第一章　總則

　　第一條　為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造和保持整潔、安全、文明、舒適的人居環(huán)境，制定本條例。

　　第二條　本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)管理。

　　第三條　本條例所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的住宅小區(qū)內(nèi)的各類房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。

　　本條例所稱業(yè)主，是指住宅小區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人。

　　本條例所稱使用人，是指住宅小區(qū)物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主組成業(yè)主委員會對其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理服務(wù)的活動。

　　第四條　物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。

　　物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)向社會化、專業(yè)化、市場化發(fā)展，提高服務(wù)質(zhì)量，改善人居環(huán)境。

　　第五條　市人民政府房產(chǎn)行政主管部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作。區(qū)房產(chǎn)行政管理部門根據(jù)市房產(chǎn)行政主管部門的授權(quán)，具體負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。

　　縣人民政府房產(chǎn)行政主管部門在市房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作。

　　各有關(guān)行政管理部門按照各自的職責(zé)，協(xié)同市、縣房產(chǎn)行政主管部門做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

　　第二章　業(yè)主自治管理

　　第六條　住宅小區(qū)有下列情形之一的，在住宅小區(qū)所在地的市、縣房產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下，住宅出售單位應(yīng)在六個月內(nèi)組織召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：

　�。ㄒ唬┳≌�小區(qū)已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上；

　�。ǘ�）住宅小區(qū)已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過一年的。

　　第七條　業(yè)主大會由住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當(dāng)按比例推選業(yè)主代表，組成住宅小區(qū)業(yè)主代表大會。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)：

　�。ㄒ唬┻x舉、撤換業(yè)主委員會的組成人員；

　�。ǘ�）制訂、修改、審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；

　�。ㄈ�）聽取和審議業(yè)主委員會關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)工作報告和財務(wù)報告；撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

　�。ㄋ模�審議住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的使用情況；

　�。ㄎ澹�決定住宅小區(qū)物業(yè)管理的重大事項。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會應(yīng)當(dāng)邀請住宅小區(qū)所在地居民委員會和使用人代表列席。

　　第八條　業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會每年至少召開一次，以投票方式表決。住宅按每套單元式住宅即每戶一個表決權(quán)計；非住宅按建筑面積每一百平方米或每一份額一個表決權(quán)計。業(yè)主代表按所代表的表決權(quán)行使。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會必須有代表百分之五十以上表決權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會。

　　經(jīng)代表百分之二十以上表決權(quán)的業(yè)主提議，可以召開臨時業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。業(yè)主委員會應(yīng)在接到提議后十日內(nèi)就所提議題召開臨時業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的決定，經(jīng)出席大會的業(yè)主或業(yè)主代表投票，贊成票超過全部表決權(quán)半數(shù)予以通過。

　　第九條　業(yè)主委員會是在住宅小區(qū)內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持成立業(yè)主委員會登記申請書、業(yè)主委員會章程、業(yè)主委員會名單，向住宅小區(qū)所在地的市、縣房產(chǎn)行政主管部門申請辦理登記。

　　市、縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起十五日內(nèi)完成登記工作，并在該住宅小區(qū)予以公告。登記日期為業(yè)主委員會成立日期。對不符合本條例規(guī)定成立的業(yè)主委員會不予登記，并書面通知申請人。

　　第十條　業(yè)主委員會根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)模由五至十五人組成，人數(shù)為單數(shù)。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主或其委托的使用人擔(dān)任，每屆任期三年，可以連選連任。

　　業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。住宅出售單位的業(yè)主代表可以當(dāng)選為業(yè)主委員會委員，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會主任、副主任。

　　業(yè)主委員會會議由主任召集，召開會議必須有全體委員的過半數(shù)委員出席，作出決定須全體委員過半數(shù)通過并予以公布。

　　第十一條　業(yè)主委員會對業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會負責(zé)，履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┱偌�和主持業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，并報告物業(yè)管理年度工作；

