2019房地產估價師《案例與分析》考點三：房地產轉讓估價,房產估價師中很多考生為此苦惱不堪。其實沒有必要這樣，我們只要對這些知識點多加注意，而且對知識點做好篩選和提煉，有的放矢地去學習，備考效率就會有所提高。今天，建設工程教育網就為大家梳理了2019房地產估價師《案例與分析》考點三：房地產轉讓估價，希望對你有所幫助。

　　2019房地產估價師《案例與分析》考點三：房地產轉讓估價

　　第一節(jié)　房地產轉讓估價

　　一、房地產轉讓估價的特點

　　房地產市場轉讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換;土地及地上建筑物的整體買賣、交換;零星單套或多套商品房地產的買賣、交換、贈與等。房地產轉讓估價特點主要表現為：

　　(1)從價值時點上看，房地產轉讓估價多數是在轉讓前進行的，價值時點則在估價作業(yè)日期之后。

　　(2)從委托人和估價主體上講，房地產轉讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的估價機構估價，委托人既可能是買方和賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿的行為。

　　(3)從估價目的和要求上講，房地產轉讓估價只是為了了解、掌握房地產交易行情而進行的估價，其目的只是為了在進行房地產交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性。如買方需要了解購買一宗房地產時，可能實現的最低價格，而賣方則需要了解出售房地產時可能實現的最高價格。

　　作為估價機構，對該宗房地產進行估價時，其估價結果可能有一定擺動幅度的價格區(qū)間，估價人只對估價信息和結論合乎估價技術規(guī)范和執(zhí)業(yè)規(guī)范負責，而對房地產轉讓定價決策不負直接責任。

　　二、房地產轉讓估價的常用方法

　　房地產轉讓估價可采用比較法、假設開發(fā)法、成本法、收益法、基準地價修正法等。

　　(1)比較法

　　由于房地產市場轉讓實例比較多，市場非常活躍，因此比較法是房地產轉讓估價普遍采用的方法。對于單純國有土地使用權轉讓價格估價時，選取的市場交易實例必須具有可比性，即表現在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一(或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。

　　(2)假設開發(fā)法

　　對于單純土地轉讓以及在建工程轉讓價格進行估價時，假設開發(fā)法往往是首選方法之一。假設開發(fā)法運用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設計條件已經規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設計方案，才能據此規(guī)劃方案假設得到開發(fā)建設后的房地產價值，通過剔去建筑物部分或續(xù)建設部分價值，得到土地或在建工程價格。

　　(3)成本法

　　當市場上交易實例難以獲取，估價對象土地使用權及地上建筑物價格各組成部分費用項目明確、賬目清楚時比較適宜采用成本法。

　　(4)收益法

　　對于收益性的房地產如商場、商鋪、寫字樓、酒店等轉讓價格估價時，常常采用收益法進行估價。

　　(5)基準地價修正法

　　基準地價修正法主要是針對單純土地轉讓估價或成本法估價時的土地估價。基準地價修正法的關鍵是確定土地的基準地價。

　　三、房地產轉讓估價的注意事項

　　1.房地產轉讓估價，應區(qū)分轉讓人需要的估價和受讓人需要的估價，并應根據估價委托人的具體需要，估價市場價值或投資價值、賣方要價、買方出價、買賣雙方協(xié)議價等。

　　2.房地產轉讓估價應調查了解轉讓人、受讓人對轉讓對象狀況、轉讓價款支付方式、轉讓稅費負擔等轉讓條件的設定或約定，并應符合下列規(guī)定：

　　(1)當轉讓人、受讓人對轉讓條件有書面設定或約定時，宜估價在其書面設定或約定的轉讓條件下的價值或價格;

　　(2)當轉讓人、受讓人對轉讓條件無書面設定、約定或書面設定、約定不明確時，應估價轉讓對象在價值時點的狀況、轉讓價款在價值時點一次性付清、轉讓稅費正常負擔下的價值或價格。

　　3.已出租的房地產轉讓估價，應估價出租人權益價值;轉讓人書面設定或轉讓人與受讓人書面約定依法將原有的租賃關系解除后進行轉讓的，可另行估價無租約限制價值，并應在估價報告中同時說明出租人權益價值和無租約限制價值及無租約限制價值的使用條件。

　　4.以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產轉讓估價，估價對象應符合法律、法規(guī)規(guī)定的轉讓條件，并應根據國家和估價對象所在地的土地收益處理規(guī)定，給出需要繳納的出讓金等費用或轉讓價格中所含的土地收益。

　　5.保障性住房銷售估價，應根據分享產權、獨享產權等產權享有方式，估價市場價值或其他特定價值、價格。對采取分享產權的，宜估價市場價值;對采取獨享產權的，宜根據類似商品住房的市場價格、保障性住房的成本價格、保障性住房供應對象的支付能力、政府補貼水平及每套住房所處樓幢、樓層、朝向等保障性住房價格影響因素，測算公平合理的銷售價格水平。但國家和保障性住房所在地對保障性住房銷售價格確定有特別規(guī)定的，應按其規(guī)定執(zhí)行。

　　房地產估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生，抓緊時間購買教材準備復習，為自己爭取更多的機會。需要復習資料的同學可以登錄建設工程教育網來了解。 免費復習資料>    免費試聽課>