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　　房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考試知識(shí)點(diǎn)：名義價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的換算

　　根據(jù)資金的時(shí)間價(jià)值的換算，將發(fā)生在不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流折算到同一時(shí)點(diǎn)，即為實(shí)際價(jià)格。

　　一套建筑面積為100m2、單價(jià)為3000元/m2、總價(jià)30萬元的住宅，在買賣中的付款方式可能有下列幾種：

　　(1)要求在成交日期一次性付清。

　　(2)如果在成交日期一次性付清，則給予一定的折扣，如優(yōu)惠5%。

　　(3)以抵押貸款方式支付，如首期支付房價(jià)的30%(即9萬元)，余款向銀行申請抵押貸款，貸款期限15年，貸款年利率8%，按月等額償還貸款本息。

　　(4)從成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中支付10萬元，第三期于第一年年末支付10萬元。

　　(5)從成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中支付10萬元，第三期于第一年年末支付10萬元。采取這種分期支付價(jià)款的，買方在支付第二期、第三期付款時(shí)，應(yīng)按照支付第一期價(jià)款之日中國人民銀行公布的貸款利率，向賣方支付利息。

　　(6)約定在成交日期后的某個(gè)日期一次性付清，如在第一年年末一次性付清。

　　在上述第一、三、五種付款方式下，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格相同，單價(jià)均為3000元/m2，總價(jià)均為30萬元。

　　在第二種情況下，名義單價(jià)為3000元/m2，名義總價(jià)為30萬元;實(shí)際單價(jià)為3000×(1-5%)=2850(元/m2)，實(shí)際總價(jià)為28.5萬元。

　　在第四種情況下，名義單價(jià)為3000元/m2，名義總價(jià)為30萬元;實(shí)際總價(jià)為10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28(萬元)(假定年折現(xiàn)率為5%)，實(shí)際單價(jià)為2928元/m2。

　　在第六種情況下：名義單價(jià)為3000元/m2，名義總價(jià)為30萬元;實(shí)際總價(jià)為30÷(1+5%)=28.57(萬元)(假定年折現(xiàn)率為5%)，實(shí)際單價(jià)為2857元/m2。

　　總結(jié)：打折，延期付款(延遲期內(nèi)不付利息)都會(huì)導(dǎo)致實(shí)際價(jià)格低于名義價(jià)格。

　　分期付款，延期付款(延遲期內(nèi)付利息)不管怎么安排還款方式，實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格都是一致的。

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