　�。ǘ�）選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，訂立、變更或者解除物業(yè)管理委托合同；

　　（三）審議決定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算和決算及物業(yè)管理企業(yè)提出的大中維修、更新改造共用設(shè)施設(shè)備的報告；

　�。ㄋ模┍O(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)的管理、服務(wù)工作，協(xié)調(diào)業(yè)主和使用人與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系；

　　（五）督促業(yè)主和使用人履行業(yè)主公約，交納物業(yè)管理服務(wù)費和維修基金；

　　（六）業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。

　　第十二條　業(yè)主委員會或其委員有下列情形之一的，業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會應(yīng)當(dāng)撤換或者改組業(yè)主委員會：

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會或其委員嚴重失職的；

　�。ǘ�）業(yè)主委員會或其委員故意損害多數(shù)業(yè)主利益的；

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會無法正常履行職責(zé)的；

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會章程規(guī)定撤換、改組的。

　　業(yè)主聯(lián)名向市、縣房產(chǎn)行政主管部門投訴業(yè)主委員會或其委員的，市、縣房產(chǎn)行政主管部門查實后，應(yīng)當(dāng)監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會撤換或者改組業(yè)主委員會，住宅出售單位或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第十三條　業(yè)主公約是對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)業(yè)主在住宅小區(qū)物業(yè)使用、維護及其他管理等方面權(quán)利、義務(wù)的行為守則。使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約的有關(guān)內(nèi)容。

　　業(yè)主公約自業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過之日起生效，并自業(yè)主公約生效之日起十五日內(nèi)由業(yè)主委員會報所在地市、縣房產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第十四條　業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，對住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定及業(yè)主公約，不得與法律、法規(guī)相抵觸。

　　第三章　物業(yè)管理服務(wù)

　　第十五條　從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)當(dāng)持有市房產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)等級證書，方可從事相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)實行資質(zhì)年審制度；物業(yè)管理人員實行持證上崗制度。

　　第十六條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同。委托合同的期限為三年。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自委托合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將委托合同報住宅小區(qū)所在地市、縣房產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第十七條　物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備完好，住宅小區(qū)環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求實施：

　　（一）按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃，實施管理服務(wù)；

　�。ǘ�）在業(yè)主、使用人使用住宅前，將住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用、維護的方法、要求、注意事項以及法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人；

　�。ㄈ�）經(jīng)常對住宅小區(qū)進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行養(yǎng)護；

　�。ㄋ模┌l(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞時，立即采取保護措施，并按照物業(yè)管理委托合同約定進行維修；

　�。ㄎ澹┙拥轿飿I(yè)損壞報修時，限時進行維護和處理；

　　（六）健全物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的業(yè)務(wù)帳冊；

　　（七）每六個月公布一次物業(yè)管理服務(wù)費、維修基金的使用情況，接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督；

　�。ò耍┒ㄆ诼犎�業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務(wù)；

　�。ň牛┚S護住宅小區(qū)生活、安全秩序，發(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門報告；

　　（十）按照物業(yè)管理委托合同約定的要求，做好業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)事項。

　　除前款規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織或者協(xié)助居民委員會及有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文體活動。

　　第十八條　確定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、公平以及與管理服務(wù)質(zhì)量水平相適應(yīng)的原則，并實行價格聽證制度。

　　住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費用由物業(yè)管理企業(yè)按照政府價格主管部門會同市、縣房產(chǎn)行政主管部門核定的項目、標(biāo)準(zhǔn)、要求和物業(yè)管理委托合同約定向業(yè)主收取。業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費用的，從其約定。

　　物業(yè)管理服務(wù)費用經(jīng)約定可以預(yù)收，預(yù)收期限不得超過三個月。

　　第十九條　物業(yè)管理企業(yè)收費的項目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)公布。

　　物業(yè)管理企業(yè)已按照本條例規(guī)定向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費用的，其他任何單位和個人不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

