我國(guó)土地市場(chǎng)的形成與發(fā)展，是經(jīng)濟(jì)體制改革和對(duì)外開(kāi)放的結(jié)果。

1.土地市場(chǎng)的萌芽階段

1978年農(nóng)村實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，土地所有權(quán)與使用權(quán)開(kāi)始分離。與此同時(shí)，城市土地使用制度開(kāi)始改革，1980年，我國(guó)開(kāi)始向中外合資企業(yè)收取場(chǎng)地使用費(fèi)，1982年，深圳開(kāi)征城市土地使用費(fèi)。1987年，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)在深圳、上海、天津廣州、廈門(mén)、福州等城市進(jìn)行土地使用制度改革試點(diǎn)。1988年修訂后的《土地管理法》正式宣布土地有償使用制度的確立。我國(guó)開(kāi)始了通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源的嘗試。

2.土地市場(chǎng)的形成階段

1990年，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》頒布實(shí)施，中國(guó)土地市場(chǎng)建立和發(fā)展有了法律依據(jù)。土地資源的市場(chǎng)配置在全國(guó)展開(kāi)。1992年，鄧小平同志南方談話和十四大以后，全國(guó)土地市場(chǎng)的培育、發(fā)展進(jìn)程大大加快。到1992年底，全國(guó)除西藏外的29個(gè)�。ㄊ�、區(qū)）都已經(jīng)開(kāi)展土地出讓工作。這一時(shí)期，全國(guó)各地大搞開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)，土地投機(jī)盛行，炒賣(mài)土地現(xiàn)象非常嚴(yán)重。為此，1993年，國(guó)務(wù)院開(kāi)始整頓土地市場(chǎng)。1992年發(fā)布的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》規(guī)定劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件和相關(guān)規(guī)定。

3.土地市場(chǎng)的發(fā)展與完善階段

1995年《城市房地產(chǎn)管理法》頒布之后，城市土地市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)新的階段。1998年國(guó)土資源部成立以來(lái)，土地市場(chǎng)逐步發(fā)展和完善。1999年，國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的通知》，嚴(yán)格限定行政劃撥供地和協(xié)議出讓土地的范圍，并限定了協(xié)議出讓土地使用權(quán)的最低價(jià)格。2000年國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于建立土地有形市場(chǎng)促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》，2001年，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》，從嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，嚴(yán)格實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度、大力推行土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)，加強(qiáng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理，加強(qiáng)地價(jià)管理和規(guī)范土地審批的行政行為等六個(gè)方面，提出了具體要求。2001年6月，國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的通知》，強(qiáng)調(diào)建立健全建設(shè)用地供應(yīng)總量控制制度、城市建設(shè)用地集中供應(yīng)制度、土地使用權(quán)公開(kāi)交易制度、基準(zhǔn)地價(jià)定期更新和公布制度、土地登記可查詢制度和集體決策制度。

為了規(guī)范協(xié)議出讓土地行為，限制劃撥土地使用范圍，建立完善的招標(biāo)拍賣(mài)掛牌制度，2001年，國(guó)土資源部發(fā)布了《劃撥用地目錄》，細(xì)化了劃撥與有償?shù)姆秶�，�?duì)不符合劃撥目錄的建設(shè)用地，必須有償使用。2002年5月國(guó)土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，明確規(guī)定各類經(jīng)營(yíng)性用地必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌方式出讓。2003年6月國(guó)土資源部頒布了《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定不符合招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓條件的國(guó)有土地，方可協(xié)議出讓。2004年10月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》指出各地必須禁止非法壓低，地價(jià)招商，除按照現(xiàn)行規(guī)定必須實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓的用地外，工業(yè)用地也要?jiǎng)?chuàng)造條件逐步實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓，推行土地資源的市場(chǎng)化配置。2006年5月31日，國(guó)土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》（試行）和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》（試行），進(jìn)一步完善了國(guó)有土地使用權(quán)制度。這一階段，國(guó)企改制中劃撥土地使用權(quán)改革也逐步推行。1998年頒布的《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》對(duì)國(guó)有企業(yè)實(shí)行公司制改造、組建企業(yè)集團(tuán)、股份合作制改組、租賃經(jīng)營(yíng)和出售、兼并、合并、破產(chǎn)等改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)管理作出了較詳細(xì)的規(guī)定。1999年，國(guó)土資源部發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》。

這一階段，土地市場(chǎng)中介隊(duì)伍也逐步發(fā)展壯大，土地評(píng)估行業(yè)行政管理制度逐步健全。