīng)是完成基礎(chǔ)設(shè)施配套、拆遷平整(當(dāng)有拆遷發(fā)生時(shí))、辦理出讓手續(xù)后的地價(jià),即所謂的熟地價(jià)。

責(zé)任編輯:芊墨
班次推薦

4大班次+考前模擬題 提升學(xué)習(xí)效果;

經(jīng)典班次組合 專(zhuān)家在線(xiàn)答疑!

特色通關(guān)班:當(dāng)期考試結(jié)束后一周關(guān)閉
特色無(wú)憂(yōu)班:報(bào)名或考試當(dāng)期不過(guò),第二年免費(fèi)學(xué)

4大班次+考前模擬題+1套預(yù)測(cè)試題

智能交互課件 階段測(cè)試點(diǎn)評(píng)!

精品通關(guān)班:當(dāng)期考試結(jié)束后一周關(guān)閉
精品無(wú)憂(yōu)班:報(bào)名或考試當(dāng)期不過(guò),第二年免費(fèi)學(xué)

考前模擬題+2套預(yù)測(cè)試題+考前沖關(guān)寶典

名師定期直播 一對(duì)一跟蹤教學(xué)

實(shí)驗(yàn)通關(guān)班:當(dāng)期考試結(jié)束后一周關(guān)閉
實(shí)驗(yàn)無(wú)憂(yōu)班:報(bào)名或考試當(dāng)期不過(guò),第二年免費(fèi)學(xué)

考前模擬題+3套預(yù)測(cè)題+沖關(guān)寶典+考前重點(diǎn)

大數(shù)據(jù)分析小灶教學(xué) 私人定制服務(wù)!

定制通關(guān)班:當(dāng)期考試結(jié)束后一周關(guān)閉
定制無(wú)憂(yōu)班:報(bào)名或考試當(dāng)期不過(guò),第二年免費(fèi)學(xué)

以知識(shí)點(diǎn)為單元 十分鐘一堂課

智能交互課件 階段測(cè)試點(diǎn)評(píng)

報(bào)同科目輔導(dǎo) 享7折優(yōu)惠!

最新資訊
版權(quán)聲明

1、凡本網(wǎng)注明“來(lái)源:建設(shè)工程教育網(wǎng)”的所有作品,版權(quán)均屬建設(shè)工程教育網(wǎng)所有,未經(jīng)本網(wǎng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載、鏈接、轉(zhuǎn)貼或以其他方式使用;已經(jīng)本網(wǎng)授權(quán)的,應(yīng)在授權(quán)范圍內(nèi)使用,且必須注明“來(lái)源:建設(shè)工程教育網(wǎng)”。違反上述聲明者,本網(wǎng)將追究其法律責(zé)任。
  2、本網(wǎng)部分資料為網(wǎng)上搜集轉(zhuǎn)載,均盡力標(biāo)明作者和出處。對(duì)于本網(wǎng)刊載作品涉及版權(quán)等問(wèn)題的,請(qǐng)作者與本網(wǎng)站聯(lián)系,本網(wǎng)站核實(shí)確認(rèn)后會(huì)盡快予以處理。
  本網(wǎng)轉(zhuǎn)載之作品,并不意味著認(rèn)同該作品的觀(guān)點(diǎn)或真實(shí)性。如其他媒體、網(wǎng)站或個(gè)人轉(zhuǎn)載使用,請(qǐng)與著作權(quán)人聯(lián)系,并自負(fù)法律責(zé)任。
  3、聯(lián)系方式:010-82326699 / 400 810 5999。

返回頂部