　　未受業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)收費的，業(yè)主或者使用人可以拒絕支付。

　　第二十條　供水、供電、供氣單位對業(yè)主或者使用人用水、用電、用氣實行一戶一表、抄表到戶、以戶表計量結(jié)算。供水、供電、供氣單位也可有償委托物業(yè)管理企業(yè)代收費用。

　　供水、供電、供氣單位和物業(yè)管理企業(yè)不得采取向業(yè)主、使用人強行分攤水、電、氣用量等方式變相提高收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　第二十一條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理委托合同終止或者解除后十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交下列資料和財物，并報所在地市、縣房產(chǎn)行政主管部門備案：

　　（一）對預(yù)收的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費用按實際使用結(jié)算，多收的部分予以退還。

　　（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)業(yè)務(wù)帳冊；由物業(yè)管理企業(yè)代管維修基金的，按規(guī)定要求辦理帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。

　　（三）移交業(yè)主共有的房屋、場地和其他財物。

　　物業(yè)管理企業(yè)在移交上述資料財物時，不得損壞、隱匿、銷毀。

　　第二十二條　市、縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，受理業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)對違反本條例行為的投訴。

　　第四章　物業(yè)的使用

　　第二十三條　住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

　　（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、抗震結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；

　�。ǘ�）占用、拆改、移裝、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者違反規(guī)定進行房屋再裝修，影響其正常使用功能；

　　（三）在天井、庭院、平臺、樓梯間、通道、屋頂以及小區(qū)道路、停車場、自行車房（棚）或者在其他共用場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；

　　（四）攀折樹木、采摘花果、踐踏草坪、侵占綠地；

　�。ㄎ澹﹣y停放車輛、亂設(shè)攤點、亂設(shè)集貿(mào)市場；

　�。�六）亂倒、亂拋、亂焚和亂堆垃圾、雜物；

　�。ㄆ撸┰诮ㄖ�物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂刻畫；

　　（八）聚眾喧鬧、發(fā)生超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

　�。ň牛┡欧庞卸尽⒂泻Φ任廴经h(huán)境的物質(zhì)；

　　（十）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　第二十四條　業(yè)主或者使用人進行房屋再裝修，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋再裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或使用人。業(yè)主或者使用人在施工中應(yīng)當(dāng)遵守房屋再裝修的有關(guān)規(guī)定。

　　第二十五條　業(yè)主或者使用人不得改變物業(yè)的使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和小區(qū)規(guī)劃要求，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，并報市、縣房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)。

　　住宅小區(qū)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，任何單位和個人不得改變使用性質(zhì)。

　　第二十六條　任何單位和個人不得占用住宅小區(qū)內(nèi)的道路、場地和綠地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地或綠地的，應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理企業(yè)并與業(yè)主委員會就臨時占用期限、挖掘后的路面、場地、綠地恢復(fù)原狀或者賠償損失等事項簽訂協(xié)議。

　　需要在住宅小區(qū)內(nèi)公共場地新建停車場、文體設(shè)施、商店或者其他服務(wù)設(shè)施的，應(yīng)由業(yè)主委員會同意，并經(jīng)市、縣房產(chǎn)行政主管部門審查批準(zhǔn)，按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后，方可施工。

　　除與居民生活直接相關(guān)的機動車輛和執(zhí)行任務(wù)的治安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛可以通行外，機動車輛在住宅小區(qū)內(nèi)的行駛、停放規(guī)定，由業(yè)主委員會決定。設(shè)有固定停車場所和管理服務(wù)人員的，其車位有償使用、車位管理維護等收費標(biāo)準(zhǔn)按政府價格主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。車輛停放的收益應(yīng)當(dāng)納入住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費。

　　第二十七條　利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意后，方可按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)；經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，支付設(shè)置費用。收取的費用應(yīng)當(dāng)列入維修基金。

　　第二十八條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租房屋時，應(yīng)當(dāng)在房屋轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓或者出租情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

　　承租房屋的使用人必須持有市、縣房產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的房屋租賃證書。

　　第五章　物業(yè)的維修

　　第二十九條　住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)的維修除在質(zhì)量保修期內(nèi)按規(guī)定由住宅出售單位承擔(dān)的以外，按下列規(guī)定劃分：

　�。ㄒ唬┓课菔覂�(nèi)自用部位、自用設(shè)備，維修、更新的費用由業(yè)主承擔(dān)。

　�。ǘ�）房屋本體及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等重大維修養(yǎng)護項目，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修和養(yǎng)護，其費用從維修基金中支出；維修基金不足時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，按業(yè)主擁有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。

　�。ㄈ�）住宅小區(qū)的綠地、庭園、樓道、道路、場地等環(huán)境衛(wèi)生維護、保潔以及生活垃圾收集、運輸，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理和維護，生活垃圾也可委托專業(yè)公司運輸，日常管理維護費用從住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費中支出。

　�。ㄋ模┳≌�小區(qū)的水、電、熱、燃氣、有線電視、郵電通訊等管線維修、養(yǎng)護，依照有關(guān)規(guī)定由其產(chǎn)權(quán)人負責(zé)。也可委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理、維護，但委托部門應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂專項委托合同，并按約定向物業(yè)管理企業(yè)支付相應(yīng)的管理、維修養(yǎng)護費用及手續(xù)費。專項委托合同的期限不應(yīng)超出物業(yè)管理委托合同的期限。

　　人為造成住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，其維修、更新、賠償費用由責(zé)任人承擔(dān)。物業(yè)出現(xiàn)嚴重自然損壞，影響業(yè)主和使用人安全時，市、縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促限期維修。

　　第三十條　住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓妨礙維修養(yǎng)護造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負責(zé)賠償。

　　因物業(yè)使用、維修、房屋再裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)或者賠償。

　　第三十一條　住宅出售單位出售住宅的同時，應(yīng)當(dāng)設(shè)立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。屬于公有住宅的，由公有住宅出售單位按多層住宅不低于售房款的百分之二十、高層住宅不低于售房款的百分之三十提取維修基金，購房者按購房款百分之二的比例向住宅出售單位繳交維修基金；屬于新建商品住宅的，購房者按購房款百分之二的比例向住宅出售單位繳交維修基金。

　　住宅出售單位、購房者或業(yè)主未按規(guī)定提取或繳交維修基金的，市、縣房產(chǎn)行政主管部門不得辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。

　　第三十二條　維修基金應(yīng)當(dāng)以住宅小區(qū)為單位在指定銀行專戶存儲，�？顚Ｓ�。

　　維修基金明細戶應(yīng)當(dāng)按單幢住宅設(shè)置，按戶核算。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時，其維修基金帳戶中剩余部分的費用隨房屋所有權(quán)同時過戶。

　　第六章　物業(yè)的前期管理與移交

　　第三十三條　住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)項目在方案設(shè)計和設(shè)備安裝過程中，應(yīng)當(dāng)具備物業(yè)管理所必須的物業(yè)管理服務(wù)用房、安全防范設(shè)施以及便于開展物業(yè)管理服務(wù)的各項功能。住宅小區(qū)分期開發(fā)、分期驗收的，分期開發(fā)建設(shè)項目也應(yīng)當(dāng)具備實施物業(yè)管理的基本條件；不具備實施物業(yè)管理基本條件的，不得交付使用。

　　物業(yè)管理服務(wù)用房面積不應(yīng)少于住宅小區(qū)總建筑面積的千分之五。

　　第三十四條　業(yè)主委員會成立之前，由住宅出售單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實行前期物業(yè)管理。業(yè)主委員會成立后，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，同等條件下應(yīng)優(yōu)先聘用實施前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)。

　　實行前期物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅出售單位簽訂前期物業(yè)管理委托合同并報市、縣房產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第三十五條　新建住宅小區(qū)商品房預(yù)售前，住宅出售單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式選聘確立前期物業(yè)管理企業(yè)；未確立的，市、縣房產(chǎn)行政主管部門不得頒發(fā)商品房預(yù)售許可證書。

　　第三十六條　住宅出售單位不得將住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和住宅小區(qū)其它公共建筑、設(shè)施、場地的所有權(quán)、使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓。

　　住宅出售單位尚未出租、出售的空置房屋，其物業(yè)管理服務(wù)費用由住宅出售單位承擔(dān)，并享有和承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)。

　　第三十七條　住宅小區(qū)經(jīng)市、縣房產(chǎn)行政主管部門組織綜合驗收合格后，住宅出售單位應(yīng)當(dāng)持住宅小區(qū)綜合驗收合格證書，與業(yè)主委員會共同向市、縣房產(chǎn)行政主管部門提出住宅小區(qū)移交書面申請；經(jīng)市、縣房產(chǎn)行政主管部門審查合格批準(zhǔn)后方可辦理移交。

　　住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在市、縣房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)移交住宅小區(qū)之日起五日內(nèi)向業(yè)主委員會移交已分攤進住宅銷售成本且所有權(quán)屬于全體業(yè)主共同所有的物業(yè)管理服務(wù)用房和其他小區(qū)配套設(shè)施。

　　第三十八條　住宅出售單位在提出移交申請時，應(yīng)提交下列資料：

　　（一）住宅小區(qū)物業(yè)管理移交明細表；

　�。ǘ�）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

　　（三）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

　�。ㄋ模┕灿门涮自O(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；

　　（五）各種設(shè)施、設(shè)備的使用說明書、電路示意圖；

　�。�六）物業(yè)管理服務(wù)用房資料；

　�。ㄆ撸┚S修基金資料；

　　（八）包括環(huán)保、綠化等相關(guān)工程的住宅小區(qū)綜合驗收資料；

　�。ň牛┓课葙|(zhì)量保證書、房屋使用說明書和物業(yè)管理委托合同文本；

　�。ㄊ�）其他必要資料。

　　第三十九條　住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在辦理住宅小區(qū)移交手續(xù)的同時，將代收的維修基金移交給業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成立前，在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時，住宅出售單位應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金移交給當(dāng)?shù)厥�、縣房產(chǎn)行政主管部門代管。

　　移交新建住宅小區(qū)時，未售出的住宅，維修基金參照已售住宅維修基金標(biāo)準(zhǔn)由住宅出售單位墊付，并在以后售房時按照本條例第三十一條規(guī)定向購房者補收。在辦理房屋權(quán)屬證書時，由市、縣房產(chǎn)行政主管部門或業(yè)主委員會按實結(jié)算，多退少補。

　　前期物業(yè)管理期間，未經(jīng)市、縣房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，任何單位不得使用維修基金。

　　第四十條　業(yè)主或者使用人未按物業(yè)管理委托合同約定繳交物業(yè)管理服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助催繳，限期繳交。逾期仍不繳交的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收欠交金額千分之三的滯納金或者按照合同約定加收滯納金；逾期六個月仍不繳交的，物業(yè)管理企業(yè)可依法申請人民法院強制追繳欠費和滯納金。

　　第七章　法律責(zé)任

　　第四十一條　業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定違反本條例規(guī)定，由市、縣房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業(yè)主。

　　第四十二條　住宅出售單位違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由市、縣房產(chǎn)行政主管部門根據(jù)情節(jié)輕重分別予以處罰：

　�。ㄒ唬┪丛谝�(guī)定時間內(nèi)組織召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的，責(zé)令其限期組織召開；逾期仍不組織召開的，處三千元以上一萬元以下的罰款；

　　（二）不按規(guī)定提供房屋質(zhì)量保證書、房屋使用說明書，移交住宅小區(qū)工程建設(shè)資料，移交代收的維修基金，移交物業(yè)管理服務(wù)用房的，責(zé)令限期履行，并可處三千元以上三萬元以下的罰款；

　�。ㄈ�）不按規(guī)定足額提取維修基金的，責(zé)令限期補提維修基金本息；逾期仍不足額補提的，處以自應(yīng)提取之日起未提取額每日萬分之五的罰款；

　�。ㄋ模┏鍪凵唐纷≌�不收取維修基金的，責(zé)令限期改正，并處應(yīng)收維修基金額百分之三的罰款；

　�。ㄎ澹┪催M行前期物業(yè)管理的，責(zé)令限期改正，并可處一萬元以上五萬元以下的罰款；

　　（六）擅自使用維修基金的，責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處使用維修基金額二倍以下的罰款；

　�。ㄆ撸�將住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和住宅小區(qū)其它配套公共建筑、設(shè)施、場地單獨轉(zhuǎn)讓的，責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并可處一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　第四十三條　違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由市、縣房產(chǎn)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并可處二千元以上三萬元以下的罰款：

　�。ㄒ唬┪慈〉梦飿I(yè)管理資質(zhì)證書從事物業(yè)管理服務(wù)的；

　　（二）超越物業(yè)管理資質(zhì)證書等級從事物業(yè)管理服務(wù)的；

　　（三）物業(yè)管理企業(yè)不按規(guī)定報送年審報告，辦理年審的；

　�。ㄋ模┥米愿淖兙S修基金及物業(yè)管理服務(wù)用房用途的；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理企業(yè)未按規(guī)定要求實施物業(yè)管理服務(wù)的；

　　（六）物業(yè)管理企業(yè)未按規(guī)定向市、縣房產(chǎn)行政主管部門進行備案的。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反前款（二）、（三）、（四）、（五）項規(guī)定拒不改正且情節(jié)嚴重的，市房產(chǎn)行政主管部門可以降低其資質(zhì)等級直至吊銷其資質(zhì)證書。

　　第四十四條　違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由市、縣房產(chǎn)行政主管部門根據(jù)情節(jié)輕重分別予以處罰；造成損失的，承擔(dān)賠償責(zé)任：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)違反第二十一條第二款規(guī)定的，責(zé)令限期改正，并可處三千元以上三萬元以下的罰款；

　�。ǘ�）違反第二十三條第（一）、（二）、（三）項規(guī)定的，給予警告，責(zé)令限期改正，并處三千元以上三萬元以下的罰款；

　�。ㄈ�）違反第二十四條、第二十五條、第二十六條第二款規(guī)定的，責(zé)令限期改正，對個人可處一千元以上一萬元以下的罰款，對單位可處一萬元以上三萬元以下的罰款；

　　（四）違反第二十六條第一款、第二十七條規(guī)定的，責(zé)令限期改正，并可處一千元以上一萬元以下的罰款；

　�。ㄎ澹┻`反第二十八條第二款規(guī)定的，責(zé)令限期補辦，對住宅房屋可分別處使用人三百元以上一千元以下、業(yè)主五百元以上二千元以下的罰款；對非住宅房屋可分別處使用人三千元以上一萬元以下、業(yè)主一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　第八章　附則

　　第四十五條　本條例關(guān)于業(yè)主自治管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)使用、物業(yè)維修以及物業(yè)前期管理與移交的規(guī)定，適用于寫字樓、高層樓宇、商廈、度假區(qū)、別墅區(qū)、工業(yè)區(qū)、專業(yè)市場以及其他非住宅房屋的物業(yè)管理活動。

　　第四十六條　本條例施行前交付使用的共用設(shè)施設(shè)備不齊全的住宅相對集中的居住區(qū)，應(yīng)當(dāng)按照本條例的規(guī)定逐步實行物業(yè)管理。

　　第四十七條　本條例具體應(yīng)用中的問題，由市人民政府負責(zé)解釋。

　　第四十八條　本條例自2000年7月1日起施行。